O crescimento dos aluguéis em edifícios corporativos na cidade de São Paulo acima da inflação é inexorável? Este é o tema de um documento produzido pelo Núcleo de Real Estate da USP que cita dados da Buildings em suas pesquisas e análises.
Há um forte alinhamento de expectativas entre executivos de companhias e gestores de fundos de investimento que detêm portfólios de edifícios de escritórios corporativos quanto ao comportamento dos aluguéis médios vigentes no mercado, de que estariam inequivocamente destinados a subir acima da inflação nos próximos anos.
Com base em cenários alternativos da conjuntura econômica e de mercado especulamos em que medida e sob que circunstâncias poderá se verificar uma reversão da estagnação dos valores médios nominais praticados no mercado de São Paulo.
A séria histórica é originária da plataforma CRE Tool da Buildings Pesquisa Imobiliária e refere-se ao estrato superior do mercado, compreendendo o universo de edifícios classe AA e AAA na cidade de São Paulo.
Resta evidente que a partir de janeiro de 2010 os preços médios de locação do estrato avançam acima do ipca-ibge constantemente até o terceiro trimestre de 2012, a partir daí observa-se uma queda recorrente, tanto em termos efetivos quanto em valores nominais.
A curva descendente dos preços encontra o seu ponto de inflexão suave em janeiro de 2020, quando ensaia uma leve recuperação, rapidamente refreada com o advento da pandemia, de modo que ao final do terceiro trimestre de 2022, os preços nominais médios situam-se em patamares similares aos verificados no começo da década de 10, ou seja, cerca de 90 R$ por m2 de ABL.
Oferta e demanda dão o tom do preço
No mercado competitivo, por óbvio, os preços encontram seus patamares referenciais de transação a partir do estado da relação entre oferta e demanda para ocupação de espaços nos edifícios, que pode ser balizada por meio do indicador taxa de ocupação média no segmento que os compreende.
De fato, no gráfico 1 também é fácil observar que taxas de ocupação em ascensão são acompanhadas, após um certo intervalo de tempo, pelo incremento dos preços médios praticados no segmento de mercado; a tendência inversa também está manifesta no
gráfico, ainda que se perceba alguma descontinuidade em alguns períodos da série, em particular a partir de 2014 até 2019, período no qual se registra estabilidade nas taxas de ocupação, em baixos patamares, no entorno de 80%, e queda nos preços; o que denota que a partir de certo nível de ocupação dos espaços nos edifícios, a clara percepção dos vazios que vigoram no mercado, favorece o inquilino na negociação de preços nas revisionais, ou mesmo nas datas dos reajustes contratuais.
Assim, qualquer prognóstico acerca do comportamento dos preços dos aluguéis adiante no mercado paulistano de edifícios de escritórios de alto padrão é dependente do delineamento de tendências de evolução da oferta e da demanda por espaços corporativos na cidade.
Contudo, antes de se conjecturar acerca do comportamento macro, há que se considerar a heterogeneidade que caracteriza o desempenho dos variados clusters que concentram os edifícios na cidade.
Por exemplo, no cluster da Faria Lima os preços médios de imóveis de alto padrão têm ensaiado uma recuperação em termos nominais. Isso ocorre em decorrência das baixas taxas de vacância que lá vigoram desde a retomada de atividades presenciais ao longo do ano. Enquanto permanecem deprimidos na região da Chucri Zaidan em razão do excesso de oferta relativamente à demanda na região.
Para conferir documento na íntegra, e aqui
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