Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 15/04 a 21/04, além de artigos e conteúdos com temas relacionados.
Volta do trabalho presencial faz busca por escritório subir após 2 anos
Com a redução de casos de covid-19 na esteira do avanço da vacinação, os escritórios de São Paulo estão voltando, aos poucos, a serem ocupados. Há empresas que já viraram a chave e começaram a expandir seus espaços após dois anos repletos de dúvidas sobre a volta ao trabalho presencial.
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E, pela primeira vez desde que a pandemia foi decretada, em março de 2020, os números de ocupação de lajes corporativas na capital paulista começam a apresentar uma recuperação – ainda que tênue.
No primeiro trimestre deste ano, segundo a consultoria Buildings, houve uma melhora na taxa de vacância, que mostra a quantidade de edifícios corporativos desocupados. Em relação ao fim do ano ado, esse índice recuou de 21,3% para 21%. Parece pouco, mas é um alento que o setor está celebrando.
Essa visão positiva tem razão de ser: o total de espaços vagos caiu a despeito da entrega de novos prédios comerciais, o que pode apontar para novas recuperações ao longo de 2022.
Segundo o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas, a recuperação desse mercado poderá ocorrer de forma mais célere do que inicialmente previsto – e isso apesar de o trabalho híbrido ter chegado para ficar.
“Nos últimos dois anos pairou uma grande dúvida sobre o setor de lajes corporativas. Hoje vemos com olhar otimista esse movimento de retorno aos escritórios. Muitas empresas voltaram a aumentar seu espaço”.
A gestora de investimentos Hedge é um exemplo dessa tendência do mercado imobiliário corporativo: a companhia alugou mais espaço para seu escritório tanto porque sua equipe cresceu, quanto também porque queria reduzir a aglomeração de funcionários.
Se durante a pandemia o mercado de escritórios se assustou com a devolução em massa de espaços por empresas que projetavam que os edifícios não eram mais necessários, hoje já há companhias voltando atrás nessa decisão.
Ainda de acordo com o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas, esse movimento já é observado em São Paulo.
“Empresas que ocupavam grandes áreas reduziram seus escritórios na pandemia, mas a próxima tendência será voltar a crescer os espaços”.
Entre as empresas que reduziram drasticamente o tamanho de seu escritório no início da pandemia, mas que teve que alocar novos espaços, está a gigante dos investimentos XP.
Presidente da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield no Brasil, Celina Antunes afirma que, neste momento, há dois movimentos que estão levando a um cenário mais favorável das lajes corporativas.
O primeiro tem relação, de fato, com o crescimento das empresas.
O segundo está ligado ao aumento de área para comportar espaços mais relacionados ao lazer, como restaurantes e salas de jogos.
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Essa notícia também foi destaque em outros portais e jornais: GZH Economia, Terra e InfoMoney, Mercado e Consumo, Revista Pequenas empresas, grandes negócios e Jornal de Brasília.
JSL planeja seguir com aquisições e vê mercado potencial de R$ 960 bilhões em logística
A JSL, empresa de logística do grupo Simpar, observa um espaço enorme para expansão no setor. O mercado potencial de logística estimado no Brasil é de R$ 960 bilhões de reais, entre operações dedicadas, transporte de cargas, distribuição urbana e armazenagem, segundo cálculo da companhia.
Foto: Unsplash
“É um mercado enorme. A JSL, que é a maior do setor, é uma empresa de R$ 6 bilhões. Logicamente, não é um mercado 100% atingível. Mas queremos mostrar que a avenida de crescimento é gigantesca”, afirma o presidente, Ramon Alcaraz.
“É um mercado muito pulverizado, familiar, regional. Tem empresas muito boas, completamente fora do radar”, afirmou Antônio Barreto, diretor-executivo de planejamento estratégico da Simpar.
As decisões sobre aquisições da empresa estão focadas no grupo controlador. Para os próximos anos, Barreto diz que o foco é “fazer mais do mesmo”.
“Vamos buscar empresas rentáveis, com boa gestão. Isso é muito importante. Das empresas que adquirimos, não mudamos a gestão. Não tomamos decisão com base em potenciais sinergias, mas obviamente buscamos extrair o máximo delas”.
Nos últimos três anos, o grupo analisou mais de 170 empresas, e chegou a cinco aquisições.
O Last Mile e os seus principais desafios para o crescimento
Artigo de Gustavo Asdourian
As vendas por e-commerce vêm crescendo de forma acelerada no mundo todo. O Brasil não ficou atrás nesta tendência, atingindo volume recorde de pouco mais de R$ 160 bilhões de reais no fechamento de 2021.
Entretanto, ainda existe uma enorme avenida para crescimento da penetração das vendas online, pois ela representa pouco mais de 11% sobre as vendas totais de varejo no Brasil, sendo que no Reino Unido o percentual está próximo a 30% e na China supera os 50%.
Como fator crucial para o desenvolvimento desta indústria, faz-se necessária a produção de galpões logísticos nas cercanias dos principais centros populacionais brasileiros, em conjunto com os pontos de distribuição da última milha para o consumidor, dentro das cidades, o chamado “Last Mile”.
Esta última etapa possui uma relevância bem grande nos custos de distribuição, pois representam metade do custo total logístico, enquanto a armazenagem e o manuseio das mercadorias representam 20% e 15%, respectivamente.
