Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 24/11 a 30/11, além de artigos e conteúdos com temas relacionados. Para se inscrever no canal da Buildings no Youtube, clique aqui.
Quanto mais perto de São Paulo, melhor… e mais caro
Enquanto o setor de escritórios e shoppings retraíram nos últimos anos, o setor logístico fez o caminho inverso, crescendo de forma expressiva.
A exemplo disso, segundo a Buildings, os dados do 3T de 2023 apontam 966 condomínios logísticos prontos no Brasil, o que equivale a 33,8 milhões de m² entregues. Além disso, a atividade construtiva segue aquecida: são 4,2 milhões de m². E mais 21,7 milhões de m² em projeto.
Apesar do novo estoque ter crescido nos últimos anos, a taxa de vacância segue em queda, chegou a 9,1% no 3T de 2023, a menor da série histórica no Brasil.
Outro destaque interessante é quando se analisa o setor logístico por raios, sobretudo em São Paulo.
Segundo a Buildings, quando se analisa a movimentação e a força do mercado localizado no raio de 15km da capital, o mais cobiçado pelas empresas de e-commerce, justamente pelo tempo de entrega ser mais rápido e competitivo, são 22 condomínios prontos para ocupação.
Isso representa 631.800 m² de estoque total. Além disso, possui 246.800 m² de atividade construtiva.
Outros resultados
A taxa de vacância neste raio é de 12,9%. Do mesmo modo, no 3T de 2023 esse raio teve 20.000 m² de absorção líquida positiva e apresenta uma média de preço pedido de R$ 40 o m².
Para conferir a performance dos raios de 15km a 30km e de 30km a 60km da capital paulista, leia conteúdo exclusivo na Revista Buildings.
Como queda na Selic e inflação impactam os investimentos em FII em 2024?
O ano de 2023 tem sido de crescimento para alguns setores dos fundos imobiliários (FIIs). Segundo o boletim mensal da B3, o mercado imobiliário até outubro recebeu 416 mil novos investidores no ano.
Para 2024, dizem os analistas, os grandes fatores que podem impulsionar a alta dos ativos serão a Selic e o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto).
Conforme mostra o boletim Focus, para 2024, o mercado espera que a taxa de juros termine o ano em 9,25%. Já para 2025, a expectativa é de que a taxa Selic chegue a 8,75% e, em 2026, 8,50%.
Caso isso aconteça, Pedro Klüppel, sócio da Guardian Gestora, afirma que um dos efeitos mais visíveis deve ser a queda da rentabilidade dos produtos de renda fixa atrelados ao CDI.
“À medida que a rentabilidade spot do CDB com liquidez diária se aproxima do patamar médio dos dividendos dos FIIs, o produto deve voltar ao radar do investidor pessoa física com mais contundência”, afirma.
Neste caso, um dos efeitos é a maior probabilidade de fundos, especialmente os de tijolos, reciclarem seus portfólios, gerando rendimentos a serem distribuídos aos cotistas.
Selic também traz esperança
Além disso, a queda na Selic tende a aumentar a atividade econômica e possibilitar maior investimento das empresas.
Segundo Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, esse cenário faz com que algumas empresas busquem mais áreas para locação (escritórios, galpões logísticos, industriais), aumentando a perspectiva de renda potencial dos FIIs, com redução de vacância e melhor valor de locação.
Para 2024, os analistas destacam que os FIIs de tijolo tendem a ter um momento positivo.
“Como boa parte deste tipo de fundo da indústria faz reavaliação patrimonial nos últimos 3 meses do ano, potencialmente veremos uma reconfiguração da métrica P/VP, pela correção do valor dos imóveis destes fundos – o que potencialmente pressionará os preços no mercado secundário”, explica Klüppel.
Para Jardim, vale atenção especial os fundos de lajes corporativas, que ainda estão muito descontados em relação ao seu valor patrimonial (valor da cota comparado ao valor de avaliação do patrimônio do fundo).
Fundos imobiliários apostam na aquisição de shoppings e resultados para 2024 são promissores
Tanto o setor de shopping centers quanto de fundos imobiliários teve uma fase mais difícil nos últimos dois anos. ado o período mais desafiador da crise sanitária, os ventos mudaram de rumo. Exatamente por isso, as perspectivas para 2024 são positivas.
Prova dessa retomada é que nos últimos três meses, os FIIs têm movimentado o mercado, com a aquisição de participações em diversos shoppings no Brasil.
O mais recente foi o FII XP Malls (XPML11) que concluiu a compra de 8% do Praia de Belas Shopping Center, localizado em Porto Alegre (RS). Pela participação no empreendimento, o fundo vai desembolsar R$ 60,3 milhões.
Segundo dados da Buildings, o Praia de Belas Shopping Center possui 47.214 m² de Área Bruta Locável, 133.670 m² de Área Construída, além de 2.500 vagas de estacionamento.
