O panorama do mercado de condomínios de galpões

O ado, o presente e as perspectivas para o futuro do mercado brasileiro de condomínios de galpões

Se compararmos o mercado de condomínios de galpões industriais e logísticos com o de escritórios, podemos afirmar que o nixo de galpões em condomínio é muito recente. Contudo, é um mercado extremamente interessante e que cresceu bastante nos últimos anos, mais precisamente a partir do ano de 2005, embora a modalidade tenha tomado forma no País no final dos anos 90.

Quando analisamos as atividades que ocupam tais empreendimentos, entendemos que a necessidade de espaços sempre existiu, mas o fato relevante é que as empresas aram a entender as vantagens de se alugar um espaço em um condomínio, ao invés de manter galpões próprios. Tais vantagens dizem respeito à flexibilidade de ocupação, à segurança, ao ajuste de distribuição de mercadorias aos mercados consumidores e ao atendimento das necessidades de espaços menores, por exemplo. Ainda devemos considerar as empresas de logística, que atuam como terceiros na distribuição de mercadorias, como grandes responsáveis pela movimentação deste nicho do mercado imobiliário.

Mas como anda este setor? Quais são as perspectivas e as apostas? Nesta matéria você vai conferir um panorama completo sobre o tema e entenderá as projeções para o futuro, além de conhecer as opiniões e pontos de vista de profissionais que estão diretamente ligados ao mercado. Além disto, vai ter o aos dados gerados pelo departamento de pesquisa da Buildings e vai saber mais sobre a nova divisão de eixos que a empresa a a aplicar em seus estudos e divulgações de informações.

Eixos de concentração de condomínios de galpões nos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro

Os condomínios de galpões tendem a ser construídos próximos aos centros consumidores. Neste cenário, a grande concentração deles está na região Sudeste do Brasil, mais precisamente no Estado de São Paulo e no Estado do Rio de Janeiro. Assim, a melhor forma de classificar o estoque dos condomínios de galpões não é somente por cidade ou região, mas também por eixos de concentração que representam as divisões por deslocamento de mercadorias.

Com isso, as pesquisas Buildings agora classificam os dados obtidos por eixos, conforme mapa a seguir. Inicialmente, é importante entender quais são esses eixos e como as regiões Buildings compõem estes eixos, começando pelo Estado de São Paulo, que tem como ponto de partida a capital:

Desses eixos, o grande destaque do Estado de São Paulo é o Bandeirantes/Anhanguera, que concentra 111 condomínios de galpões ao longo de mais de 600 km de extensão, representando 47% do estoque do Estado.
Em relação ao Estado do Rio de Janeiro, a divisão por eixos é a seguinte:

No caso do Estado do Rio de Janeiro, o destaque é o eixo da capital, que representa 45,4% do mercado, com concentração de 15 condomínios de galpões. Em comparação com o Estado de São Paulo, trata-se de um mercado bem menor.

O tamanho do mercado

O Brasil possui, segundo os dados Buildings referentes ao segundo trimestre de 2016, 17.915.591 m² de condomínios de galpões industriais e logísticos, sendo que 77% do estoque brasileiro (13.741.642 m²) está na região Sudeste, com destaque para o Estado de São Paulo, que detém 10,6 milhões de m² de estoque. Confira o gráfico 1 para conhecer o cenário completo.

Aparentemente, existe desequilíbrio, mas a realidade é que a região Sudeste tem tal representação simplesmente por ser a região na qual existe a maior demanda, devido à proximidade dos mercados consumidores mais expressivos, além de deter os portos de maiores fluxos do Brasil. Todavia, diante de tal cenário, é válido questionarmos sobre o futuro do mercado de condomínios de galpões para as demais regiões do Brasil.

Os registros históricos da pesquisa industrial da Buildings revelam alterações leves na participação do Sudeste no mercado e não existe nenhum grande motivo para que a situação mude tão cedo. Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco – empresa que incorpora galpões em diversas regiões do Brasil – explica que existe o interesse em participar na expansão de outras regiões: “O tamanho do território brasileiro e a carência que temos em infraestrutura de outros modais de transporte – que não o rodoviário –, são fatores que fazem com que algumas empresas de alcance nacional precisem de espaços em outras regiões.” Contudo, ele reconhece que a crise política e econômica pela qual o Brasil a afetou bastante a expansão do mercado, impactando mais fortemente em outras regiões, em uma comparação com a Sudeste.

