Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 03/06 a 09/06, além de artigos e conteúdos com temas relacionados.
Em disputa por fundo imobiliário, Syn vence Rio Bravo
A 31ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo deu ganho de causa, em primeira instância, à Syn (novo nome da Cyrela Commercial Properties).
A situação diz respeito à disputa que vem sendo travada há quase três anos com a Rio Bravo, a do fundo de investimento imobiliário (FII) Grand Plaza Shopping.
Foto: Unsplash
O fundo é o detentor do shopping localizado em Santo André (SP), um dos maiores do Brasil, e tem a Syn como principal cotista, com 61,4% de participação.
A briga começou logo depois que a Receita Federal multou o fundo em R$ 158,9 milhões, em 2019. O Fisco entendeu que o veículo deveria pagar impostos como uma empresa, e não aproveitar a isenção de cobrança sobre rendimentos e ganhos de capital conferida a FIIs.
A multa se deu com base no artigo 2º da Lei 9.779/99, segundo o qual um FII está sujeito à tributação aplicável a pessoas jurídicas caso tenha como sócio um cotista com mais de 25% de participação.
Até aí o assunto era com a Receita.
O problema dentro do próprio fundo teve início no fim de 2020, quando a Rio Bravo abriu uma consulta formal com a proposta de separar o fundo em dois: um pedaço ficaria com a Syn e as multas, e o outro pedaço com os demais 19 mil cotistas. Na votação, porém, a a desconsiderou o voto contrário da Syn sob a alegação de conflito de interesse.
A Rio Bravo afirmou, em comunicado ao mercado, que o fundo vai recorrer para reverter a decisão judicial e defender o que considera “os reais interesses do fundo e dos cotistas minoritários”. A a reiterou que vê um conflito “flagrante” da Syn na votação, conforme parecer técnico elaborado por escritório de advocacia que contratou.
As lajes corporativas e o fim do home office são tema de evento
07/06/2022 – Eu Quero Investir
Durante evento realizado em São Paulo no dia 01/06, o FII Summit, o fim do home-office e a situação das lajes corporativas chamou a atenção.
Se fosse há alguns anos, o tema home office seria o mais disputado que agora. No entanto, depois de um longo período de home office forçado pelas medidas restritivas de isolamento social, a realidade é outra.
Foto: Jean Santos
O momento atual é de compreender para onde vai o setor.
“É preciso tirar dúvidas, diluir o medo, tirar da frente os achismos para entender o que de fato está havendo”, avisa Fernando Didziakas, Sócio-diretor da Buildings Pesquisa Imobiliária.
Didziakas foi o moderador do que reuniu Rodrigo Abbud, Sócio Fundador VBI Real Estate, Caio Castro, Sócio da RBR Asset Management, Marcus Fernandes, Head de Real Estate da Safra Asset.
Qual foi o real efeito da pandemia no mercado de escritórios?
De acordo com Fernando Didziakas, Sócio da Buildings, os dados mostram uma realidade menos dura do que muitos acreditam.
“Ao compararmos o segundo trimestre de 2020, quando a pandemia começou, com o terceiro trimestre de 2021, momento de maior calmaria, o mercado de escritórios corporativos na cidade de São Paulo perdeu 580 mil metros quadrados que estavam ocupados. Parece muito, mas estamos falando de um mercado de 11,5 milhões de metros quadrados. O impacto foi, portanto, de 5%”.
Na comparação do primeiro trimestre de 2022 com o mesmo período de 2020, um levantamento junto a 7800 empresas que ocupam escritórios na cidade de São Paulo verificou que a redução média de ocupação foi de 3%, conforme aponta Didziakas.
“No recorte que considera as empresas que ocupam mais de 5 mil metros, essa redução foi de 15%. No entanto, nas empresas de até 500 metros houve aumento. Isso aconteceu porque a pequena empresa estava condensada e precisava de mais espaço”, analisa.
Pátria vai comprar gestora de fundos imobiliários
O Pátria Investimentos está prestes a fechar negócio e anunciar a aquisição de uma grande gestora de fundos imobiliários brasileira, segundo informaram algumas fontes.
A estratégia é ampliar sua atuação no setor.
Negócio imobiliário em andamento. Germano Lüders/VEJA
Dos quase 24 bilhões de dólares que istra na América Latina, hoje apenas cerca de 2 bilhões de dólares estão em fundos imobiliários e a empresa já reportava em seus balanços a estratégia de ampliar este tipo de negócio.
Um dos sócios mais importantes do Patria há uma década é a Blackstone, que é bem grande nesse setor nos Estados Unidos.
De qualquer forma, a Blackstone tem reduzido sua participação no Pátria nos últimos tempos e, em março, detinha apenas 4,4% das ações ordinárias e 12% das preferenciais.
O Impacto do E-commerce nos Fundos Imobiliários
Dentre as diversas mudanças de comportamento impostas pela pandemia, uma das mais marcantes é na forma como as pessoas compram produtos. As restrições de circulação impostas pelo vírus obrigaram lojas e shoppings a permanecerem fechados por um longo período.
