Operações Urbanas em São Paulo

Os conceitos e as diferentes OUCS da capital paulista

Segundo a definição que consta no site Gestão Urbana, da prefeitura da cidade de São Paulo “Operações Urbanas são instrumentos de intervenção pública, reguladas pelo Plano Diretor e aprovadas mediante lei municipal, que estabelecem regras urbanísticas específicas e incentivos ao adensamento populacional e construtivo para uma determinada área da cidade, com perímetro previamente definido. Têm por objetivo alcançar metas de qualificação para os territórios que abrangem, por meio de um conjunto de diretrizes urbanísticas, como estabelece o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257 de 2001).”

Ou seja: o plano diretor da cidade estabelece algumas regiões que são foco de desenvolvimento, mas que necessitam de investimento para melhorias. Então, define-se uma lei específica e atrativa ao investidor, com possibilidade de compra de metros quadrados de área construída, gabarito ou taxa de ocupação maior, entre outros benefícios. Toda verba arrecadada nessas Operações Urbanas Consorciadas (OUCs) deve ser utilizada nas obras necessárias dentro do perímetro definido da mesma.

É importante lembrar que, quando temos um imóvel em área de operação urbana, não podemos escolher utilizar a legislação de uso e ocupação do solo, já que a lei da Operação Urbana se sobrepõe à lei de uso e ocupação do solo. Isso significa que não é possível comprar outorga onerosa do direito de construir nestas regiões.

E quais são as Operações Urbanas vigentes em São Paulo?

Você pode ar os perímetros das operações urbanas no Geosampa, página oficial da cidade, e ter o ao conteúdo das legislações e aos mapas específicos no site da SPurbanismo. A seguir, listo quais são elas:

Operação Urbana Centro

Uma das mais antigas operações urbanas, cujos principais benefícios são:

• Para o remembramento de lotes, para o uso residencial, para hotéis, para as atividades culturais, de entretenimento e educação, não são condicionados ao pagamento de contrapartida;
• Benefícios para a conservação do imóvel de interesse histórico, fixando para esse imóvel um montante de potencial construtivo transferível, calculado em função da área edificada, que pode ser vendido pelo proprietário;
• Para a reconstrução ou reforma de edifícios, com a finalidade de adequá-los a novos usos.

Operação Urbana Água Branca

Operação também antiga, sendo que a sua lei é de 1995 e teve sua revisão em 2013. Atualmente, essa OUC está na Câmara Municipal, para a discussão de uma nova versão da lei que propõe algumas alterações com foco em melhorias.

Os principais benefícios desta OUC são:

• Algumas faixas com taxa de ocupação até 70%;
• Gabarito superior ao permitido na lei de uso do solo para algumas faixas;
• Coeficiente de aproveitamento que pode chegar a 4;
• A contrapartida financeira para compra de benefícios se dá por meio de compra de CEPAC’s diretamente na prefeitura.

Operação Urbana Faria Lima

Essa operação é uma das mais utilizadas, por estar na zona Sul da cidade e em um local com uma grande concentração de edifícios comerciais. Os principais benefícios desta OUC são:

• Possibilidade de compra de coeficiente de aproveitamento até 4 e taxa de ocupação de 70%;
• Possibilidade de compra de gabarito;
• Mudança de uso permitido na zona.

Nessa operação, temos muito setores sem estoque de metros quadrados para atividade não residencial. A prefeitura tem previsto um leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), mas estes Cepacs adquiridos deverão ser utilizados nos setores que possuem disponibilidade de área.

Operação Urbana Água Espraiada

Esta operação foi a última que entrou em vigor e também é muito procurada, pois está praticamente interligada coma OUC Faria Lima. Além disso, a própria operação levou um grande desenvolvimento urbano para a região. Os principais benefícios desta OUC são:

• Possibilidade de compra de coeficiente de aproveitamento até 4;
• Possibilidade de compra de gabarito;
• Mudança de uso permitido na zona;
• Exigido recuos diferenciados.
• Nessa operação, temos muito setores sem estoque de metros quadrados para atividade não residencial. A prefeitura não tem previsto leilão de Cepacs para esta operação urbana.

Cepacs

Cepacs são títulos negociados pela prefeitura de São Paulo por diferentes valores e que podem ser utilizados na compra de benefícios dentro das Operações Urbanas. Cada Cepac adquirido somente pode ser utilizado dentro da operação a qual ele pertence. O Cepac tem “peso” diferente em cada operação urbana e em cada setor das Operações. Por exemplo: 1 Cepac na Operação Faria Lima – setor 2c – compra 1,1 m² de área construída residencial e no setor Hélio Pelegrino – 3c – compra 2,5 m² de área construída. Para saber qual é a equivalência, você pode ar o site da São Paulo Urbanismo e encontrar a informação, incluindo um simulador de quantidade de Cepacs necessários para a construção do seu empreendimento.

E onde compramos Cepacs?

Para a OUC Centro e Água Branca, a compra é diretamente com a prefeitura. No caso da OUC Faria Lima e Água Espraiada, a venda é feita por meio de leilões promovidos pela prefeitura.

Importante lembrar!

Uma dúvida muito comum no mercado é: se eu tenho Cepacs, posso comprar direito de construir? Antes de responder essa questão, lembro que é sempre preciso verificar o estoque de metros quadrados disponível no setor onde está o seu imóvel. Alguns setores de OUC não possuem mais estoque para compra. Ou seja, não basta ter o Cepac, é necessário ter estoque disponível no setor onde está o imóvel pretendido.