Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 24/03 a 30/03, além de artigos e conteúdos com temas relacionados. Para se inscrever no canal da Buildings no Youtube, clique aqui.
Mercado logístico continua resiliente, com demanda mais equilibrada
O mercado logístico costuma ser o mais resiliente do setor imobiliário. Nesse sentido, antes da pandemia, o Brasil tinha 672 condomínios logísticos.
Quase três anos depois, de acordo com os dados apurados pela Buildings (4T/2022), já são 737 condomínios em todo o Brasil. Esse resultado representa um estoque total superior a 31 milhões de m². Contudo, embora o setor continue resiliente, a demanda agora está mais equilibrada.
Nos últimos dois meses tem acontecido algo novo: mais proprietários ofertando seus galpões e condomínios logísticos. E parece que está difícil fechar o negócio.
Setor Logístico está com demanda equilibrada.
“Durante um bom tempo o galpão era ativo escasso, com mais comprador que vendedor. Ainda é um segmento de qualidade, mas a sobreoferta pode afetar o preço”, disse um executivo de banco de investimento.
Segundo explicou, se o potencial comprador quer maior retorno sobre capital investido, vai demandar maior desconto no preço.
A exemplo disso, aparece o Carrefour, que contratou o Safra para vender quatro centros de distribuição.
Da mesma forma, o Itaú BBA tenta encontrar um sócio para a varejista na empresa de imóveis.
A família Fares, dona da Marabraz, também mandatou o Bradesco BBI para vender um conjunto de galpões. E a LOG, da família Menin, tem negociado ativos industriais do portfólio.
FII de escritório vende parte dos imóveis por R$ 9 milhões
O FII BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11) finalizou a venda de quatro conjuntos do Edifício Brascan Century Corporate. O valor do negócio é de R$ 9,160 milhões, conforme sinaliza comunicado do fundo ao mercado.
Localizado no Itaim Bibi, em São Paulo (SP), os conjuntos do Brascan Century são do 15º pavimento.
Imagem: Unsplash
Segundo informaram, a alienação havia sido aprovada em assembleia extraordinária de cotistas realizada em novembro de 2022.
Pelo acordo, está previsto o pagamento de um sinal de 20% do montante negociado. O saldo remanescente será divido em duas parcelas mensais.
Com a concretização do negócio, o (BMLC11) não receberá mais o aluguel dos espaços. Além disso, a carteira estima uma redução mensal na distribuição de rendimentos aos cotistas de aproximadamente R$ 0,06 por cota.
Além de dois andares do Brascan Century Corporate, o portfólio do fundo é composto por quatro andares do Torre Rio Sul, localizado em Botafogo, no Rio de Janeiro.
Na semana ada, o XP Properties (XPPR11), também do segmento de escritório, já havia anunciado a venda de parte do portfólio. O negócio foi avaliado em R$ 200 milhões.
“Inflação do aluguel”: IGP-M sobe 0,05% em março, diz FGV
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), apelidado de “inflação do aluguel”, subiu 0,05% em março, após queda de 0,06% em fevereiro, informou na última quinta-feira (30) a Fundação Getulio Vargas (FGV).
Com o resultado, o indicador acumula alta de 0,20% no ano e de 0,17% em 12 meses. A expectativa, em pesquisa da Reuters com analistas, era de alta de 0,15%.
Imagem: Pexels
Em março do ano ado, o IGP-M tinha avançado 1,74%, com alta acumulada de 14,77% em 12 meses.
Na análise de André Braz, coordenador dos Índices de Preços da FGV, o “IGP-M acumulado em doze meses segue em desaceleração e registra a sua menor taxa desde fevereiro de 2018, quando apresentara queda de 0,42%”.
“Os índices componentes do IGP-M também apresentaram desaceleração nas taxas interanuais. No mês de março, enquanto os índices ao produtor e da construção civil desaceleraram, a variação do IPC acelerou devido a volta da cobrança dos tributos federais sobre a gasolina, cujo preço subiu em média 6,52%.”
Já o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) caiu 0,12% em março, após queda de 0,20% em fevereiro. O resultado, segundo a FGV, foi influenciado pelo subgrupo combustíveis para consumo, que ou de 4,07% para -1,46% mês a mês.
