Segmento de lajes corporativas e ciclo imobiliário

Evolução e diferenças das taxas de vacância na cidade de São Paulo e Rio de Janeiro

No artigo publicado na edição anterior, mencionei o expressivo crescimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil. Parcela significativa deste crescimento é devido à forte valorização dos fundos, nos últimos anos, como acontece na grande maioria dos ativos no mercado financeiro. O principal vetor que impulsionou essa rentabilidade é a queda das taxas de juros e a previsão de manutenção nesses patamares pelos agentes de mercado. Não podemos esperar um novo impulso no IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3) como fruto deste vetor que já está “precificado” nos preços.

Qual vetor pode proporcionar uma continuidade de alta nos preços das cotas a partir de agora? A queda na taxa de vacância que, futuramente, proporcionará a elevação nos preços dos aluguéis. Essa expectativa para a vacância tem uma forte dependência da retomada consistente do crescimento econômico, ou seja, acima da taxa do PIB 2017/2018. Neste breve artigo, vamos abordar o mercado corporativo (classe A) da cidade de São Paulo e do Rio de Janeiro – localização predominante dos imóveis desse segmento dos fundos imobiliários listados na B3.

Tendências

O consenso entre gestores e analistas com os quais conversei nos últimos meses é em relação à queda futura nas taxas de vacância das lajes corporativas classificadas como A e A+ (ótima localização e elevado padrão construtivo) nas regiões nobres de São Paulo. O Rio de Janeiro é um caso diferente, pois está sofrendo uma recessão econômica maior, uma crise nas contas públicas do estado e não possui uma dinâmica/diversificação econômica como a capital paulista. O mercado de escritórios de alto padrão nessa região fechou 2018 com uma taxa de vacância de 23%.

Conforme indicam as principais consultorias imobiliárias, dada a absorção líquida positiva apresentada em São Paulo em 2018 a maior dos últimos quatro anos, constatamos um sinal mais claro da retomada do mercado de lajes corporativas. A taxa de vacância de empreendimentos classe A fechou 2018 em 18,9%, número bem inferior ao da capital fluminense. A previsão da Buildings é de uma taxa de 16,5% no final de 2019 em São Paulo. Podemos identificar taxas menores ainda em regiões consideradas mais nobres no segmento corporativo como Faria Lima, Vila Olímpia e Paulista.

Podemos citar fundos imobiliários que ilustram bem essa tendência e apresentam, atualmente, uma taxa de vacância zero ou taxas projetadas abaixo da média da região: VLOL11 (Vila Olímpia Corporate), ONEF11 (The One) e o FFCI11 (Rio Bravo Renda Corportativa), ativos que têm carteira com peso relevante nas regiões mencionadas. Empreendimentos desse padrão e nessas localizações já saem na frente dos demais, em grande parte, devido ao movimento denominado pelos especialistas imobiliários como flight to quality.

Esse cenário pode ser interpretado dentro do modelo que muitos especialistas do segmento imobiliário utilizam, o ciclo imobiliário. A leitura é a de que estamos em uma transição entre a fase de recessão (vacância elevada) para uma fase de recuperação (taxas de vacância em queda e aluguéis subindo lentamente). Tal fato, em grande parte, fundamenta-se no conceito econômico de oferta inelástica, pois a reposta do lado da oferta é lenta, devido às características do processo de incorporação.

É fácil entender que um edifício de grande porte demande um tempo elevado para ser construído a partir do momento em que a incorporadora decide executar o projeto, visualizando que o mercado está demandando mais espaço para comprar ou alugar.

A previsão de novo estoque é de 110 mil metros quadrados para 2019 nas principais regiões da cidade de São Paulo número muito abaixo do volume entregue no ciclo 2012-2016, segundo dados da Buildings.  Por fim, a velocidade da queda da vacância e a elevação dos aluguéis dependerá, daqui para frente, da consistência e da continuidade do crescimento da economia brasileira.