Apresentamos abaixo as mais recentes notícias do mercado imobiliário corporativo nesta segunda semana de janeiro, além de artigos com temas relacionados.
Conheça o impacto do IGP-M Acumulado nos reajustes de aluguel para 2021
Quem já fez a locação de um imóvel comercial ou residencial sabe bem que anualmente existe um reajuste nos valores do contrato. Para definir essa ação é utilizado o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) – um indicador que mede toda a variação de preços, levando em conta alguns fatores.
O Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE – FGV) é quem fica encarregado de divulgar as atualizações dessa atividade. Ele também serve para reajustes em empresas de telefonia e de energia elétrica.
Dário Ferraço, sócio da SF Consultoria Imobiliária, explica que a correção ficou em torno de 10% no acumulado dos últimos 12 meses. Com isso, quando o aluguel completa um ano, é corrigido em 10%.
“Ou seja, um contrato de R$ 2 mil a a ser R$ 2,2 mil a partir deste ano. Os inquilinos am a ser cobrados em 10% — ou 14% no caso do índice real — a mais no valor mensal, o que traz impactos significativos no orçamento para os próximos 12 meses”, explica o profissional.
“A depender do contrato, o índice não sofre deflação. Isso significa que, caso o IGP-M registre valores negativos, não há redução no valor pago e será mantido o valor base do último dado.”
Para calcular o IGP-M é necessário somar três índices: o de Preços por Atacado (IPA), Índice de Preço ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC).
“É realizada uma média destes dados com pesos de 60, 30 e 10, respectivamente, para que o indicador seja gerado. Por isso, é considerado como um índice geral dos preços de mercado”, ressalta Ferraço. Portanto, o índice funciona como uma balança de equilíbrio entre outros indicadores de atacado, consumidor-varejo e de construção, que são os principais índices indexadores de mercado.
“O IGP-M é gerado para ser uma fonte mais estável para os contratos. Porém, nos últimos meses este indicador apresentou uma tendência de alta, pois os insumos que o compõem sofreram uma variação positiva por conta da inflação muito forte. O preço ao consumidor subiu porque os produtos em geral, como alimentação e transporte, aumentaram de valor. O IPA também teve elevação alavancada pelos preços da matéria-prima e o INCC também sofreu correção positiva por causa do aumento dos insumos de obras nos últimos oito meses. Com o aumento da média geral, a taxa bateu, em média, 12% a 14% de aumento, a depender do mês usado como base”, ressalta.
Ele explica também que a conta mais utilizada em um contrato de locação é o valor do aluguel somado ao IGP-M. Por exemplo: se o acumulado dos últimos 12 meses do índice foi 10%, tira-se uma casa decimal, o que resulta em 0,1 e se realiza o cálculo multiplicando este número pelo valor descrito no acordo. Como o IGP-M tem impacto direto no reajuste do aluguel, é necessário sempre ficar de olho e bem informado para não ser pego de surpresa.
Carrefour Brasil visa mais projetos imobiliários de uso misto
O Carrefour Brasil e a WTorre iniciaram neste mês o projeto de renovação da loja da rede de supermercados na Marginal Pinheiros, na capital paulista. A unidade foi a primeira loja da empresa no país, inaugurada em 1975. Agora, o projeto dá início a um modelo que a varejista quer replicar em mais projetos imobiliários em seus terrenos: o uso misto das propriedades.
Foto: Claudio Belli/Valor
Além da revitalização da loja, o Carrefour Brasil receberá pisos da torre corporativa (correspondentes a 14 mil metros quadrados) a ser construída no local.
O projeto terá 320 mil metros quadrados de área construída total, com o supermercado, torres corporativas, torres residenciais e áreas comerciais para shopping e teatro. A estimativa é que o complexo comporte mais de 13 mil residentes e trabalhadores.
“Sem colocar um real a mais, vamos receber ativos novos para operação e para vender. Queremos fazer mais projetos de uso misto”, disse o diretor financeiro e de relações com investidores, Sébastien Durchon.