Guilherme Rossi, sócio fundador da GR Properties – empresa que incorpora galpões –, acredita na maior participação de outras localidades: “Outras regiões irão crescer, em função da descentralização da distribuição e da ‘guerra fiscal’ que leva as empresas para novos lugares”, explica.

Mesmo concordando que a região Sudeste é a mais importante para a economia nacional, Robson Ferreira Alves, diretor de operações do BBP – Brazilian Business Park, empresa que também incorpora galpões, arrisca dizer que as regiões Sul e Centro-Oeste são as que têm mais potencial para o desenvolvimento no futuro, juntamente com uma melhoria do mercado.

Análise dos eixos – São Paulo

Com a nova divisão Buildings do mercado de condomínios de galpões por eixos, é possível visualizar o desempenho e os indicadores de cada um deles separadamente. O Gráfico 2, por exemplo, representa a situação do estoque total, da taxa de vacância e da atividade construtiva dos eixos do Estado de São Paulo.

Gráficos 1 e 2

O eixo Bandeirantes/Anhanguera é o eixo com o maior estoque total, seguido pelo eixo Castelo Branco e pelo eixo Dutra SP. Especificamente sobre o eixo Bandeirantes/Anhanguera, notamos uma crescente regular no estoque, com uma desaceleração em 2016, já como reflexo da crise político-econômica, conforme demonstra o Gráfico 4. No Gráfico 3, você confere os mesmos indicadores, mas para o Estado inteiro, permitindo comparações.

É possível notar, também, que historicamente o aumento de estoque do eixo é acompanhado, naturalmente, por uma maior ocupação. Contudo, o aumento da ocupação não tem conseguido acompanhar o mesmo ritmo de entrega dos novos condomínios, pressionando a taxa de vacância, que saiu de cerca de 7% em 2012 para 25% em 2016, similar à taxa de vacância do Estado inteiro, que é de 26% (dados referentes ao segundo trimestre de 2016). Nos dois gráficos anteriores, é possível notar, também, uma queda na ocupação, causada pela absorção líquida negativa que alcançou, somente em São Paulo, mais de 38 mil m².

Segundo os resultados da pesquisa industrial Buildings, o eixo Bandeirantes/Anhanguera teve uma queda real de 30% nos preços médios de locação nos últimos três anos, conforme mostra o Gráfico 5. Se considerarmos o Estado de São Paulo inteiro, a queda foi bem menor, cerca de 21% (correção dos preços históricos pelo IGPM). Por outro lado, o maior preço pedido do Estado está no eixo Bandeirantes/Anhanguera, onde existem condomínios flex com preços pedidos de locação de até R$ 50,00/m²/mês.

Gráficos 3, 4 e 5

Análise dos eixos – Rio de Janeiro

Em comparação com o Estado de São Paulo, o Rio de Janeiro ainda tem um estoque pequeno, com 1,967 milhões de m². Atualmente, a taxa de vacância é de 23,79%. Confira o desempenho do mercado do Estado inteiro no Gráfico 6.

Na análise do mercado por eixos, a pesquisa Buildings revelou que o eixo que possui o maior estoque é o que compreende as regiões da capital, que representa quase metade do total, com 45% e 894 mil m², conforme demonstra o Gráfico 7 (próxima página). No Gráfico 8, você confere os indicadores históricos e a atual situação do eixo da capital.

