Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 28/01 a 03/02, além de artigos e conteúdos com temas relacionados.
Mercado espera que Selic volte a 2 dígitos
Se no fim de 2021 as preocupações com a fraqueza da atividade econômica dominavam o debate sobre os rumos da política monetária, o início de 2022 traz novidades que apontam para um cenário com juros ainda mais altos e por um período prolongado.
Imagem: Blog Pag Seguro
O vigor dos preços das commodities, as surpresas na inflação corrente, o risco fiscal, as expectativas de inflação que seguem desancoradas e o cenário externo mais desafiador geram um debate ainda mais intenso sobre o rumo dos juros.
Em levantamento realizado pelo Valor Econômico com 112 instituições financeiras e consultorias, é unânime a expectativa de que a taxa Selic será elevada nesta semana em 1,5 ponto percentual.
Isso significa que ela sairá dos atuais 9,25% para 10,75% anuais, em linha com o sinalizado pelo próprio Comitê de Política Monetária em dezembro. Será a primeira vez desde julho de 2017 que o juro básico voltará aos dois dígitos.
A pesquisa mostra ainda que houve avanço na mediana das estimativas do mercado para o juro básico projetado no fim do atual ciclo de aperto monetário. Antes da reunião de dezembro, a mediana das projeções indicava uma taxa básica de 11,75%. Agora, o ponto médio das estimativas subiu para 12% anuais.
“Desde a última reunião, o quadro de inflação continuou ruim e se formou um conjunto de riscos que atuam no sentido de mais juros”, argumenta o economista-chefe da Vinland Capital, Aurélio Bicalho, que projeta a Selic em 12,75% no fim do ciclo, que se daria em maio.
70% dos fundos imobiliários são negociados abaixo do valor patrimonial; escritórios e shoppings são os mais descontados
Dados da Economatica, plataforma de informações financeiras, sinalizam que 72 dos 104 fundos imobiliários que compõem o IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – estão sendo negociados atualmente abaixo do valor patrimonial das carteiras.
O número representa quase 70% do indicador.
Shopping center (Foto: Marcin Kempa / Unsplash)
Pelo levantamento, a maioria dos fundos imobiliários presentes no Ifix apresenta P/VPA (preço da cota sobre o valor patrimonial) abaixo de 1, valor que representaria o preço justo do papel.
O P/VPA acima de 1 indicaria que a cota está sendo negociada com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.
Em tempos de juros elevados, que costumam reduzir a atratividade dos fundos imobiliários, a métrica pode ajudar na escolha dos FIIs.
Em relatório, Rafaela Vitoria, economista-chefe da Inter Asset, destaca que fundos de “tijolo” estão negociando abaixo do valor patrimonial e ainda com elevadas taxas de vacância, o que pode representar uma oportunidade de valorização.
Entre os fundos de “tijolo”, que obtêm renda com a locação ou venda dos imóveis, os segmentos de lajes corporativa e shoppings são os que apresentam maior desconto, em média cerca de 20%.
Fundamentos para a maioria dos segmentos imobiliários são positivos, dizem gestoras
Os fundamentos para a maior parte dos segmentos imobiliários — escritórios, galpões e shopping centers — são positivos, neste ano, segundo gestoras de recursos que participaram da Credit Suisse 2022 Latin American Investment Conference. Apenas o segmento de incorporação residencial tradicional, ou seja, para a venda de unidades, é visto com mais cautela no curto prazo.
Na capital paulista, maior mercado imobiliário do país, o segmento de escritórios comerciais apresenta sinais de melhora em algumas regiões, como a Faria Lima, na qual a taxa de vacância é baixa e os preços começam a apresentar alta.
“Em outras regiões, como Berrini e Marginal Sul, o mercado ainda não está favorável ao proprietário”, disse o head de mercado imobiliário da Vinci Partners, Leandro Bousquet.
Antes da pandemia, a Vinci já apostava, segundo o executivo, na tendência de trabalho híbrido, mas de forma mais lenta do que ocorreu.
“Das previsões mais alarmistas em relação ao fim do modelo tradicional de escritório, nenhuma prosperou ou vai prosperar. Trabalho híbrido não significa, necessariamente, menor demanda por metros quadrados, até pela remodelação”, ressaltou o executivo
Max Lima, sócio fundador da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), disse ter visão “bastante otimista” em relação a shopping centers. “Juntamente com hotelaria, foi o segmento que mais apanhou na pandemia, com meses fechados e inadimplência dos lojistas. Foi um período sofrido, mas os shoppings têm lugar muito forte no coração do brasileiro”, ressaltou Lima.
No ano ado, as vendas das lojas dos shoppings da HSI superaram as de 2019, ano anterior ao início do surto de covid-19. “A tendência é que os aluguéis comecem a subir. Há espaço para começar a recompor receita”, acrescentou.
