Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 26/08 a 01/09, além de artigos e conteúdos com temas relacionados. Para se inscrever no canal da Buildings no Youtube, clique aqui.
Fim da alta dos juros deve ajudar produtos do segmento imobiliário
Boas oportunidades de compra de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), particularmente os “de tijolo”, têm sido comuns nos últimos tempos.
Um dos motivos é que boa parte dos produtos ainda não voltou a ser negociada na B3 nos patamares pré-pandemia. Como todos devem se lembrar, houve forte queda das cotas acompanhando os efeitos do fechamento de lojas e escritórios.
As principais oportunidades estão nos FIIs que mais sofreram nos anos de pandemia, com shopping centers e lajes corporativas nas carteiras.
Vale lembra que a taxa Selic ou de 2% ao ano para os atuais 13,75%. Contudo, a volta das atividades nos escritórios e comércios tem aquecido o setor.
Os fundos de lajes rendem, na média, 26% menos do registrado em fevereiro de 2020, considerando o retorno calculado em cima da cota ajustada por proventos até julho deste ano. Os FIIs de shopping centers rendem 12,02% menos. Para saber mais sobre shoppings, leia também: Buildings lança Módulo Shoppings para mapear o setor e ajudar investidores e clientes
Na ponta contrária, os FIIs de logística têm um desempenho 0,08% acima do pré-pandemia, enquanto a grande estrela do período, os FIIs “de papel”, com recebíveis na carteira, têm desempenho 24,74% superior.
Em apenas dois anos, portfólio de edifícios da Brookfield expande 155%
Durante os meses iniciais e mais intensos da pandemia, as empresas fecharam as portas e boa parte dos profissionais tiverem de trabalhar de casa. Nesse momento de incertezas, a canadense Brookfield fez sua aposta e colocou em prática o maior plano de aquisições de prédios de escritórios já visto no Brasil.
A companhia desembolsou um total de R$ 7,7 bilhões para a compra de 16 edifícios – boa parte deles ainda desocupados. Com isso, se tornou a maior empresa do ramo no País. Destes prédios, 11 ficam em São Paulo, 3 no Rio de Janeiro, 1 em Brasília e 1 em Barueri (SP).
E não apenas isso. Em maio, a Brookfield concluiu a transação que envolveu 12 edifícios da BR Properties, avaliados em R$ 5,92 bilhões.
E em dezembro, fechou o negócio de outros quatro prédios da Syn (antiga Cyrela Commercial Properties) por R$ 1,78 bilhão. Além das aquisições, a empresa tem mais quatro projetos em obras.
Com isso, em apenas dois anos o portfólio de edifícios Brookfield saiu de 279,3 mil m² de área locável para 711,8 mil m², uma expansão de 155%.
O líder dos negócios imobiliários da Brookfield no Brasil, Roberto Perroni, explicou:
“O aluguel dos escritórios em São Paulo e no Rio não tem crescido nos últimos dez anos. O número nominal está praticamente estático há dez anos. Não estou falando nem do valor real. Em 2012, o metro quadrado na Marginal Pinheiros saía a R$ 120. Hoje está em torno disso. Na Faria Lima ficava em R$ 170 a R$ 180. Está igual”.
Mesmo com a falta de crescimento no Brasil, os projetos já estavam em desenvolvimento e não foram parados. O resultado dessa equação é que a taxa de vacância desses edifícios hoje está em 20,9% em São Paulo, um dos patamares mais altos já registrados pelo setor. Até o começo de 2020 (período anterior à pandemia), esse indicador era de 15,1%, segundo levantamento da Buildings.
FIIs de escritórios, shoppings e logística são os mais rentáveis de agosto
Depois de apanharem muito durante a pandemia e serem ignorados por boa parte dos investidores, os fundos imobiliários de tijolo do segmento de escritórios, shoppings e logística registaram performance superior aos FIIs de papel. Isso aconteceu pela segunda vez consecutiva neste ano.
A corrida pelos portfólios compostos por ativos reais levou a classe a conquistar a maioria absoluta entre os 10 fundos mais rentáveis de agosto, com nove representantes.
Imagem: Unsplash
A lista dos campeões do mês inclui FIIs que são donos de escritórios (lajes corporativas), shopping centers e galpões logísticos. Para saber mais sobre shoppings, leia também: Buildings lança Módulo Shoppings para mapear o setor e ajudar investidores e clientes
O único entre os 10 mais rentáveis de agosto que não se enquadra na categoria de fundo de tijolo é o Kinea Fundo de Fundos (KFOF11). Ainda assim, mais da metade da carteira do KFOF11 é composta por FIIs que investem em escritórios e shoppings.