Esses pontos de micro-distribuição podem ser caracterizados com diversas tipologias – delivery centers, micro-hubs, smart lockers, dark store e dark kitchens -, e a necessidade primordial de todos é estarem perto dos polos consumidores, o que envolve muitas vezes estarem inseridos em regiões demandadas pelo mercado imobiliário.
Com isso, esta classe de ativo acaba competindo com outros produtos, tais como torres residenciais, comerciais e lojas, que possuem maior rentabilidade na operação e, consequentemente, mais valor financeiro a serem remunerados aos donos dos terrenos e imóveis dentro destas regiões.
Com o objetivo de promover o desenvolvimento da indústria de logística urbana, é preciso um planejamento compreensivo envolvendo as Secretarias de Urbanismo, empresas ligadas a logística, associações de bairro e do mercado de construção.
Para a iniciativa privada, por se tratar de um produto imobiliário relativamente novo, ainda estão ocorrendo primeiros estudos para nacionalizarmos exemplos já existentes lá fora, tais como galpões multiníveis e também empreendimentos multiuso envolvendo escritórios e lojas, objetivando maior rentabilização dos investimentos juntos aos proprietários de imóveis comerciais.
Funcionários preferem o home office e híbrido. E quanto aos chefes?
O retorno aos escritórios com o arrefecimento da pandemia tem gerado alguns debates sobre o melhor modelo de trabalho. Um novo estudo, feito pela PwC Brasil e PageGroup e obtido pelo Valor Econômico, mostra alguma divergência de preferências entre profissionais C-Level e demais funcionários.
Imagem: Charles Deluvio (Unsplash)
Foram ouvidos 289 executivos e 633 liderados, entre 17 de janeiro e 4 de fevereiro. A análise dos resultados foi conduzida pelo professor de estratégia e liderança da Fundação Getulio Vargas (FGV) Paul Ferreira.
Segundo o estudo, 67% dos liderados entrevistados preferem o regime integral home office ou o regime híbrido com uma ou duas idas ao escritório na semana. Já entre as lideranças são 58% que demonstram a mesma preferência.
Os liderados que gostariam de ir três ou mais vezes ao escritório ou que preferem um regime totalmente presencial são 23%. Nas lideranças o índice sobe para 35%.
Para Ricardo Basaglia, CEO do PageGroup Brasil.
“As pessoas em postos de liderança são aquelas mais experientes, que já desenvolveram sua caixa de ferramentas. Para essas pessoas que têm um modelo que já funcionou é mais difícil se desapegar, mesmo sabendo que precisarão fazer isso”.
Para Basaglia, as empresas estão em um momento de dúvidas de como lidar com essa flexibilidade.
“A grande preocupação dessas empresas é, em um mundo diferente do que foi lá atrás, com todos em home office e agora com o trabalho híbrido, continuar sendo eficiente”, disse.
O levantamento mostrou que, embora 61% dos executivos acreditem que é mais difícil alinhar os interesses da equipe com uma liderança remota, 72% dizem que a liderança se adaptou ao trabalho remoto.
Arbitragem no mercado de fundos imobiliários
Na pandemia, o mercado de FII ou por mudanças. Primeiramente, os preços das quotas de muitos deles caíram, refletindo desafios impostos pelo cenário: shoppings fechados; escritórios esvaziados com a massiva adoção do home office.
Houve ainda a drástica piora dos cenários macroeconômico e político, o que ocasionou a queda dos preços de ativos reais; porém, o mercado imobiliário se ajustou à nova realidade.
Imagem: Verne Ho (Unsplash)
A população aprendeu a fazer pedidos on-line, impulsionando, por exemplo, o boom dos galpões logísticos para e-commerce.
Novas teses surgiram como Renda Urbana, Residenciais para Renda, Agro Logísticos e de Desenvolvimento Logístico. O setor deu um salto de 140% em investidores em dois anos, com mais de 1,5 milhão de Fs ao final de 2021; o volume de ofertas também cresceu fortemente, totalizando cerca de R$ 100 bilhões de reais em novas emissões no biênio 2020/2021; e a negociação diária no mercado secundário ou de R$ 130 milhões de reais em 2019 para R$ 269 milhões de reais em 2022.
Mesmo com tais indicadores, pode-se observar portfólios imobiliários descontados dados os preços das quotas na B3. A maioria encontra-se refletida naqueles de tijolos, com média de 14% do valor de mercado abaixo do patrimonial (FII que compõem o Ifix).
Para conceituar melhor, o valor patrimonial para fundos de tijolo é auferido pela somatória dos valores de seus imóveis, os quais são determinados por laudos de avaliação independentes.
A título de ilustração, o INCC, índice de custo da construção, subiu 8,8% em 2020 e mais de 13,8% em 2021, devido, em grande parte, ao encarecimento do material de construção, dados a alta dos preços das commodities e o câmbio elevado.
Enquanto os preços das quotas dos FII no mercado secundário caíram, os custos para se desenvolver um imóvel só subiram – o que, sob a análise do custo de reposição, é um paradoxo.
Em momentos de maior turbulência e incerteza, é comum haver assimetrias no mercado de capitais, principalmente no brasileiro. Outro segmento em que se observa tal assimetria é o de FoF (fundo de fundos) de FII, que tem sofrido um duplo desconto no mercado secundário.
No caso dos fundos de papéis, diferentemente dos de tijolo, o valor patrimonial é definido pela marcação a mercado, sendo atualizado diariamente, de acordo com o último preço de negociação de cada ativo dentro do fundo. Isto é, o valor patrimonial do FoF reflete o valor que o fundo auferiria caso fossem vendidas todas as posições naquele dia.
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