O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), por outro lado, avançou 0,66% em março, ante alta de 0,38% em fevereiro. Cinco dos oito componentes do índice variaram para cima neste mês.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) variou 0,18% em março, em comparação ao avanço de 0,21% em fevereiro.
Centros de distribuição investem em novas unidades
Em um ambiente de incerteza na economia, os centros de distribuição (CDs) mantiveram investimentos em tecnologia, inovação, produtividade e processos, em busca de otimização na cadeia de suprimentos.
A DHL Supply Chain, uma das líderes em contratos logísticos no país, é uma das que devem liderar o processo nos próximos anos.
A empresa, braço de armazenagem e distribuição da alemã DPDHL, vai desembolsar R$ 800 milhões até 2025 na construção de CDs sustentáveis, na modernização de sua frota de transporte (eletrificação) e na automação e robotização de suas operações.
Imagem: Unsplash
Neste ano, a DHL Supply Chain já colocou em operação um CD em Aparecida de Goiânia (GO), outro em Viana (ES) e mais um em Itapoá (SC), totalizando uma área de 31 mil metros quadrados (m²).
Até dezembro, a empresa vai erguer outros 120 mil m² em Extrema (MG), distribuídos em mais de um armazém. Em 2024, de acordo com Marcos Cerqueira, vice-presidente de saúde da DHL Supply Chain, Minas Gerais deve ganhar outro CD de 100 mil m² e, para 2025, a empresa adquiriu um terreno de 300 mil m² em Jundiaí (SP), onde construirá um armazém de 138 mil m².
Com essas novas unidades, o estoque da empresa deve se aproximar de 1,5 milhão de m² no país, a maior parte concentrada na região Sudeste.
Cerqueira ressalta que, em 2022, a DHL inaugurou uma área de armazenagem de 45 mil m² em sua filial de transportes em Jandira/Barueri (SP).
Como diversificar uma carteira de fundos imobiliários?
Criar uma carteira de fundos imobiliários diversificada e com bons ativos para o longo prazo não é uma tarefa fácil, já que demanda do investidor um conhecimento sobre como escolher os melhores FIIs para seu portfólio.
Nesse sentido, alguns fatores podem pesar mais do que outros na escolha dos FIIs, já que cada investidor possui a sua própria estratégia e perfil de risco diferentes.
Um dos primeiros fatores importantes destacados pelo Professor Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, é analisar o histórico da gestão.
Imagem: Unsplash
Assim, cabe verificar como foi a atuação da gestão ao longo da trajetória do FII, analisando os erros e acertos, assim como o comportamento da mesma em períodos adversos do mercado.
Além disso, é muito importante considerar o contexto que esse histórico da gestão está inserido. Isso porque um fundo criado em 2020, no início da pandemia, não deve ter a mesma “régua” de avaliação para fundos imobiliários criados em 2015, por exemplo.
Na média, o desempenho desses fundos pode ser diferente, mas não necessariamente porque a gestão fez um trabalho ruim, já que o contexto macroeconômico que se vive é muito importante nessa comparação.
O especialista também destaca um ponto sutil que poucos levam em conta: a “empatia” criada entre o gestor e o cotista.
Para ilustrar essa ideia, Baroni compara a relação entre os gestores e os cotistas de fundos imobiliários com a situação de um médico e um paciente.
Segundo ele, o momento se encontra muito favorável para os fundos imobiliários de papel, sobretudo pela volta da inflação e do avanço dos juros no Brasil.
Apesar disso, Baroni diz que não se deve desprezar bons fundos de setores como shopping, renda urbana e logística, por exemplo, que estejam pagando um yield próximo de 10% ao ano.
Baroni esclarece:
“O tijolo tem um modelo de precificação diferente. Se você pega essa taxa de juros futura que hoje está em 13% [ao ano] e traz isso para 9% ou 10% ao ano [dos FIIs de tijolo], você tem um efeito de ‘mola comprimida’ que dispara no fundo de tijolo e você ‘joga esse negócio’ para 30% ou 40% para cima [considerando a valorização da cota]”.
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