Atualmente, o braço de negócios imobiliários do grupo, o Carrefour Property, tem 290 ativos imobiliários próprios com 13,6 milhões de metros quadrados. São 68 projetos priorizados, cujo desenvolvimento aumenta a área explorada em cinco a sete vezes, de acordo com a empresa.
O projeto está aprovado desde 2017, mas não saiu do papel dada a crise que o setor de construção civil enfrentou nos últimos anos, principalmente a Odebrecht (rebatizada de Novonor), que era a idealizadora do complexo. O empreendimento foi vendido para a WTorre em março de 2020.
Sete novos centros de logística em sete meses: o pacote de ações da FedEx no Brasil
Acostumada a cumprir diferentes roteiros em todo o mundo com suas encomendas expressas, a FedEx, no fim de 2018, tinha poucas perspectivas quando o que estava em jogo eram a entrega de resultados, a capacidade de enfrentar o avanço de rivais como a Amazon e o destino da sua operação.
Centro logístico da FedEx em Cajamar (SP)
Esse contexto pouco otimista se refletia na queda acentuada das ações, cuja cotação chegou ao nível mais baixo em março de 2020. Entretanto, desde então, os papéis da companhia são negociados perto de patamares recorde. O motivo? A chegada da pandemia e a aceleração do e-commerce.
A FedEx renovou seus esforços e recursos para acompanhar o salto expressivo dos cliques. E essa estratégia também teve reflexos em sua operação brasileira que, nos últimos sete meses, foi alvo de um novo pacote de investimentos, com a abertura de sete centros logísticos e a expansão de uma unidade.
“O e-commerce é um plano de longo prazo da empresa no País e no mundo”, afirma Luiz Vasconcelos, vice-presidente de operação e principal executivo da FedEx no Brasil, ao NeoFeed. “Esse crescimento já estava planejado, mas em alguns desses projetos, tivemos que acelerar a implementação.”
Na trilha da movimentação dos carrinhos virtuais, a FedEx chegou a 27 centros e a uma área total de 310 mil metros quadrados no Brasil. Isso sem levar em conta as 18 operações que a companhia mantém na “casa” de clientes.
A entrega das sete estruturas, que oferecem serviços de fulfillment, seguiu três critérios: a expansão das vendas virtuais de clientes, especialmente em categorias como bens de consumo, calçados, vestuário e tecnologia; a ampliação da carteira atendida nessas regiões; e a localização estratégica.
“São centros próximos a grandes aeroportos, portos e rodovias, além de regiões metropolitanas e clientes relevantes”, diz o executivo. “Temos a possibilidade de avançar muitos estoques e colocar os produtos cada vez mais perto do consumidor final”
A importância dos ciclos imobiliários para os FIIs
Investir em Fundos de Investimentos Imobiliários, os FIIs, nada mais é do que investir no mercado imobiliário. Por isso, para um bom investidor, entender a dinâmica desse setor é extremamente importante.
O primeiro ponto a ser considerado é que a construção de um imóvel leva alguns anos. Assim, em um momento de alta demanda, vários imóveis são lançados. Com isso, tempos depois uma grande quantidade deles é disponibilizada ao mercado.
Para entender o ciclo imobiliário, é preciso saber que ele se divide basicamente em quatro fases.
A primeira fase é a da Expansão. Nela, é observado um aumento nas construções, com cada vez menos imóveis vagos, incentivos ao crédito imobiliário.
Na segunda fase do ciclo, que é o Excesso de Ofertas, é observado um aumento de imóveis vagos e há uma desaceleração da atividade de construção. Com excesso de locadores tentando ocupar seus imóveis, os locatários acabam tendo o poder de decisão.
Em seguida, entra-se então na terceira fase, que é a Recessão.
Esta é bem caracterizada por um enfraquecimento da economia, deterioração de indicadores de macroeconomia, uma escassez de novos projetos e construções.
É nesse momento que muitas empresas de construção desaparecem do mercado e a dificuldade de disponibilizar novos ativos imobiliários se intensifica.
