Os detalhes do setor de condomínios logísticos

Entenda o panorama macro do mercado

O setor de galpões logísticos sentiu os impactos dessa última crise de forma bem particular. Isso aconteceu por que se trata de um mercado que teve o seu crescimento pautado no aumento do consumo, em uma época pré-crise. Naquela época, a demanda por produtos aqueceu a economia de diversas formas e em diversos mercados relacionados e, por isso, tivemos um crescimento e uma formatação muito importantes para a formação de um setor que até então era novo no Brasil.

Durante esses anos, importantes movimentos mudaram a forma como as empresas trabalham, incluindo as que precisam de espaço para armazenagem e logística. Entre as principais mudanças, vimos muitas dessas empresas deixarem seus galpões próprios para ocupar espaços em condomínio logísticos, com claras vantagens em relação ao rateio de custos, à segurança e à manutenção, entre outros pontos. Além desse movimento, o crescimento da oferta de espaços do tipo permitiu que muitas empresas escolhessem espaços com mais inteligência logística: se antes todos os produtos ficavam em um só lugar, a ideia é, então, ter diversas locações menores, mais próximas aos diversos centros consumidores, gerando economia em transporte, além de agilizar a entrega.

Todas essas mudanças estão relacionadas com o mercado que temos atualmente e com as perspectivas para o futuro. Ainda que existam exceções – conforme vou explicar a seguir – o setor, quando abordamos todo o Brasil, apresenta números altos de taxa de vacância, por mais que não esteja no seu pico. Contudo, desde o começo de 2018 essa taxa vem caindo, embora de forma lenta. Essa queda ocorreu devido a diversos fatores, principalmente ao aumento da área ocupada. Contudo, as novas entregas não permitiram uma queda mais brusca na taxmacro merea de vacância.

Por mais que essa seja uma verdade, tivemos outro movimento interessante que precisa ser mencionado: no setor de condomínios logísticos, o built to suit já tem sido bem empregado. Embora sempre tenha existido, esse tipo de projeto aparece como uma alternativa para os incorporadores que enxergam nas altas taxas de vacância uma baixa possibilidade de ocupação de um galpão já construído. E os números mostram essa realidade: de 2013 até o primeiro trimestre de 2016, a atividade construtiva superou 2,5 milhões de metros quadrados. Obviamente, depois disso tivemos as entregas, efetivamente, mas é interessante notar que a atividade construtiva depois desse período não voltou a superar a marca dos 2 milhões de metros quadrados. Ou seja, os incorporadores “pisaram no freio”. Mas isso não significa que eles pararam de atuar no setor, já que a área em projeto continuou em crescimento, chegando a números próximos a 18 milhões de metros quadrados, indicando, ao menos, a compra de terrenos. Ainda assim, a taxa de vacância para o setor não esteve abaixo dos 18% desde o ano de 2013, início da série histórica da Buildings para o mercado de condomínios de galpões logísticos, considerando apenas os empreendimentos do tipo, e não os galpões fora de condomínios.

Neste segundo trimestre de 2019 – embora exista otimismo na retomada da economia – continuamos acompanhando notícias que dificultam a análise e as perspectivas para o setor, tais como a diminuição das projeções de crescimento do PIB e a retração do crescimento da indústria, dois fatores que impactam diretamente no setor logístico. Contudo, uma análise mais fina nos leva a visualizar a situação de outra forma, conforme vou abordar mais para frente deste texto.

Mercado paulista

O mercado do estado de São Paulo representa mais da metade do setor de condomínios de galpões logísticos do Brasil: são 311 condomínios que somam mais de 12 milhões de metros quadrados de estoque. A taxa de vacância para todo o Estado ficou em 19,5% no fechamento do segundo trimestre de 2019. Ainda que no mesmo período a absorção tenha sido de 340 mil metros quadrados, são 2.4 milhões de metros quadrados a serem ocupados, o que não deve acontecer em um curto espaço de tempo.

Mas existe um dado que merece atenção, até mesmo para que os incorporadores deste nicho do mercado imobiliário corporativo entendam onde devem incorporar e o quanto devem cobrar: em um raio de 30 km do centro da capital do estado, a situação é diferente: temos 13,33% de taxa de vacância, número que é considerado próximo ao ideal para um mercado equilibrado entre inquilino e proprietário. Veja a Ilustração 1 para entender como estão posicionados os empreendimentos. Ou seja: existe uma valorização dos empreendimentos mais próximos da cidade, por diversos motivos, tais como proximidade aos mercados consumidores, economia no transporte (quilometragem rodada, desgaste de veículos e economia com pedágios e com combustível), entregas mais rápidas e saída para portos e aeroportos.

Entendo que ainda podem existir terrenos para incorporação, por mais que estejam escassos, mas temos números que revelam que futuramente a taxa de vacância pode cair ainda mais: a região tem pouco mais de 33 mil metros quadrados em construção e 475 mil metros quadrados em projeto, o que revela que podemos ter, em futuro em curto e médio prazo, queda de vacância, bem como um mercado favorável para o proprietário, com preços mais altos.

Mercado fluminense

O mercado do estado do Rio de Janeiro é menor do que o de São Paulo, totalizando 2.4 milhões de metros quadrados em galpões que estão dentro de condomínios logísticos. Ainda assim, observamos a mesma situação. Enquanto temos 25,87% de taxa de vacância em todo o estado, no raio que compreende 30 km do centro da capital esse número cai para 19,30%.

