Uma análise sobre imóveis geradores de renda nos EUA
É notório o gosto do investidor brasileiro por imóveis, e não há dúvida que essa tem sido uma alternativa rentável. Mais que isso: segundo a revista americana Quartz Housing, os imóveis são o melhor investimento dos últimos 150 anos.
Quando brasileiros buscam esse tipo de investimento nos Estados Unidos, a compra de um apartamento costuma ser a primeira opção considerada. As oportunidades são numerosas, mas os riscos também. A estratégia típica é a simples compra do imóvel e a espera pela valorização para realizar lucro na venda, com base na suposição – ou talvez seja a esperança – de que o mercado sempre estará em alta. Mas, como dizia um dos meus professores na Harvard Business School, a esperança não é uma estratégia.
É importante ampliar a percepção do que vem a ser um investimento. No caso do mercado imobiliário, pode ser a compra de um apartamento ou o investimento em um prédio inteiro que produza fluxo de caixa desde o primeiro instante. Quando a intenção é fazer o investimento em um dos 50 estados americanos, é fundamental que se considere esses estados não como peças de um só país. Tecnicamente, são como 50 países que funcionam juntos, com regulamentação própria e muito robusta, devido ao sistema federal bem consolidado. Alguns estados, como o Texas, registram crescimento do PIB de mais de 6% ao ano, enquanto outros apresentam índices bem menores.
Para o investidor típico brasileiro, que em busca de oportunidades nos EUA, três estados costumam chamar mais atenção: Florida, Nova York e Califórnia. Mas cada estado americano tem características econômicas e políticas muito peculiares e nem sempre devidamente avaliadas. Por exemplo: poucos sabem que o Texas vem conseguindo índices significativos de crescimento, com um PIB de US$ 1,64 trilhão, segundo o Banco Mundial, superando o resultado de muitos países. Se fosse um país, o Texas estaria entre as 10 maiores economias do mundo.
Isto mostra o quanto é essencial que o investidor brasileiro, ao pensar no mercado americano, examine qualquer investimento não apenas pelo desempenho de hoje, mas também pela expectativa no futuro. Como vai a economia naquele estado? Quais as cidades que apresentam crescimento? E que tipo de crescimento? Financeiro, demográfico, geração de empregos?
Como residente da região metropolitana de Dalas-Fort Worth há mais de 12 anos, sempre recomendo que antes de tomar qualquer decisão no mercado americano as pessoas conheçam o desempenho impressionante da cidade que mais cresce no estado do Texas. Com mais de 7 milhões de habitantes, é a primeira nos EUA em crescimento populacional. Primeira no crescimento de empregos na área industrial e segunda na locação de imóveis comerciais e escritórios. Tem o terceiro aeroporto no mundo em número de conexões e abriga as sedes de mais de 50 empresas do índice Fortune 500.
Para os investidores brasileiros, duas questões cruciais precisam ser consideradas antes de investir no mercado imobiliário dos EUA. Primeira: o investimento é especulativo ou busca a geração imediata de receita? É importante lembrar que quando se adquire uma propriedade que não gera fluxo de caixa e surge a necessidade de vender, o investimento vira risco e o retorno pode ser prejudicado. Segunda: quem vai istrar a propriedade adquirida?
Frequentemente, o investidor não se dá conta do tempo e da dedicação necessários para a boa gestão do imóvel. Da escolha criteriosa de eventuais ocupantes ao alugar à manutenção e operação, tudo precisa fazer parte da estratégia do investimento. Seguindo a recomendação de um dos investidores mais bem-sucedidos do planeta, Warren Buffet, são duas as regras básicas que não se pode perder de vista. A primeira é “não perca dinheiro” e a segunda, “consulte a regra anterior”.
A empresa que fundei e dirijo nos EUA, dedicada à gestão de ativos imobiliários em Dallas, é fruto de tudo o que mencionei até aqui. Nada aconteceu por acaso. Pesquisas de mercado identificaram o estado e a região metropolitana com as melhores perspectivas de crescimento e demanda. Nossa especialização, em conjuntos conhecidos como multifamiliares, foi escolhida com base em projeções, indicando que a preferência da classe média americana está se deslocando do sonho da casa própria para o imóvel alugado, para preservar a mobilidade e priorizar o crescimento profissional.
O sucesso de nosso negócio depende 90% do operacional, voltado para a gestão de nossos ativos, e 10% do lado financeiro, o que mostra o quanto é fundamental conhecer bem o lado operacional de qualquer investimento imobiliário para evitar riscos elevados de comprometimento do retorno esperado. Cada investimento que fazemos é escolhido especificamente por ter elevado potencial para gerar retorno desde o primeiro dia. Investir no mercado imobiliário multifamiliar já é algo tradicional e bem estabelecido nos EUA, mas representa uma nova fronteira para o investidor brasileiro. É um mercado que não existe nos mesmos moldes no Brasil. O investidor aplica em cotas de grandes projetos, que abrigam 200 a 500 unidades de aluguel, sem ter qualquer preocupação com a gestão dos imóveis. Sob qualquer aspecto, é muito diferente da aquisição de uma unidade em um prédio de apartamentos.
O foco de nossa empresa é ainda mais específico, no chamado workforce housing, ou imóveis voltados para a força de trabalho: americanos de renda média que alugam sua moradia por necessidade, ou seja, porque sua renda não dá o ao financiamento para a compra de imóveis cada vez com preços mais elevados. É um ramo de atividades consolidado, bem regulado e beneficiado por ótimas perspectivas de crescimento na demanda por essa opção de moradia.
Como brasileiro me dirigindo a outros brasileiros, em especial aqueles que desejam optar por investimentos imobiliários nos EUA, recomendo que antes se faça um investimento igualmente importante: invista tempo para conferir em detalhes todos os aspectos do projeto pretendido e da empresa com a qual pretende investir. Isto é tão importante para o seu resultado quanto o investimento em sí. Acredito firmemente que quando se investe fora de seu próprio país, um dos quesitos mais importantes é a escolha adequada do seu parceiro. Peça e estude as referências e faça uma boa due diligence, para garantir que você sabe com quem está lidando.
Nas palavras do consultor de investimentos americano Charles Ellis: “Sua principal tarefa como investidor é verificar e conhecer muito bem o caráter e a integridade do seu gestor de fundos de investimento.”
Carlos Vaz, empresario brasileiro radicado nos Estados Unidos, é presidente e co-fundador da CONTI Organization, uma das 5000 empresas que mais crescem no país segundo o ranking ‘Inc.5000’ e entre as 100 que mais crescem em Dallas nos últimos quatro anos. A empresa é especializada na gestão de investimentos em conjuntos imobiliários do tipo ‘multifamily’.
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