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Fundos de ‘tijolo’ assumirão protagonismo neste ano, apontam especialistas
As apostas sobre o mercado de fundos imobiliários (FIIs) decolar em 2024 continuam fortes. Essa análise é de gestores e especialistas do setor. Entre os segmentos com maior destaque aparecem shoppings e galpões logísticos. Os fundos de lajes corporativas, no entanto, ainda demandam cautela do investidor.
Para se ter ideia do bom momento, os FIIs devem ser favorecidos pela continuidade do ciclo de queda dos juros em 2024. Mesmo após alta de 15,5% do Ifix, índice de referência da classe, só em 2023, especialistas acreditam que existe espaço para mais valorização, puxada, em especial, pelo setor de “tijolo”, que investe em imóveis reais.
A perspectiva de cortes na taxa Selic é a razão por trás disso, dado que existe uma correlação negativa entre os juros e os fundos imobiliários. Isso significa que, em períodos de juros elevados, a tendência é de desvalorização do preço da cota dos fundos imobiliários.
Por outro lado, os cenários de juros mais baixos costumam levar à valorização das cotas. Sobretudo pela rentabilidade oferecida por esses fundos que tende a aumentar.
Os fundos imobiliários de tijolo são beneficiados pelos juros baixos e ciclo imobiliário
Não por acaso, entre as apostas de Nicole Vieira, sócia da Polo Capital, para 2024 estão os fundos de shoppings, galpões logísticos e de desenvolvimento imobiliário.
Na visão da especialista, esses fundos tendem a ter uma valorização maior por causa da reavaliação do valor justo dos imóveis que fazem parte do portfólio.
Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, também vê oportunidades no varejo em geral, como shoppings e renda urbana. Em relação aos fundos de galpões logísticos, ele acredita que o subsegmento tem espaço para andar mais neste ano.
“Esses fundos ficaram ‘amassados’ por muito tempo porque tinha muita oferta, mas agora existe uma demanda grande por logística que tem levado ao aumento dos preços dos aluguéis”, diz.
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Número de investidores de FIIs bate recorde em 2023
O número de pessoas que aplicam em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) alcançou a marca de 2,503 milhões em dezembro de 2023, o maior resultado da história.
Para efeitos de comparação, no mesmo mês de 2022, a quantidade de investidores na modalidade estava em 1,999 milhão. Os dados são do Boletim Mensal de FIIs da B3.
Com o resultado de dezembro, o mercado de fundos imobiliários ganhou ao todo 504 mil novos investidores no último ano. Em 2022, o número havia aumentado em 453 mil, abaixo do recorde de 2020, quando 527 mil novas pessoas aram a aplicar em FIIs, o maior avanço anual da história.
(Foto: Envato Elements)
Além de revelar a quantidade de investidores em FIIs em 2023, o Boletim Mensal da B3 também trouxe informações sobre os fundos que tiveram a maior rentabilidade no ano.
O campeão foi o BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), cujas cotas subiram 119,6% no período. Em segundo lugar, veio o Hotel Maxinvest (HTMX11), com valorização de 110,8%. Logo em seguida, está o Newport Renda Urbana (NEWU11).
Para janeiro de 2024, 10 corretoras ouvidas destacaram nas recomendações o BTG Logístico (BTLG11) como o principal.
Natal movimenta R$ 5,6 bilhões em shoppings, melhor resultado desde 2019
O Natal movimentou 5,6 bilhões de reais na semana de 19 a 25 de dezembro de 2023 nos shoppings centers. Esse número expressa o melhor resultado desde 2019, ano anterior ao início da pandemia de covid-19.
As vendas cresceram 0,6% em comparação ao mesmo período de 2022 e o ticket médio chegou a R$ 207,04, segundo dados coletados pelo índice Cielo, divulgados pela Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce).
Em dezembro, a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) estimou uma movimentação de 70 bilhões nos shopping centers do País, um aumento de 5,6% no faturamento em relação ao ano ado.
Para a entidade, a projeção positiva devia-se à melhora das condições econômicas, como a queda na taxa de desemprego e redução na taxa de câmbio.
Já em relação ao balanço anual, a Alshop calculou que as vendas totalizaram R$ 192 bilhões no ano.
A soma contou com 633 shoppings em operação localizados em uma área bruta locável de 17,5 bilhões m².
Acompanhando esse importante crescimento de mercado, o Shopping ABC, em Santo André, também apresentou dados significativos em mais um fim de ano. Na mesma semana, o empreendimento registrou um aumento de 3,64%, se comparado a 2022.
