Voltando à estaca “74”

Uma análise dos preços pedidos no último ciclo de 11 anos da cidade de São Paulo

Por Fernando Didziakas, Diretor Comercial da Buildings

Muito tem se falado nesses últimos trimestres sobre a redução de preços no mercado imobiliário corporativo, sobretudo no que diz respeito aos edifícios de escritórios. Alguns profissionais acreditam que essa retração é efeito da crise sofrida pelo Brasil, outros acham que a culpa é dos desenvolvedores, que, supostamente, impam uma superoferta ao mercado. Existe, ainda, um grupo que julga que nos últimos anos os proprietários subiram os preços pedidos para além do que deveriam e, agora, esses valores estão corretos, ou melhor, se “acomodando”.

Porém, ao analisar a variação de preços de 2005 – quando a Buildings iniciou o trabalho de pesquisa no setor –, vemos que existe um fator curioso sobre essa atual redução avassaladora dos preços: e se eu te disser que os proprietários alugam hoje pelo mesmo valor que alugavam há 11 anos?

Entendendo o universo

Antes de entrarmos na análise propriamente dita, com foco na compreensão da situação que acabei de expor, é importante entendermos qual é o universo que estamos considerando nessa pesquisa. Para esse estudo, vamos levar em consideração os empreendimentos classificados como Corporate. Esses edifícios são aqueles que possuem conjuntos maiores que 100 m², na média, ou seja, recebem médias e grandes empresas. Também é importante ressaltar que esta pesquisa não está segmentada por classe, então, estamos abordando desde os ativos AAA até os empreendimentos mais antigos da capital paulista.

Os números gerais desse universo, no consolidado do 3º trimestre de 2016, são:

• 1.492 edifícios corporativos;
• 10,4 milhões de m² de estoque atual;
• 17,5% de vacância.

Preços pedidos ou Preços “perdidos”?

É verdade que nos últimos anos a figura que dita as regras do jogo mudou. Em 2011, a taxa de vacância no universo Corporate era de 2,6% e, como o estoque total era menor do que o atual, a vacância nominal era de 220 mil m², na cidade inteira. Hoje, além da vacância estar em 17,5%, o estoque total também aumentou. Com isso, a vacância nominal está em 1,8 milhão de m².

Com essa situação, os inquilinos aram a ter diversas opções de locação, aumentando a disputa entre os proprietários e obrigando-os a serem muito mais agressivos em suas negociações. Agora, a dúvida que fica é: chegamos ao limite dos preços? Os valores continuarão caindo? Ou: esses preços de hoje são justos? Para ajudarmos com respostas, fizemos uma análise sobre os preços pedidos dos edifícios Corporate ao longo dos últimos 11 anos, conforme o gráfico acima.

No gráfico, a linha inferior mostra as marcações dos preços pedidos da época. A linha superior mostra esses mesmos preços pedidos reajustados por IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado, índice mais comumente utilizado para reajustar contratos de locação):

Quando reajustamos a média do preço pedido de 2005 pelo IPG-M, de R$ 38/m², obtemos o preço de R$ 74/m², que é a média do preço pedido atualmente.

De forma simplista, podemos dizer que, em termos de renda de aluguel, o mercado praticamente não foi valorizado. O resultado poderia ter sido o mesmo se a aplicação tivesse sido feita no mercado financeiro, indexada por IGP-M, mas sem o risco imobiliário (vacâncias, inadimplências, entre outros).

A situação para quem iniciou o investimento no mercado entre 2012 e 2013 é ainda mais sensível, pois quem fez isso entrou em um mercado em alta e, por enquanto, enfrenta um período de baixa. Definitivamente não é hora de sair, de liquidar o investimento. O melhor a se fazer é esperar a recuperação de preços, para não ter prejuízo.

É claro que a valorização está no tijolo. Muitos dos novos empreendimentos foram construídos em regiões onde não há mais oportunidades de novas construções, como é o caso das regiões da Nova Faria Lima e da Paulista. Então, apesar da depreciação do ativo nestes anos, é certo dizer que um empreendimento de alto padrão na Faria Lima vale mais hoje do que em 2005. Essa valorização fica evidente na liquidação do investimento, porém, na renda do aluguel, isso não aconteceu.

Quando a análise é feita para micro mercados, segmentando por classe de ativos e localização, o resultado é diferente. Existem exemplos de empreendimentos que apresentaram performance muito boa, e os investidores tiveram um resultado real muito positivo.

O objetivo dessa informação central que ei aqui é apenas provocar algumas discussões: quanto os proprietários cederão ainda mais nos preços? Quando os preços de aluguel vão voltar a crescer? Ao contrário da situação de 2012/2013, essa é a hora de entrar com investimento maciço no mercado em baixa, aguardando a valorização para os próximos anos? Certamente, muitos investidores internacionais estão de olho nesses questionamentos e em busca dessas respostas, com vistas nas melhores tomadas de decisão.

Fonte dos dados: Buildings