Os cinco primeiros colocados são: o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) de lajes corporativas com 23,18% de variação da cota; o RBR Properties FII (RBRP11), híbrido, com 21,14%; o XP Industrial (XPIN11), de Logística, com 19,54%; o HSI Malls (HSML11), de Shoppings, com 16,06% e o Green Towers (GTWR11), também de lajes corporativas, com 14,93%.
Aliansce Sonae quer consolidar o mercado de shoppings
Em 2019, a Aliansce Sonae Shopping Centers (ALSO3), a maior a de shoppings do Brasil tinha acabado de “nascer”, a partir da fusão entre a Aliansce e a Sonae Sierra do Brasil.
A companhia vivia um momento excelente: com um portfólio de 39 shoppings espalhados pelas cinco regiões do Brasil, a empresa levantou R$ 1,19 bilhão com oferta de 27,7 milhões de ações. Tudo indicava que o ano seguinte seria pujante.
Contudo, no mês de março, por recomendação da Associação Brasileira de Shoppings Centers, a Aliansce Sonae e outras grandes redes do setor, anunciaram uma redução de horário de funcionamento. Para conhecer o Módulo Shoppings da Buildings, agende uma apresentação.
A medida era a primeira de muitas que viriam a seguir – incluindo o fechamento total dos shoppings – para tentar frear o avanço da pandemia.
“Os shoppings foram projetados para não fechar nunca. Abrimos todos os dias, inclusive em feriados internacionais. E temos um orgulho enorme de prover esse serviço para a sociedade. Então, além do fator econômico, esse fator de fechar o shopping teve um peso emocional no nosso time”, conta Rafael Sales, CEO da Aliansce Sonae, em entrevista.
Enfrentar a pandemia foi o maior desafio da carreira do CEO.
“Compramos uma participação adicional no Shopping Leblon, no Rio, um dos melhores do Brasil, e conforme a pandemia foi evoluindo, amos a analisar movimentos maiores”, diz.
Um desses movimentos foi a negociação com a BRMalls.
“Havia um fit geográfico e mais: quando eu entrei na Aliansce, em 2017, a BRMalls nos procurou para comprar a Aliansce”, relembra.
Naquela época, o negócio acabou não evoluindo. “Foi um processo público, mas ninguém tinha dúvida que fazia sentido do ponto de vista estratégico”, afirma.
A história de Rafael Sales e os desafios e retomada dos shoppings é o tema do episódio 139 do podcast Do Zero ao Topo.
Dasa e Americanas preparam CRIs de aluguel de R$ 1 bilhão cada uma
Dasa e Americanas estão preparando ofertas de CRIs de R$ 1 bilhão cada uma. Os recursos são destinados ao pagamento ou reembolso de aluguéis – uma modalidade recentemente aprovada pela CVM mas ainda pouco testada.
CRIs tipicamente seguem duas estruturas: ou embalam operações com ‘origem’ no negócio imobiliário, como a compra e venda de imóveis ou contratos de built to suit; ou se referem a operações em que há ‘destinação’ dos recursos a uma operação do setor.
Esta última modalidade sempre foi mais utilizada por incorporadoras para financiar ou reembolsar os gastos com obras.
Há alguns anos, a CVM ou a flexibilizar a estruturação dos CRIs, que inicialmente atendiam apenas a empresas do setor imobiliário.
Primeiro, o regulador liberou a emissão de CRIs para o financiamento ou reembolso de reformas em imóveis. Neste ano, novamente após uma consulta da XP, liberou a emissão do título para o pagamento de aluguéis. Com isso, aumentou o rol de companhias que podem ar este mercado.
Como o dinheiro não é carimbado, o emissor pode usar os recursos como bem entender. E o investidor que compra o CRI corre o risco de crédito da empresa.
Na prática, trata-se de uma operação de dívida comum sob o chassi de um instrumento com benefício fiscal.
Neste tipo de operação, o lastro é uma dívida: a empresa emite uma debênture (títulos representativos de dívida emitidos por empresas com o objetivo de captar recursos para diversas finalidades) com destinação de recursos para o pagamento de aluguéis.
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) exige que a empresa registre os contratos de locação na matrícula do imóvel para evitar fraudes. Além disso, a empresa deverá comprovar semestralmente ao agente fiduciário o pagamento dos aluguéis.
A possibilidade de emitir um CRI para pagamento de aluguel permite que as empresas captem prazos e condições melhores do que se emitissem uma debênture, já que o CRI tem isenção fiscal para o investidor pessoa física.
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