Gráficos 6, 7 e 8

É importante considerar, neste caso, o mercado futuro dos eixos. O eixo Dutra RJ, por exemplo, registra 205.069 mil m² de atividade construtiva, o que aumenta a sua participação no estoque total de 417.108 mil m² para mais de 622.177 mil m². As previsões com base na atividade construtiva se estendem, ainda, para o eixo de Duque de Caxias, com 67.352 m² em construção. Nestes dois casos, observamos que existem, atualmente, muitos espaços a serem ocupados, o que indica uma tendência de alta na vacância como resultado das novas entregas, situação que pode ser considerada como nova, já que, historicamente, o Estado apresenta certo equilíbrio entre estoque e vacância. “O mercado do Rio absorveu bem novos projetos em função da qualidade dos galpões existentes, que era bem inferior à nova oferta, e também em função da demanda de empresas por regiões menos populosas e fora do contexto das favelas”, explica Guilherme Rossi.

Análise de mercado

Atualmente, estamos em uma fase de altas taxas de vacância, o que, conceitualmente e historicamente, pressiona os preços de locação para baixo. Com isso, a primeira questão que é levantada é sobre a qualidade dos empreendimentos. No primeiro trimestre de 2013, a taxa de vacância no Estado de São Paulo era de 13,68%. No último trimestre de 2014, o Rio de Janeiro registrou 17,03%. Com isso, como resultado da concorrência, os incorporadores começaram a investir em projetos com mais qualidade e tecnologia e isso, claramente, elevou os padrões dos empreendimentos. Na sequência destes anos até agora, existia a possibilidade de que tal qualidade pudesse ser deixada de lado, como consequência da baixa perspectiva de ocupação gerada pelo aumento das taxas de vacância. Contudo, não foi isso o que aconteceu. A qualidade melhorou. Ninguém quer fazer um empreendimento que não alugue depois, mesmo em um mercado bom”, alega Guilherme Rossi, da GR Properties.

Maurício Geoffroy, da Bresco, concorda que esse tipo de postura ainda é mantida, com foco em tecnologias novas e projetos mais eficientes e sustentáveis. Como prática comum de mercado, a tendência de projetos melhores o aumento dos preços. Contudo, no atual momento do mercado, a melhor qualidade é um ponto para atrair mais ocupantes, inclusive com foco no combate à concorrência. “Com essa situação, temos empreendimentos melhores e com preços mais baixos, o que impulsionou o flight to quality”, completa o profissional da Bresco.

O crescimento do estoque total nos últimos anos foi, sim, impulsionado por investimentos internos, mas boa parte das construções foi financiada por fundos internacionais. Em tempos como o que estamos ando, marcados por uma crise e por queda de confiabilidade para investimentos, é sempre válido analisar como estão, na prática, tais aplicações.

Em um primeiro momento, a crise parece ser um motivo para não investir. Mas há quem defenda que em mercados que trabalham em médio e curto prazo, como é o caso do setor de condomínios de galpões, tais aplicações podem ser interessantes, por representarem um baixo investimento – em uma época de preços baixos – e um alto rendimento – a ser recebido quando a situação ficar melhor. Robson, do BBP, estima que o retorno esperado por parte dos investidores internacionais seja de 8,5% a 10% ao ano. “Os grandes players internacionais que atuam no Brasil entraram no nosso mercado há muito pouco tempo. Eles têm uma grande experiência internacional e sabem do potencial do Brasil nesta área, por isso estão investindo.”

Maurício, da Bresco, afirma que não notou novos investidores internacionais no mercado e lembra que alguns cogitaram a possibilidade, mas não fizeram, de fato, nenhum investimento. Em contrapartida, ele ressalta que os que já atuavam no Brasil estão fazendo altos investimentos, com vistas em uma melhora da economia. Ele explica, ainda, que o retorno esperado dos investimentos feitos aqui são mais altos do que os que são feitos nos EUA ou na Europa.

Já em relação aos investimentos internos, a postura do mercado tem sido de segurar os projetos ou diminuir o ritmo das obras. “O momento atual não é o melhor para novos investimentos, que só fazem sentido para projetos muito bem localizados e com custo baixo”, explica Guilherme Rossi.

Robson, do BBP, por sua vez, explica que a filosofia da empresa é deixar grandes áreas preparadas, com terraplanagem, estações de tratamento de água e esgoto, rede hidráulica e subestação de energia, entre outras instalações, justamente com a finalidade de reduzir o tempo de obra para que, assim que o mercado melhorar, o galpão seja construído mais rapidamente, algo em torno de seis a oito meses.