Gestores enxergam potencial de valorização de cotas e retomada de emissões de FIIs em 2024
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) pode decolar em 2024. Essa análise é de gestores e especialistas do setor. Eles ressaltam, no entanto, que a altura do voo depende de cenários ainda a serem confirmados.
De qualquer modo, a perspectiva é de ganhos para o investidor que se posicionar com um olhar de, pelo menos, um ano.
Segundo o executivo-chefe de renda fixa (CIO) da Genial, Rafael Zlot, a perspectiva é positiva para os FIIs em 2024. O segmento “tem um componente de juros muito relevante”, diz o especialista.
Além disso, com a continuidade do ciclo de corte de taxas pelo Banco Central, há para este ano uma perspectiva favorável aos ativos de risco em geral.
“A tendência é de que 2024 seja melhor que 2023”, afirma o diretor Bruno Stuani, da Genial.
“Ainda é cedo para fazer previsões, mas boa parte do avanço do segmento vai depender de até onde vai o ciclo de corte de juros. Se no fim do ano a Selic ficar mais perto de 9%, o mercado vai andar bem.”
Já na visão do sócio e gestor da Az Quest, André Sawaya, os ventos mudarão em breve. Ele avalia que a partir do segundo trimestre deste ano, as ofertas públicas iniciais (IPOs) de fundos “de tijolo”, que investem diretamente em empreendimentos imobiliários, devem voltar.
No momento atual, o mercado permanece avesso aos lançamentos de FIIs, principalmente em razão do nível ainda elevado de juros.
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Empresa global vê transformação no mercado imobiliário, com destaque para o setor logístico
Quem trabalha no mercado imobiliário costuma comparar o setor a um transatlântico: gigante, deslancha quando atinge velocidade de cruzeiro, mas lento nas mudanças de curso. E bem neste momento, é possível observar uma dessas mudanças.
Quem reflete sobre o tema é o novo presidente da consultoria Cushman & Wakefield para a América do Sul, Herman Faigenbaum. O executivo argentino assumiu o comando do grupo na região desde março e agora está sediado na cidade de São Paulo. Antes disso, liderou as sucursais da empresa no Chile, Peru e Colômbia.
Ele compartilhou um levantamento que aponta o processo de transformação gradual do mercado imobiliário. Em suma, o mercado está menos ‘escritório-cêntrico’, nas palavras do gestor.
Quer dizer: antes, o mercado concentrava os investimentos nos prédios de escritórios, uma categoria segura, com demanda firme das empresas que demandam espaços istrativos e pagadora recorrente de aluguéis.
Entretanto, essa classe de ativos foi colocada em xeque pela mudança de comportamento provocada pela pandemia, ao mesmo tempo em que outros tipos de edificações ganharam espaço.
Escritórios e galpões logísticos
Um levantamento da consultoria aponta que o mercado de escritórios já foi responsável por 75% das receitas das empresas detentores de propriedades comerciais até o fim do século ado.
Hoje, essa fatia caiu para 40%. Em paralelo, o setor de galpões logísticos cresceu de 20% para 40%, dividindo a liderança.
O presidente da consultoria aponta com entusiasmo o avanço do mercado industrial. “Há 30 anos, os galpões eram o patinho feio, mas, progressivamente, o setor foi crescendo para atender a demanda de empresas de comércio eletrônico, entregas e tráfego de dados”, observa.
Os galpões mais modernos têm novos desenhos, piso com maior capacidade de carga, pé-direto elevado para acomodar estoques e climatização para abrigar os robôs que separam as mercadorias de forma automatizada.
Há também uma revisão das localizações. Os galpões estão cada vez mais próximos dos grandes centros urbanos para viabilizar as entregas super rápidas, no last mile (a pernada final do ciclo de distribuição).
Quanto ao segmento dos escritórios, não deve diminuir de tamanho em termos absolutos, diz o executivo. Em vez disso, a expectativa é de uma readequação dos espaços, com mais salas de reuniões, módulos de trabalho individuais e locais de vivência e descontração – como já está sendo visto nos principais endereços de empresas da capital paulista.
Antes, as premissas para investimentos em escritórios se resumiam a imóveis com boa qualidade construtiva situados em localizações estratégicas. Hoje, o gestor desse tipo de imóvel tem que lidar com maior rotatividade dos inquilinos e buscar melhorar a experiência de quem deixa o home office para ir para a empresa.
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