7º Buildings Exclusive traça panorama recente do mercado imobiliário corporativo em tempos de pandemia
Realizado no último dia 15, em formato on-line e transmitido ao vivo pelo Canal da Buildings no Youtube, a 7ª edição do Buildings Exclusive teve como objetivo apresentar os números e as condições atuais do mercado industrial e de escritórios corporativos existentes no Brasil, com foco em São Paulo e Rio de Janeiro.
Este novo formato do evento foi adotado em razão da crise da saúde que o Brasil e o mundo ainda enfrentam. Também não por acaso, desta vez ele não foi “exclusivo” aos clientes da Buildings, mas um encontro aberto aos principais players do mercado imobiliário corporativo, consultorias globais, gestoras de fundos, bancos e outros segmentos voltados ao mercado de Corporate Real Estate.
Números Gerais do Mercado Industrial
A evolução na taxa de vacância no último um ano e meio está apontando para baixo (17,2%, índice do Brasil), além de apresentar queda em São Paulo e no Rio de Janeiro (17,4% e 22,65%) respectivamente. O que temos visto é que nos últimos anos a taxa de vacância tem rompido essa margem de 20%. O Rio de Janeiro ainda não, mas está caminhando para isso.
Olhando para o Brasil:
Confira a quantidade de condomínios do Brasil, no estado de São Paulo e Rio de Janeiro conforme abaixo:
No gráfico apresentado sobre a evolução da absorção líquida versus os novos estoques no Brasil entregues a cada trimestre, observa-se que a absorção (locação de espaços) se mostrou maior do que a taxa de entrega desde meados de 2017.
A performance histórica deste mercado apontava que, por mais que o mercado ocue novos espaços, as novas entregas sempre tiveram um volume maior, o que não permitia a redução da taxa de vacância.
Por outra lado, quando analisada a atividade construtiva no Brasil versus a pré-locação, deixando São Paulo de fora dessa equação, o que já estava pré-locado e o que veio de forma especulativa (sem ter contrato de locação amarrada), observa-se que 23,5% de tudo que está em construção já vem pré-locado. Para nós, esse número é positivo.
Quando se olha para o Estado de São Paulo, apenas 10,9% dos empreendimentos são pré-locados. Por ter uma demanda mais profunda, os desenvolvedores assumem um pouco mais de risco na hora de entregar imóveis especulativos.
O que faz um condomínio ser alugado primeiro?
Raio de 30 km
Retomando o evento anterior, ocorrido em novembro do ano ado, Fernando Didziakas analisou algumas perfomances. No raio de 30 km, a pesquisa da Buildings apontou 132 condomínios, com taxa de vacância de 13,9%, absorção líquida de 28 mil km², com uma média de preço pedido de R$ 21,2 por m².
Desses condomínios, 67 encontram-se 100% ocupados atualmente; 11 deles têm taxa de vacância superior a 50%. Apenas 5 desses condomínios estão 100% vagos e isso, claro, chamou nossa atenção.
O que impactou? Basicamente foram três fatores:
- Novos proprietários que ainda não ocuparam
- Condições comerciais (como aluguel e IPTU)
- Condomínios recém entregues
Dessa forma, também não podemos esquecer que o fator preço é muito importante para a estratégia de locação. Também trouxemos alguns exemplos de transações que aconteceram neste semestre em meio à pandemia.
Raio de 30 a 60 km
No raio de 30 a 60 km, a pesquisa da Buildings apontou 83 condomínios, com taxa de vacância de 16,8%, absorção líquida de 170 mil km², com uma média de preço pedido de R$ 17,8 por m².
Raio maior que 60 km
Quando olhamos para esse raio acima de 60 km de São Paulo, são 105 condomínios, com taxa de vacância de 22% (acima do restante de nossa análise), com uma absorção líquida ainda positiva de 74 mil m², e um preço bem mais competitivo: R$ 15,7 por m².
Análises de Escritórios considerando o cenário da pandemia
Essa análise vai servir também para acalmar os ânimos de muitas empresas que estão preocupadas com a perfomance e a tendência desse mercado.
Fernando Didziakas – Sócio-diretor da Buildings
Quando temos um cenário de crise econômica mundial, é natural que ela gere impacto no mercado comercial. Em se tratando de uma crise de saúde, esta especificamente não tem permitido que os escritórios estejam abertos nesse momento. De qualquer maneira, o que temos visto é um impacto de curto prazo.
Pesquisa de Mercado
Para analisar esse cenário, a Buildings aplicou uma pesquisa nos dias 13 e 14 de julho com diversas empresas. Gostaríamos de conversar sobre os resultados apontados. Uma coisa é fato: ainda é cedo para dizer como será esse aumento do home office. A primeira pergunta que fizemos foi:
Qual o tamanho da sua empresa hoje?
Qual o status da sua empresa em relação ao seu escritório hoje?
Quando perguntamos sobre a prática do home office, 54,2% das empresas ainda não havia trabalhado dessa forma. A própria Buildings é um exemplo disso. Para 45,8% dos entrevistados, isso já era uma prática comum.
