O que fazer com os edifícios classe “B” que estão vagos?

Por Fernando Didziakas, diretor comercial da Buildings

Você já ouviu dizer que o mercado imobiliário comercial é cíclico, certo? Não? O mercado imobiliário é cíclico! Essa alternância se dá, principalmente, pelo tempo necessário de aprovação/construção de um empreendimento e também porque muitos incorporadores decidem iniciar seus projetos quando o mercado está em um período de baixa vacância.

Acompanhando o mercado desde 2005, vemos que a vacância em São Paulo para os edifícios corporativos era na época de 10,5% (Rio de Janeiro – 5,3%). Entre 2010 e 2011, a vacância chegou em 2,8% (Rio de Janeiro – 1,9%) e, agora em 2016, está em 16,5% (Rio de Janeiro – 15,1%). Essa alta vacância é explicada não somente pelo momento econômico do país, mas também por um novo estoque entregue – principalmente de edifícios classe A – muito significativo ao longo dos últimos anos. Foram entregues em São Paulo nos últimos 12 meses mais de 400.000 m² de edifícios corporativos e no Rio de Janeiro por volta de 200.000 m².

A absorção desses novos edifícios tem vindo dos inquilinos que ocupavam empreendimentos classe “B”, que hoje estão migrando para os edifícios classe “A” com preços e condições muito competitivos. Isso não é novidade para ninguém que está acompanhando o mercado comercial nos últimos anos e já ouviu sobre o tal “flight-to-quality”.

 Agora, o que pouco tem se discutido é: qual o futuro dos edifícios classe “B”? Assumirão a condição de “esquecidos” ou se reinventarão?

Existem duas formas mais convencionais de lidar com essa situação: a primeira é mergulhar nos preços e se tornar competitivo dessa forma; a segunda é repaginar o edifício e trazê-lo para patamares técnicos mais atualizados. Entendo que existe espaço e oportunidades nas duas soluções.

Acredito que nem toda empresa foi feita para ocupar um triple A. Já ouvi de alguns executivos que não poderiam estar em um escritório de alto padrão para não ar a mensagem errada aos colaboradores, quando a empresa tem uma estrutura enxuta e reconhecida por controle de custos. Essa é uma empresa que se beneficiará do momento e fará um contrato em um edifício B muito vantajoso.

A outra opção é o retrofit, mas não foi feita para todos os casos. A melhor oportunidade de retrofit está em edifícios que possuem excelente localização e que são propriedade de um único investidor (ou poucos investidores) profissionais e alavancados para arcar com os custos da reforma.

Cito abaixo alguns exemplos de edifícios que aram por retrofit:

Jardim Europa (São Paulo) – retrofit feito pela São Carlos e hoje com ocupação em torno de 95%;

740 Anastácio (São Paulo) – retrofit feito pela Hines e hoje totalmente ocupado para uma única empresa;

Complexo JK – Bloco B (São Paulo) – antigo edifício da Daslu e retrofitado pela BR Properties. Hoje está totalmente ocupado para uma única empresa;

Manchete (Rio de Janeiro) – depois do retrofit feito pela BR Properties, ou mais de 01 ano 100% ocupado. Hoje possui uma vacância de 11%;

Uruguaiana Corporate (Rio de Janeiro) – retrofit realizado pela BNCORP entre 2012 e 2013. Hoje o edifício está 100% ocupado.

E você, acha que vale a pena retrofitar ou flexibilizar o preço de aluguel?