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Evento Barzel Meetings 2022 em São Paulo discute a volta ao novo escritório
25/08 – Revista Buildings
Foi realizado na última quarta-feira (24/08), na parte da manhã no edifício Pinheiros One (São Paulo), o evento Barzel Meetings. O encontro presencial estava de casa cheia e trouxe como tema “A volta ao bom e novo escritório”.
Foto: Divulgação Barzel
A mesa de discussão foi composta por Nessim Sarfati, sócio-fundador da Barzel Properties, Clarisse Etcheverry, sócia-fundadora da EREA/ELd, Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings e Fernanda Consorte, economista-chefe do Ourinvest. A mediação ficou a cargo de Bruno Turaça, Portfolio Asset Director, também da Barzel.
Quase 30 meses após o início da pandemia – que fez as empresas mudarem sua dinâmica de trabalho e os funcionários migrarem para suas casas – como será de fato a retomada dos escritórios neste momento pós-pandemia?
A proposta é um novo normal muito diferente do que esperávamos lá atrás ou mais parecido com o velho normal que já conhecíamos?
Pandemia mais leve e cenário de crise chegando ao fim
Desde que as medidas de distanciamento social foram flexibilizadas, os colaboradores voltaram às atividades presenciais nos escritórios. Com isso, o trânsito já é novamente sentido nas grandes avenidas e marginais de São Paulo. Como consequência desse retorno gradual, a rotina de agora já está mais próxima do que era antes da pandemia.
A primeira fala de Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, foi traçando um panorama do cenário pré e agora pós-pandêmico.
“Como já trouxemos em conteúdos e dados recentes, o mercado imobiliário sofreu menos do que a gente viu nas notícias veiculadas. Apesar de se falar muito sobre as empresas estarem devolvendo seus escritórios, isso na verdade não foi bem assim”, explica.
Didziakas esclarece que houve a devolução de escritórios, assim como a redução de alguns espaços em regiões primárias.
Contudo, segundo ele, quando se olha para o aumento da taxa de vacância no universo de escritórios, ela não ocorreu apenas por causa da crise trazida pela pandemia.
A taxa de vacância está, de fato, mais alta que antes da crise sanitária, mas isso ocorreu concomitantemente a entregas de novos empreendimentos corporativos na cidade paulista.
“O total de metros quadrados devolvidos foi cerca de 1,5 milhão de m². É muito? Sim, é. Mas quando consideramos o número de absorções que também aconteceu no período, o impacto real da pandemia nesse momento de crise foi de 500 mil m². Em um mercado de 11 milhões de m², o valor não é tão grande assim”.
O empresário explicou que as grandes empresas, de fato, reduziram mais. Essa percepção do setor não está errada.
“As empresas com escritórios menores, devolveram apenas 3% na média. As grandes reduziram de forma mais expressiva, cerca de 15%. E as empresas que tinham ocupações menores, aproveitaram o momento e cresceram seus espaços”, pontuou.
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Em apenas 2 anos, Amazon abre 11 centros de distribuição no Brasil
A Amazon está atrás apenas do Walmart no que diz respeito a investimentos em centros de distribuição no Brasil. Nos últimos dois anos – de 2020 para cá, a Amazon ou de um para 12 o número de CDs no país, com tamanhos entre 30 mil e 50 mil metros quadrados.
Isso ocorreu com o objetivo de ampliar sua participação no mercado nacional. Com isso, a gigante do comércio mundial perde apenas para o Walmart, a maior varejista do mundo.
Imagem: FreePik
Especialistas apontam que existe atualmente um consumidor que quer receber suas compras em prazos cada vez menores. Daí surge a necessidade da entrega mais rápida.
Apesar da expansão, o número de unidades da Amazon ainda é menor que seus concorrentes. A Via (dona de Casas Bahia e Ponto) tem 30 centros, enquanto a Americanas S.A. (Lojas Americanas e B2W Digital) tem 25 de centros de distribuição. Já a Magazine Luiza soma 24 e o Mercado Livre tem 10.
Ao contrário do mercado mundial, onde é vice-líder, a Amazon ainda tem desempenho no Brasil muito aquém dos rivais.
Muitos varejistas também apostam no modelo “cross-docking” – um galpão menor para redirecionamento de entregas dentro da própria rede, como um entreposto.
Ou ainda no uso de lojas físicas como “mini-hubs” de distribuição, não apenas de produtos próprios (1P, no jargão do setor), mas também de terceiros (conhecidos como “sellers”, no chamado 3P) – caso do Magazine Luiza.
Embora tenha chegado em 2012, inicialmente vendendo apenas livros digitais e o Kindle (leitor), a ampliação da oferta de produtos e categorias foi gradual. Os livros físicos começaram a ser vendidos em 2014, depois vieram os itens em parceria com terceiros (“sellers”) e só em 2019 ou a adquirir produtos para revenda e vender dispositivos como a assistente virtual Alexa.
Atualmente, a Amazon tem uma variedade de 50 milhões de produtos à disposição dos clientes, em 30 categorias.
Com fim do ciclo de alta da Selic “é hora de comprar shoppings,” diz o JP Morgan
O ciclo de alta da Selic está finalmente chegando ao fim — e um dos grandes beneficiários serão os shoppings.
“Cada vez mais os investidores vão começar a colocar no preço dessas ações a expectativa de queda da Selic, um ciclo que deverá iniciar no segundo trimestre de 2023,” escreveram os analistas Marcelo Motta e Jonathan Koutras, do JP Morgan.
O JP espera Selic a 11,75% no fim do ano que vem, em comparação aos atuais 13,75%. A Selic menor beneficia o setor de duas maneiras.