A diferença do Rio de Janeiro para São Paulo, claro, é a de que nenhum desses números representa um mercado equilibrado. Mas, para entender a situação e as projeções, é preciso olhar para outros números. Enquanto o mercado do estado todo tem pouco mais de 254 mil metros quadrados em construção e mais 3.7 milhões de metros quadrados de área em projeto, o raio de 30 km possui apenas 50 mil metros quadrados em construção, embora ainda existam mais de 234 mil metros quadrados em projeto. Se considerarmos, ainda, que o mesmo raio tem pouco mais de 255 mil metros quadrados a serem absorvidos, temos uma região que ainda tem potencial para atender a uma demanda de crescimento, até mesmo via built to suit.

Ilustração 1 – Concentração de condomínios logísticos – São Paulo – por raio

No caso do Rio de Janeiro, a situação que merece mais atenção é mesmo fora do raio de 30 km, que ainda possui mais de 640 mil metros quadrados desocupados. Se somarmos isso com os 3.7 milhões de área em projeto, temos um mercado muito maior do que é necessário, se consideramos que temos um quarto de vacância em todo o estado. Essa situação merece ainda mais atenção se entendermos que em um primeiro momento o foco das ocupações será mesmo o raio mais próximo à capital.

Demais regiões

Por mais que o estado de São Paulo concentre mais da metade do estoque do mercado de condomínios logísticos, precisamos abordar o restante do país. Contando com a região Sudeste e, portanto, com o estado de São Paulo, o Brasil possui 21.9 milhões de metros quadrados em galpões logísticos. Se retirarmos o estado de São Paulo, são 9.2 milhões de metros quadrados e, se retirarmos também o Rio de Janeiro, são 6.7 milhões de metros quadrados. Ou seja, é um mercado considerável.

Neste cenário, considerando todo o Brasil mas retirando São Paulo e Rio de Janeiro, temos uma taxa de vacância de 16,15%, que não é a ideal, mas representa uma sequência de queda: no segundo trimestre de 2017, estava em 21,71% e vem caindo desde então, trimestre a trimestre. E é interessante notarmos que a região Sudeste, sem a representatividade de São Paulo e Rio de Janeiro possui um mercado menor do que de outras regiões: 1.6 milhão de metros quadrados, contra 2.6 da região Sul e 1.7 da região Nordeste.

Considerando toda a região Sudeste temos, então, a região Sul como a segunda colocada e a região Nordeste como a terceira. E na região Sul temos 12,96% de taxa de vacância, o que caracteriza, como disse anteriormente, um mercado mais equilibrado. Em teoria, essa situação poderia estar causando uma retomada nos preços, que tiveram seu pico no primeiro trimestre de 2014, quando a média de preço pedido registrada foi de R$ 18,07, ainda com taxa de vacância acima dos 20%. Contudo, a mudança na média de preço pedido do primeiro para o segundo trimestre de 2019 foi de R$ 14,34 para R$ 14,51, ou seja, uma mudança bem pequena. Mas é preciso entender que esses preços podem subir, mas que isso depende do crescimento da demanda, sobretudo por que a região possui mais de 104 mil metros quadrados em construção e 1.6 milhões de metros quadrado em projeto.

Já no Nordeste, a taxa de vacância está um pouco mais alta, em 16,88%. Apesar de também ser um número que representa uma queda acentuada em relação ao trimestre anterior, quando a pesquisa Buildings registrou 19,18%, é preciso entender que a região possui, ainda, quase 79 mil metros quadrados em construção e 2.3 milhões de metros quadrados em projeto. Nas demais regiões, o mercado está com taxas de vacância mais alta, sendo 27% no Centro-Oeste e 36,31% no Norte. Os dados completos das regiões você confere na Ilustração 2.

Presente e futuro do mercado

O fato de que existe uma aposta no setor é claro, devido aos números de atividade construtiva. Mas também é um fato que existe certo receio e por isso temos muita área em projeto e incorporadores esperando melhorias na economia, queda na taxa de vacância ou algum ocupante no modelo built to suit. Mas, em resumo, uma melhora no mercado depende fundamentalmente de dois pontos. O primeiro é claro: a melhoria da economia, que impacta não somente na ocupação para distribuição de produtos para o consumidor final, mas também em todas as outras pontas que precisam de espaço para armazenamento, como de matéria-prima e, até mesmo, de material para construção civil, entre tantos outros exemplos.

O segundo ponto é justamente a atenção dos incorporadores ao mercado. É preciso estudar as incorporações para entendermos se elas realmente serão bem aceitas ou se vão simplesmente aumentar a vacância. Dentro deste contexto, é preciso lembrar que o custo de manutenção de um condomínio logístico pode ser alto para o proprietário quando ele não tem inquilinos. Ou seja, não se trata apenas de evitar o aumento da vacância, mas também de resguardar o capital das empresas proprietárias. Ainda assim, existem situações nas quais ainda vale a pena incorporar, caso existam terrenos, como o exemplo do raio de 30 km do centro de São Paulo ou na região Sul, claro, sempre de olho no que já existe de atividade construtiva na região pretendida. Por meio do CRE Tool é possível fazer esse estudo, entre tantos outros que podem ajudar na tomada de decisão para a construção de um condomínio de galpões. Com todo embasamento que o nosso banco de dados permite, a possibilidade de ter sucesso na sua incorporação aumenta consideravelmente.