Trabalhadores voltam aos escritórios menos confiantes em chefes
As empresas estão chamando os trabalhadores de volta aos escritórios — de novo. Mas, depois de tantas idas e vindas, os funcionários estão perdendo a confiança na capacidade de que seus gestores possam fazer isso direito.
A parcela de trabalhadores remotos que confiam em seu empregador para tomar a decisão certa ao retornar ao escritório atingiu o ponto mais baixo em 12 meses, de acordo com uma pesquisa semanal do Morning Consult.
Pouco mais da metade dos entrevistados mostrou-se segura, abaixo dos cerca de dois terços que expressaram confiança nos últimos meses.
O Bank of America, o Citigroup e o Credit Suisse estão entre as grandes empresas que trarão seus funcionários de volta aos escritórios dos Estados Unidos nas próximas semanas, conforme a situação do coronavírus melhorar.
Os anúncios vêm algumas semanas após muitas empresas darem aos funcionários mais liberdade para trabalhar de casa no final de 2021, quando a variante ômicron surgiu, criando um efeito chicote. Outros empregadores, como a Apple, adiaram seus retornos ao escritório indefinidamente.
À medida que os locais de trabalho se preparam para o terceiro ano da pandemia de covid-19, especialistas dizem que uma coisa é clara: fazer planos firmes é um tiro no escuro.
“Dado que muitas empresas mudaram e cancelaram as datas de reabertura, não é surpresa que os trabalhadores remotos estejam se sentindo desconfortáveis sobre quando serão chamados de volta aos escritórios”, disse Joanna Piacenza, chefe de inteligência da Morning Consult.
“Os empregadores estão, atualmente, enfrentando um equilíbrio quase impossível de cumprir os cronogramas de reabertura que anunciaram em 2021, ao mesmo tempo que estão atentos aos níveis de conforto e saúde de seus funcionários.”
A crescente desconexão entre funcionários e chefes vai além dos planos de retorno ao escritório. Quase três em cada quatro executivos acreditam que estão sendo “muito transparentes” em relação às políticas de trabalho remoto, mas menos da metade dos funcionários concorda com isso, de acordo com uma pesquisa recente com mais de 10.000 trabalhadores qualificados.
Incorporadoras apostam em prédios híbridos e com espaços abertos
As incorporadoras estão trabalhando para buscar oportunidades. A cidade de São Paulo sofre com a falta de espaços para novas construções, especialmente nas regiões com mais procura, como a da Avenida Faria Lima.
Como comparação, a taxa de vacância na Faria Lima é de 14%, 11 pontos porcentuais abaixo da média paulistana.
Daniel Cherman, da Tishman Speyer, vê oportunidade para ‘retrofit’, que é a reforma total de edifícios já existentes Foto: Felipe Rau/Estadão
Porém, uma região que ainda tem áreas a ser exploradas é a da Berrini, que tem quase 30% dos imóveis vagos. Logo, isso pode ser um problema para a retomada da exploração de novos edifícios. Segundo Yara Matsuyama, diretora de locações de escritórios da JLL, a taxa de equilíbrio, que representaria um estímulo a construções, é de 15%.
Na construtora Tecnisa, a ordem é focar ainda mais no residencial. A empresa até tem planos para construir novos prédios corporativos, especialmente se encontrar boas oportunidades de terrenos, mas, para Alexandre Mangabeira, diretor executivo de incorporação, ainda há um movimento nebuloso sobre o retorno das pessoas ao escritório no pós-pandemia.
Por isso, a empresa está apostando mais em edifício híbridos, em que a maioria dos andares contempla apartamentos residenciais, porém há alguns reservados para espaços de coworking, que a empresa pretende arrendar.
Já a Tishman Speyer, companhia que investe em empreendimentos no Brasil e no mundo, está de olho em ativos que contemplem esse novo momento dos escritórios, como prédios com mais espaços abertos.
Segundo Daniel Cherman, diretor-geral da empresa no País, a ideia foi buscar oportunidades para a renovação de prédios (“retrofit”). Uma investida da empresa foi na aquisição da antiga sede da Serasa Experian, na Avenida Indianópolis.
Para o futuro, a empresa não nega a intenção de participar de novas construções, mas sempre está de olho na pandemia e na taxa de vacância.
“A tomada da decisão precisa ser rápida para os prédios serem entregues em até cinco anos, quando acredito que a demanda estará maior do que a oferta”, disse Cherman.
ARTIGOS BUILDINGS
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Nesta semana publicamos artigo completo com os dados do fechamento do 4T/2021 do mercado de industrial e logístico. Os números do setor mostram que novo estoque de galpões industriais e logísticos bateu recorde no Brasil. Para conferir, clique aqui.
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