Inaugurado em 1991, o complexo comercial fica próximo da orla do Rio Guaíba. Além disso, recebe diariamente cerca de 40 mil clientes, de acordo com a gestão do XPML11.
Outras aquisições
Fazendo um retrospecto recente, o fundo imobiliário HGBS11 firmou um novo acordo para comprar a fração ideal de 60% do Shopping Capim Dourado. O empreendimento está situado em Palmas (TO). O valor da transação é de R$ 181,273 milhões.
O preço foi pago pelo FII HGBS11 à vista, se utilizando dos recursos provindos da sua 9ª emissão de cotas.
Inaugurado em 2010, o Shopping Capim Dourado é o maior centro de compras da cidade de Palmas.
Segundo a Buildings, ele possui 36.575 m² de Área Bruta Locável, 72.098 m² de Área Construída e 1.187 Vagas de Estacionamento.
Para saber mais, e a Revista Buildings.
Fundos de logística têm retorno superior ao IFIX, índice de referência dos FIIs
Os fundos de investimento imobiliário (FII) focados no setor de logística apresentam retorno de aproximadamente 17% no acumulado de 12 meses até outubro, mostra estudo divulgado na última terça-feira pela XP.
O resultado é superior ao apresentado pelo IFIX, o índice de referência para o segmento, que teve um retorno de 11% no mesmo período.
Com participação de aproximadamente 19% no IFIX, os fundos do segmento logístico atualmente estão com desconto médio de 2% em relação ao seu valor patrimonial, diz o levantamento, e distribuiu em média aos cotistas dividendos (dividend yield) de 9% ao ano, nos últimos 12 meses até outubro.
Fundos que se destacam
A análise da XP cobre de maneira mais aprofundada oito fundos de logística. Desses, o estudo aponta que três estão com valores de mercado superiores aos seus valores patrimoniais. É o caso do HGLG11 (Credit Suisse), TRBL11 (Rio Bravo) e BRCO11 (Bresco). Outros três estão próximos: BTLG11 (BTG Pactual), LVBI11 (VBI Real Estate) e XPLG11 (XP).
“Na nossa visão, isso pode estar associado à melhor qualidade dos ativos que compõem seus portfólios, levando a uma melhor percepção do mercado em relação à sua capacidade de gerar receita futura”, diz Maria Fernanda Violatti, chefe de análise de fundos listados do Research da XP.
Os fundos logísticos adotam dois tipos de contrato: os típicos são de locação de menor prazo e os atípicos de prazos mais longos, geralmente em que o fundo faz investimentos iniciais segundo pedidos específicos de um inquilino.
De acordo com Violatti, em momentos de baixa vacância e crescimento real de preços, como o atual, ter exposição maior em contratos típicos tende a gerar impactos positivos para os fundos.
Setor de escritórios em São Paulo segue em recuperação
Após um período mais intenso de crise, o setor de escritórios segue em recuperação nos últimos trimestres. Não à toa, os dados do 3° trimestre de 2023 mostram que os números do setor de escritórios de alto padrão em São Paulo seguem otimistas.
Houve queda na taxa de vacância, novamente absorção líquida positiva e novas locações de escritórios corporativos.
Segundo os dados da Buildings, o setor de escritórios corporativos de São Paulo corresponde a 11,9 milhões de m², o que equivale a 1.622 edifícios prontos.
Quando se avalia a absorção líquida, um dos principais indicadores de crescimento ou retração do mercado, por dois trimestres seguidos os resultados foram positivos. À exceção do 1T de 2023 – que teve saldo negativo de 12 mil m² –, o mercado Corporate Classe A está absorvendo novas locações desde o 3T de 2021, com resultados crescentes.
Quando se observa a absorção líquida por regiões, duas se destacam: a Barra Funda/Vila Leopoldina absorveu 14.800m² positivos no 3T de 2023. Esse saldo se refere aos edifícios CEAB, LED Corporate e Brasília Square Offices.
Além disso, a Chucri Zaidan também absorveu 14.500m² referente aos edifícios Parque da Cidade, RiverView e Morumbi Corporate.
Novas locações aquecem o setor
Ao longo de 2023 até novembro (não considerando renovações, sublocações e vendas), foram 380 novas locações mapeadas pela Buildings. A metragem média dessas transações é de 880 m².
Como comparação, a metragem média ocupada Classe A na cidade de São Paulo é de 1.500 m². Outro destaque interessante foram 70 locações iguais ou maiores que 1.000 m².
Deste resultado, 43 são expansões/crescimento (algumas expansões com Flight-to-Quality). São eles:
- Bytedance no Infinity Tower – 8.700m²;
- XP Investimentos no São Paulo Corporate Towers – 4.000m²;
- G4 Educação no Thera Corporate – 2.200m²;
- SPX Capital no Birmann 32 – 2.100m².
Para conteúdo exclusivo, e a Revista Buildings.
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