Primeiro, na reavaliação dos múltiplos: assumindo que o juro real volte ao nível de janeiro de 2020, o setor poderá voltar a negociar a 22x P/FFO (preço da ação em relação ao fluxo de caixa operacional) de 12 meses à frente – o que implica um upside de 75% em relação ao múltiplo atual, de 12,5x.
Além disso, o juro menor poderá aumentar o fluxo de caixa operacional de 2023 em 1,5% a 3% para cada mudança de 50 pontos-base na taxa.
Os analistas do JP fizeram um estudo que mostra que as ações de shoppings normalmente superam o Ibovespa após o fim de um ciclo de alta da Selic.
“Considerando que o cenário econômico atual é semelhante ao ciclo de 2016, quando a Selic atingiu um plateau antes de começar a cair, é melhor começar a montar posições no setor agora para os próximos 12-18 meses,” escreveram os analistas.
Segundo o estudo, durante o ciclo de 2016, investidores que compraram ações do setor após a última alta da taxa tiveram um retorno 13 pontos percentuais acima do Ibovespa nos 12 meses seguintes. Já quem comprou ações após o primeiro corte da Selic superou o Ibovespa em 2 pontos.
XP Asset arremata em leilão aeroportos em São Paulo e Rio de Janeiro
Aconteceu na última quinta-feira, 18, um leilão de aeroportos que promoveu a entrada da XP Asset no setor. Apesar da novidade, não foi a primeira participação da empresa em um certame.
“Participamos do leilão que aconteceu no ano ado, pelo Bloco Central, que a CCR venceu. Além dos voos de aviação executiva, e operação com aeronaves elétricas, os eVtols, temos mais de 300 mil metros quadrados para explorar. Podemos construir complexos logísticos, área comercial, restaurantes”, afirmou Túlio Machado, head de infraestrutura da XP Asset.
A negociação não teve concorrentes.
A XP Asset arrematou o bloco formado pelos terminais de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro, e Campo de Marte, em São Paulo. A oferta foi de R$ 141,4 milhões, com um ágio de 0,01% sobre o valor mínimo do edital. A sa Egis foi contratada como operadora para os terminais – uma exigência do edital.
A oferta solitária pela concessão por 30 anos tem algumas razões.
A primeira delas está relacionada às particularidades dos dois aeroportos.
“Os dois são pequenos e não podem operar voos comerciais, o que tira o interesse dos operadores tradicionais”.
Outro ponto de preocupação para eventuais concorrentes está ligado ao tipo de negócio realizado nesse tipo de aeroporto.
As fontes de receita, por exemplo, são duas:
1) a tarifária, de pousos e decolagens; e 2) a comercial, do aluguel de lojas, restaurantes e galpões que, no caso do aeroporto de Jacarepaguá representa entre 60% e 70% da receita.
Depois de olhar a infraestrutura no entorno, avaliar os contratos de alugueis de lojas, hangares e galpões que vencem, em entre 2025 e 2028, a gestora entendeu que havia uma oportunidade imobiliária e logística.
O vencedor do certame é o fundo de investimento XP Infra IV FI Participações de Infraestrutura, constituído pela XP. É dele que sairão os recursos para o projeto.
O que esperar dos fundos ‘de tijolo’ com a mudança de cenário da inflação e dos juros
Embora o histórico dos fundos de papel reforce a boa atuação do setor nos últimos anos, a virada de jogo na dinâmica de juros e inflação abre uma janela de oportunidades dentro da categoria de fundos imobiliários.
Investidores interessados em captar o novo momento do mercado podem recorrer aos fundos de tijolo, que devem se valorizar no médio e longo prazo.
É importante estar atento, porém, aos setores que têm maiores chances de surfar essa recuperação e avaliar os riscos que se colocam no cenário à frente.
Caio Ventura, da Guide, chama atenção para os fundos de lajes corporativas, que negociam próximos às mínimas históricas e, atualmente, são os mais descontados da classe.
“O segmento de lajes tem um horizonte mais difícil e desafiador, e talvez a retomada demore mais tempo”, analisa.
O analista acredita que ainda existe uma extensa discussão em torno do modelo de trabalho que vai prevalecer após a pandemia e que essa falta de previsibilidade tem causado uma maior aversão dos investidores ao segmento.
Para quem for paciente e tiver foco no longo prazo, porém, Ventura diz que os fundos de lajes são os que têm mais espaço para valorização.
“Eu diria que o setor de lajes corporativas deve ter o maior ganho de capital em um horizonte de dois anos”, defende.
Olhando para um período mais curto, como nos próximos 12 meses, diz o analista, um segmento que deve apresentar um desempenho mais consistente é o de shopping.
Enquanto os preços das cotas ainda são negociados com desconto, os números operacionais dos fundos indicam uma recuperação, com vendas e aluguéis próximos aos patamares pré-pandemia.
Entre esses fundos imobiliários, Gustavo Ribas e Luis Stacchini, da Navi, estão mais otimistas com os shoppings de alta renda, dado que a demanda tem se mostrado maior do que a dos shoppings com foco no público de baixa renda.
“O mercado imobiliário antecipa bastante essas viradas nos ciclos econômicos e temos visto um bom desempenho dessas ações do setor na bolsa, principalmente de Iguatemi e Multiplan, o que pode ser o início de um novo momento para a classe”, acrescentam os sócios.
Em relação aos fundos de galpões logísticos, eles argumentam que, do ponto de vista conceitual, o setor tem uma dificuldade de valorização do valor ao longo do tempo porque a reposição desses ativos tem um ciclo bem mais curto.
“Isso faz com que raramente o segmento tenha um cenário de escassez, então é uma classe que não temos uma visão super construtiva em termos de ganho de capital, apesar de a demanda ser robusta por causa do desenvolvimento das plataformas de comércio eletrônico”, explicam.
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