Felizmente a situação se inverte com a retomada do equilíbrio, ainda que de maneira lenta e gradual. É então que entramos na quarta fase, a Recuperação.
Neste momento, novos ativos começam a surgir, os imóveis vagos começam a ser ocupados e as empresas começam a se sentir mais motivadas a continuar investindo e expandindo suas áreas em busca de espaço.
Em síntese, o ciclo imobiliário é real e deve ser levado em consideração para uma boa estratégia de investimento.
Mas não é verdade que todos os imóveis vivem uma mesma fase do ciclo, de modo que é necessário avaliar fundo a fundo, região a região e imóvel a
Grupo paga R$ 1,2 bi por torres do Rochaverá
Consórcio formado por BTG Pactual, Safra e pela gestora de private equity Kinea fechou ontem a aquisição da totalidade de duas torres do Rochaverá, empreendimento corporativo de padrão “triple A” localizado na zona Sul da cidade de São Paulo, por R$ 1,255 bilhão, segundo o Valor apurou. A informação foi antecipada pelo Valor PRO, serviço de informações em tempo real do Valor.
O negócio marca a primeira grande operação de compra e venda do mercado corporativo paulistano em 2021. E é também o maior valor movimentado em uma aquisição do segmento de escritórios nos últimos anos.
A operação representa aposta dos três compradores no mercado corporativo de alto padrão, mesmo em um cenário em que ainda há questionamentos em relação aos rumos do segmento. O sistema de trabalho remoto (“home office”), que vem ocorrendo desde o ano ado em muitas empresas, como consequência da pandemia de covid-19, esvaziou os escritórios.
Segundo fonte, BTG, Safra e Kinea avaliaram que, como há poucos prédios de escritórios de alto padrão em produção, faltarão áreas para locação, no mercado paulistano, no prazo de dois a três anos, o que justificaria a compra. A fonte acrescenta que, na região da Chucri Zaidan, onde se localiza o Rochaverá, existem várias multinacionais e empresas de tecnologia instaladas, ou seja, ocupantes com perfis menos voláteis à crise.
O vendedor das torres Marble e Ebony é um investidor estrangeiro representado pelo Korean Exchange Bank (KEB). BTG e Safra terão 40% de participação, cada, enquanto Kinea ficará com os demais 20% dos ativos. Cada um dos três compradores participou do negócio utilizando como veículo um fundo imobiliário. Os valores já foram desembolsados, de acordo com a fonte.
Inicialmente, BTG, Kinea e Safra competiram pelos ativos, mas acabaram se unindo para fechar a operação em conjunto, em função dos valores envolvidos.
O preço pago por m2 foi de cerca de R$ 22 mil. Se as compradoras fossem adquirir um terreno e construir as duas torres, o custo ficaria na faixa de R$ 20 mil a R$ 25 mil por m2, e ainda seria necessário tempo para obtenção de licenças e para a construção antes de o ativo entrar em operação.
Do R$ 1,255 bilhão pago pelas duas torres, R$ 100 milhões se referem a garantia que os compradores receberão no caso de a rentabilidade dos ativos ficar inferior a 7,25% em três anos.
ARTIGOS BUILDINGS
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Buildings e Funds Explorer lançam plataforma para investidores de FIIs pessoa física
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Tem curiosidade em saber se o pior momento para o mercado imobiliário já ou? Confira abaixo:
Boa tarde! Gostaria de saber qual a base que vocês usaram para divulgar o IGP-M acumulado variando de 10% a 14%, sendo que no site da FGV e todos os demais informa uma acumulado superior a 24%?
Aguardo retorno!
Olá, Maria. No link da matéria que publicamos do Estadão você pode conferir o texto na íntegra, com todas as análises que foram feitas. Vou deixar aqui para você ar:
https://imoveis.estadao.com.br/aluguel/conheca-o-impacto-do-igp-m-acumulado-nos-reajustes-de-aluguel-para-2021/
Agradecemos seu interesse e participação por aqui. Tenha uma boa semana! 🙂