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Quando finalmente puderam reabrir, tiveram de adaptar horários, limitar número de clientes e também sofreram com a falta de confiança da população em frequentar ambientes fechados.
Diante desse contexto, observamos uma forte aceleração no crescimento do e-commerce no Brasil.
Em 2020, por exemplo, houve expansão de 73,88% nas vendas via e-commerce e novo crescimento expressivo em 2021, de 48,4%.
Nos Estados Unidos não foi diferente, a adesão de compras pela internet teve o seu pico no segundo trimestre de 2020.
Fundos logísticos e de shoppings
Discutir qual a tendência para a taxa de penetração do e-commerce daqui para frente no Brasil é especialmente importante para dois grandes setores de fundos imobiliários no Brasil: os logísticos e os shoppings.
O setor logístico se beneficiou do crescimento do e-commerce no período da pandemia. A taxa de vacância dos galpões no país saiu de 18,1% no 2o trimestre de 2020 para 9,8%, mesmo com o crescimento de 2,5 milhões de m2 no estoque de galpões no mesmo período.
Nos trimestres seguintes, o volume de novas entregas acelerou ainda mais, com mais 2,2 milhões de metros quadrados até o 1o trimestre de 2022, o que fez com que a lacuna do setor revertesse a tendência de queda, fechando o primeiro trimestre em 11,4%.
Com o volume de novas entregas previstas para os próximos meses mantidas em patamares altos, a capacidade de absorção de novas áreas, principalmente pelo e-commerce, será essencial para que os proprietários de imóveis logísticos, incluindo Fundos Imobiliários, tenham capacidade de aumentar os preços médios de suas locações.
Entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2022, o preço pedido médio nas locações de galpões no país saiu de R$ 19,2/m2 para R$ 20,8/m2, uma alta de apenas 8% em um período em que o IPCA subiu mais de 22%.
Ou seja, os preços de locação dos galpões logísticos, na média, não acompanharam a inflação nesse período de expansão, principalmente pela aceleração nas novas entregas.
Os shoppings, por sua vez, começam a dar sinais de recuperação efetiva.
O setor é aposta de crescimento
Em 2021, o faturamento total dos shoppings, de acordo com Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), foi de R$ 159,2 bilhões de reais, 23,6% acima do ano anterior e ainda 17% a menos do volume registrado em 2019.
Para 2022, a projeção da Abrasce é otimista. O setor espera crescimento de 13,8%, mesmo ficando ainda abaixo do patamar de 2019 e ainda sem considerar o efeito da inflação nesse período.
Com a reabertura da economia, é difícil imaginar que a taxa de penetração do e- commerce no país continue crescendo de forma acelerada.
No entanto, a infraestrutura criada pelas principais empresas do setor, com galpões localizados muito próximos dos grandes centros, permitindo que os prazos de entrega sejam cada vez menores, pode continuar impulsionando o setor nos próximos períodos.
Um crescimento mais robusto da economia nos próximos anos será essencial para a recuperação do consumo, seja online ou presencial, mas é necessário acompanhar como a dinâmica do e-commerce afetará a renda distribuída pelos Fundos Imobiliários.
IGP-M volta a ficar abaixo do IPCA e gera debate sobre indexador do aluguel
O IGP-M voltou a ficar abaixo do IPCA no acumulado de 12 meses, após quatro anos acima do indicador oficial da inflação no país. Conhecido como “a inflação do aluguel”, o índice da FGV (Fundação Getulio Vargas) atualmente acumula alta de 10,72% em 12 meses, contra 12,13% do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor-Amplo) na comparação.
Imagem: Getty Images
A alta do IGP-M, que chegou a ar de 30% em 2021, fez com que alguns especialistas recomendassem aos inquilinos uma negociação para trocar o indexador e reajustar o aluguel.
Essa alta ocorre desde maio de 2018, quando o índice ultraou o IPCA e teve uma aceleração mais forte com a pandemia, em 2020 e 2021.
“O IGP-M é muito citado em contratos de aluguel, mas dado que ele se distanciou muito do IPCA nos últimos meses, principalmente no ano ado, muitos inquilinos ficaram impossibilitados de pagar os reajustes orientados por ele”, lembrou André Braz, economista do FGV/Ibre.
No entanto, a volta do IGP-M a patamares mais próximos aos registrados antes da pandemia pode fazer com que os inquilinos considerem negociar uma mudança no contrato do aluguel, tendo em vista a atual porcentagem dos indicadores.
ARTIGOS BUILDINGS
Nesta semana, publicamos uma entrevista exclusiva com o Engenheiro João Manuel Aureliano da Daikin Brasil, a fim de entender como o mercado ou a olhar e oferecer soluções melhores e mais seguras de ar condicionado com o advento da crise sanitária.
Leia a matéria: As transformações nos escritórios e o ar que você respira no trabalho disponível na Revista Buildings.
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