A postura em relação à atração de novos clientes, na tentativa de diminuir a vacância, varia de incorporadora para incorporadora, contudo, quase todas as ações visam um benefício financeiro, seja por meio de desconto, seja por meio de outras medidas, como carências mais longas. Para o profissional do BBP, a atração de cliente é feita pelo apelo do baixo custo de condomínio que, no caso dos galpões da empresa é justificado por toda uma cadeia de empresas que fazem parte do mesmo grupo que a incorporadora, como de telecomunicações, de energia e de saneamento, entre outras.

Mercado futuro

Com base nas informações apresentadas, é válido questionarmos se é possível entender as projeções para o futuro do mercado nacional de condomínios de galpões industriais e logísticos.

Obviamente, não podemos deixar de lado a instabilidade política e econômica, sobretudo devido à fase de crise pela qual estamos ando. Contudo, notamos que existe certo otimismo quanto à recuperação da economia e seus consequentes reflexos positivos no aumento da absorção dos espaços em empreendimentos do tipo. Nos Gráficos 9 e 10, você confere as informações sobre o mercado presente e futuro do Estado de São Paulo e do Estado do Rio de Janeiro.

Nestes dois gráficos, duas análises separadas devem ser feitas, uma sobre o que já está em construção e outra sobre os projetos. No primeiro caso, notamos que existe uma fatia pequena, mas considerável, de construções.

Gráficos 9 e 10

Para Maurício, da Bresco, vai acontecer uma retomada da economia em meados de 2018, causando uma retomada de demanda e uma consequente diminuição de vacância. “Em curto prazo, acreditamos que a vacância em São Paulo vai se estabilizar e, em longo prazo, deve diminuir, ainda que lentamente”, completa.

A tão esperada retomada de crescimento do mercado está relacionada, em grande parte, com a retomada da economia. Com isso, é inevitável fazermos comparações com o ado, para entender o futuro. Robson, da BBP, lembra dois momentos bons do mercado: de 2005 a 2007 –quando o Brasil colheu bons frutos de um período anterior e o País perdia o medo de grandes mudanças – e no ano de 2012 – quando tivemos um bom incremento na renda per capita e alta no consumo, com destaque para produtos de linha branca. Contudo, para ele, o motivo da nova retomada será a recuperação da credibilidade para investimentos. A vacância não vai crescer. Acreditamos em uma estabilização a partir do 2º semestre de 2017″, completa, se referindo ao Estado de São Paulo.

Em relação ao que está em projeto nos dois Estados, é válido ressaltar que, na pesquisa Buildings, são computados apenas os projetos que já tem algum tipo de intenção divulgada, por meio de marketing, e que muitos já têm projetos aprovados. Ainda assim, uma parte deste montante não deve ser realizada. O profissional da Bresco afirma que a situação parece ser mais preocupante no Rio de Janeiro do que em São Paulo, mas que os empreendimentos novos tendem a ser ocupados com mais velocidade, aumentando a vacância nos antigos. A mesma opinião é compartilhada por Robson, do BBP: “Não acreditamos que haverá demanda no Rio de Janeiro, de uma forma muito rápida para absorver 3,5 milhões de m². Contudo, a implementação desses projetos deve acontecer de forma gradual, ao longo dos próximos cinco anos.”

Ao que tudo indica, existe uma boa aposta de retomada em relação ao equilíbrio do mercado no que diz respeito ao estoque e a vacância, com retomada de preços justos. “A economia vai melhorar assim que a situação política for definida e estabilizada. Assim, a confiança dos investidores é retomada e os investimentos acontecem”, complementa Guilherme Rossi, da GR Properties.

Trata-se de um momento da baixa do ciclo normal do mercado, resguardada as devidas proporções que são balizadas pela situação econômica e política do Brasil. Ainda assim, a expectativa de equilíbrio e consequente evolução do mercado, para mais metros quadrados com boa qualidade, é esperada para a partir de 2018. Claramente, os incorporadores devem calcular o tempo de realização dos projetos para que a entrega seja feita em um período mais propício à absorção.

Fonte: Buildings