Como a legislação deve impactar nos contratos para favorecer a evolução do setor
Basicamente, duas leis federais regem a atividade imobiliária no Brasil. A Lei nº 4.591/1964, que trata da incorporação de condomínios edifícios, e a Lei nº 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo, os loteamentos. O Código de Defesa do Consumidor, de 1990, trouxe o artigo 53, que, em seu caput, diz ser nula de pleno direito qualquer cláusula contratual que implique perda de todas as parcelas pagas por parte do adquirente. Em seu parágrafo primeiro, porém, dizia que haveria a regulamentação dos critérios objetivos de quanto poderia ser retido e quanto poderia ser devolvido. Esse dispositivo foi vetado, porque o legislador, naquele momento, entendeu que ele era insuficiente para definir esses critérios.
O fato é que 28 anos se aram, e as soluções foram sendo tomadas com base no que previa o contrato de compra e venda, considerando os aspectos de irretratabilidade e irrevogabilidade. As contestações desaguaram no Judiciário, que não construiu uma regra objetiva que pudesse dar segurança e tranquilidade tanto para o comprador quanto para o empreendedor imobiliário. Agora, o assunto voltou para o Congresso Nacional, a fi m de se criar critérios objetivos e de se regulamentar as inúmeras hipóteses de desistências de contratos.
As propostas que estão sendo debatidas agora, no Senado Federal, visam proteção do consumidor e do produtor de imóvel, com respeito ao contrato. Devemos ter em mente que a relação de produzir e adquirir um imóvel requer uma tomada de decisão que impacte a vida dos dois lados.
Criar a possibilidade de que o adquirente adimplente ou inadimplente vá ao mercado para encontrar um novo comprador, para fazer a substituição da compra e venda junto à empresa incorporadora ou loteadora, é um grande avanço. Regrando a questão dos distratos, serão criadas várias condições para favorecer, em última instância, a transparência e o equilíbrio na relação entre empreendedor e adquirente de imóvel, o que é importante para esse mercado.
E é necessário que se avance nessa regulamentação, porque ela vai beneficiar o mercado como um todo.
Adquirir um imóvel é uma tomada séria de decisão. E assim também é para o empresário imobiliário ao se decidir pelo investimento de alto risco que é incorporar um empreendimento.
Quanto mais claras forem as regras, mais bem preparado estará o consumidor para adquirir um imóvel. Um mercado regulamentado vai desestimular a especulação imobiliária, definindo as responsabilidades de ambas as partes.
Um estudo do banco BTG Pactual mostra que a multa pelo distrato é de 100% do valor pago pelos consumidores em países como México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, França, Itália, Espanha, Portugal e Austrália. De acordo com o apurado pelo banco, o consumidor que desiste do negócio nesses países pode ser até ser processado e forçado a concluir a aquisição da unidade. Aqui, no Brasil, a retenção dos valores pelas empresas é de 10% a 25%, conforme a maioria das decisões judiciais dos últimos anos, diante da ausência de uma legislação específica.
Ao determinar a restituição da maior parte dos valores pagos aos consumidores, as decisões judiciais afetam o fluxo de caixa das empresas e comprometem a conclusão dos empreendimentos imobiliários, colocando em risco os demais consumidores que mantiveram as compras realizadas na planta. De fato, foi isso o que aconteceu com a enxurrada de distratos dos últimos anos, e essa proteção judicial representa a priorização do comprador inadimplente em detrimento do adimplente. Defendemos a importância da manutenção da previsibilidade contratual em transações de compra e venda de imóveis.
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