Avaliamos também a possível tendência das empresas a curto prazo, considerando os próximos 6 meses. Eis o que descobrimos:
E quando olhamos a longo prazo, daqui a dois anos (que seria um tempo razoável para considerar o fim da pandemia e a normalização da atividade econômica), podemos ver que a intenção ou tendência de devolver o escritório ainda está bem longe de acontecer.
O grande motivo que tem gerado essa devolução está muito mais atrelado à questão econômica do país, à crise da saúde e as incertezas que ela acarreta, do que em relação às empresas que testaram o home office e disseram acreditar que não precisam mais de um escritório locado.
Por último, os entrevistados sinalizaram que:
- 42,7% preferem trabalhar no escritório e em casa, sendo a maior parcela em casa
- 39,7% preferem trabalhar no escritório e em casa, sendo a maior parte do tempo no escritório
Mercado de escritórios no Rio de Janeiro
Analisando o mercado do Rio de Janeiro falamos de um universo em que 705 são office e 671 são corporate. Destes condomínios corporate, 128 são classe A, 149 classe B e 394 classe C, ou seja, mais da metade dos edifícios. Isso é uma característica da região que ainda utiliza muitos edifícios velhos, principalmente no centro da cidade.
Quando olhamos o estoque total Classe A, estamos falando de 1,8 milhões de m²; uma taxa de vacância em 38,5%, que embora seja alta, ainda é um número bom. Ela já chegou a ser de 50% em alguns anos atrás e tem seguido numa taxa de queda.
Por outro lado, a absorção líquida no Rio de Janeiro cresceu 4,5 mil m² positiva em relação ao trimestre anterior. A princípio, o Rio de Janeiro ainda não sentiu o efeito da pandemia nesses números gerais.
Análise do mercado de escritórios em São Paulo
Analisando o cenário paulista estamos falando de um mercado em que 1539 são corporate e 1223 são office. Destes condomínios corporate, 245 são classe A, 540 são classe B e 754 estão na classe C.
Vamos falar agora sobre esses 245 padrão classe A que têm 4 milhões de m², com taxa de vacância de 13,5%.
No evento do ano ado, sinalizamos que se as empresas quisessem uma área com mais de 10 mil m² em um único edifício, elas não tinham opções na Vila Olímpia, Paulista, Faria Lima. Existiam apenas 3 opções na Chucri Zaidan e 1 na Berrini.
Nossos números mostram neste segundo trimestre que há 121 empresas que ocupam mais de 10 mil m² em São Paulo. Algumas delas já estavam sofrendo para conseguir expandir seus escritórios. Essa crise que estamos vivendo agora não é imobiliária, diferente da crise anterior de anos atrás.
Se não fosse a pandemia, como a taxa de vacância para condomínios Classe A teria performado?
Sem a existência da pandemia, considerando o novo estoque, a taxa de vacância teria saído de 6 para -6,7%; quando olhamos para o mercado em geral, a taxa de vacância teria ficado quase estável, de 11, 7 para 11,5%, ou seja, cairia pouca coisa.
Mas o que se viu no 2 tri de 2020 foi uma absorção líquida negativa de -16 mil m², a maior taxa negativa da série histórica, considerando dados desde 2005. Mas esse volume não está relacionado apenas à pandemia, pois mais 9 mil m² já estavam programados.
Para finalizar, vamos entender as devoluções
Desta líquida negativa, 9.608 já eram programadas. Sairiam de qualquer jeito, ou seja, não entra na conta da pandemia.
Das ofertas programadas, 55.484 também não estão relacionadas à crise; elas aconteceriam, pois já estavam com outros espaços locados.
A líquida negativa de São Paulo é de – 47.667m² e a positiva é de +31.663m².
- 60% de toda essa líquida negativa são de empresas que reduziram seus espaços
- 23% são de empresas que de fato devolveram e ainda não absorveram em outros espaços
- 11% são daquelas que devolveram, mas registraram positiva em outros espaços, inclusive ainda maiores
- 6% de empresas que trocaram de prédios, inclusive reduzindo os espaços
Sobre a positiva:
Foi por movimento de expansão, a exemplo da Amazon.
- 80% foi por expansão
- 12% é ainda de movimento fly-to-quality
- 8% registraram positiva em um momento de redução
Impacto por regiões
Conforme gráfico, a região que mais sofreu foi a Berrini, seguida da Chucri Zaidan, Vila Olímpia, Pinheiros e Paulista. A região da Faria Lima e da Nova Faria Lima cresceram em metros quadrados mesmo durante a pandemia. E o que está por vir? Há quase 27 mil m² que virão por devolução na região da Berrini. A região vai ser penalizada. Por outro lado, a Faria Lima não vai sofrer com preço; na Vila Olímpia o impacto será pouco.
>> Receba a apresentação de mercado completa em PDF.
O objetivo do 7º Buildings Exclusive foi trazer um panorama geral da situação do Brasil, São Paulo e Rio de Janeiro e proporcionar um ambiente de troca de ideias.
Aproveitamos para fazer um agradecimento especial à Barzel Properties, Master Sponsor do evento, e aos patrocinadores dessa edição: Athié Wohnrath, Centro Empresarial de São Paulo, Ecogen Brasil, FundsExplorer, John Richard, LiberID e Prologis.
Agradecemos também a todos que enviaram suas perguntas pelo chat, participaram e acompanharam a live. Até a próxima!
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