Destinação segura para áreas contaminadas pode ter um olhar “verde” e contribuir para valorização dos empreendimentos.

Por *Ulysses Mourão da EBP Brasil

Cidades como São Paulo têm histórico fabril que garantiu progresso e desenvolvimento. Nos dias atuais, apesar do legado positivo, lidamos também com uma herança no que diz respeito a áreas contaminadas. Segundo dados disponibilizados pela CETESB referentes a 2019, o estado de São Paulo tem 6.285 áreas cadastradas, sendo aproximadamente 1.775 remediadas para uso declarado, 1.429 em processo de remediação e 226 em processo de reutilização.

A quantidade de áreas reutilizadas cresceu 205% de 2016 para 2019. Isso mostra a importância que tem para a reurbanização, o complemento dos equipamentos urbanos e o atendimento às demandas atuais das cidades.

Os números atestam que é possível e, economicamente viável, remediar brownfields e áreas contaminadas e destiná-los a novos usos. São vários os exemplos de terrenos que aram por esse processo. Desde empreendimentos comerciais como o Shopping JK Iguatemi, ando por prédios públicos e do metrô, até prédios residenciais como alguns condomínios na região da Mooca. Todos estes registraram algum tipo de contaminação no ado que foi remediada para garantir a segurança dentro das novas utilidades dos terrenos.

Mercado Imobiliário Corporativo

Pense em uma antiga fábrica desativada, no meio de bairros como Santo Amaro ou Mooca, como citado acima. Espaços como estes têm um potencial imobiliário enorme, em especial se pensarmos em empreendimentos que supram as demandas de produtos destas regiões, inclusive residências.

A localização privilegiada de parte destes terrenos gera interesse no mercado de real estate, que vê a oportunidade de desenvolver produtos imobiliários com alto potencial de mercado e, de forma mais atrativa, com melhores rentabilidades e liquidez.

Uma demanda crescente de investidores recai sobre os critérios de ESG (do inglês, meio ambiente, social e governança) para disponibilização de capital e financiamento de projetos, incluindo o mercado de real estate. Ou seja, vemos um interesse cada vez maior por projetos que sejam pensados sob a ótica da sustentabilidade, de forma integrada, gerando benefícios que vão além das questões ambientais imediatas. Também de longo prazo e com impactos positivos à sociedade e ao meio ambiente.

Áreas contaminadas

No caso das áreas contaminadas, é possível unir interesses econômicos e ambientais sob dois aspectos.

Primeiro, no processo de descontaminação, que pode ser feito por meio de uma remediação sustentável. Ela recupera a área aplicando as melhores técnicas disponíveis (estado da arte), e de forma a preservar recursos naturais, gerar menos resíduos e reutilizar ou reciclar o que não precisa ser, obrigatoriamente, descartado. Tal prática vem de encontro ao conceito de economia circular, considerada atualmente de suma importância para a perenidade dos negócios.

O outro aspecto está na construção civil. Ela utiliza, em empreendimentos imobiliários idealizados com conceitos de sustentabilidade, materiais e tecnologias que reduzem impactos socioambientais. Estes, tanto na etapa da construção quanto no ciclo de vida do empreendimento.

Embora até pouco tempo atrás fosse vista como uma opção cara e sem retorno garantido, a arquitetura verde já é percebida pelo mercado de real estate como uma realidade, que torna os empreendimentos sustentáveis e financeiramente interessantes.

O ganho atrelado aos empreendimentos denominados green buildings, que adotam as boas práticas de sustentabilidade é, justamente, a lucratividade, com baixo risco jurídico e técnico associado, e o melhor uso dos recursos naturais disponíveis.

Embora o processo produtivo dos empreendimentos green building ainda envolva custos maiores do que a construção de um prédio convencional, soluções como reuso de água, eficiência energética, fachadas com placas fotovoltaicas, co-geração de energia e o IPTU verde tornam o empreendimento mais atrativo economicamente a longo prazo.

Isso não ocorre apenas pelo interesse crescente do consumidor em opções verdes, mas também pelo ganho econômico obtido durante todo o ciclo de vida do empreendimento imobiliário, além de melhor conforto aos usuários.

A recuperação dessas áreas também gera impactos ao fomentar negócios em bairros e recuperar seu entorno. Além disso, também gera empregos e revitaliza áreas como um todo. É um avanço para o meio ambiente e para a sociedade. E a reputação das marcas envolvidas nestes projetos também é beneficiada.

Remediação sustentável

Na remediação sustentável reutiliza-se produtos. Isso gera economia de insumos e recursos, como combustível e água, e evita deslocamentos desnecessários de grandes distâncias – o que representa também uma redução na pegada de carbono.

O uso seletivo de produtos, eliminando aqueles que demandam muita energia para serem produzidos e substituindo suprimentos tradicionais por outros recicláveis, e com certificados de origem e produção, pode aumentar os custos da remediação em um primeiro momento, mas essas mudanças promovem um impacto cultural. Todos os insumos am a ser utilizados de maneira mais racional, com menos desperdício. No fim do processo tem-se um impacto financeiro positivo.

Do ponto de vista econômico, a remediação sustentável pode ser aplicada em qualquer tipo de empreendimento porque, olhando todo o ciclo de vida dele e atrelando essa remediação ao green building, esse é um caminho que gera economia e ganhos.

No entanto, como o custo de um empreendimento sustentável pode ser maior no momento do lançamento – embora o investimento represente uma economia a médio e longo prazo – atualmente o caminho da sustentabilidade no real estate está mais ível para nichos com maior poder aquisitivo.

Considerações finais

Apesar de não termos leis que exijam a remediação sustentável e o desenvolvimento de projetos verdes em sua plenitude, as incorporadoras precisam adotar esses parâmetros como obrigatórios em seus negócios para não perderem o timing e a oportunidade de associar a sustentabilidade às suas marcas.

Na região sudeste e, principalmente em São Paulo, a remediação sustentável atrelada ao green building já está acontecendo. Nas regiões norte e nordeste o assunto ainda não está tão disseminado e o que se vê mais é o uso de energia eólica e placas fotovoltaicas como fonte alternativa de energia.

Mas a sustentabilidade dentro da remediação ainda aparece em uma escala menor. É preciso que o mercado leve cases, abra discussões e pense além do valor de implantação, olhando a conta de todo o ciclo de vida do empreendimento

Abarcar a revitalização de áreas e a construção sustentável coloca o mercado imobiliário em um caminho que gera ganhos para o próprio mercado, para o meio ambiente e para toda a sociedade.

*Artigo produzido por Ulysses Mourão, líder da divisão de engenharia da EBP Brasil. Ele tem desenvolvido projetos de remediação sustentável, estudos de vocação imobiliária e projetos de revitalização de brownfields/áreas contaminadas. Para saber mais, e aqui.