O mercado logístico no Brasil avança mesmo em meio à pandemia

Fernando Didziakas Sócio da Buildings

Enquanto o mercado de escritórios em São Paulo a por um momento de dúvidas e tenta entender o impacto da pandemia e da redução de seus espaços, o mercado industrial logístico, por outro lado, sinaliza com números muito positivos e coloca mais lenha ainda em sua expansão.

Antes dessa análise específica, vamos fazer um panorama rápido desse mercado no Brasil.

Panorama do mercado logístico 

Começo pontuando que o mercado de imóveis industriais está dividido em dois grandes grupos: o primeiro são os galpões que estão dentro de uma estrutura de condomínio logístico. Já o segundo são os galpões que estão fora dessa estrutura de condomínios, os monousuário (stand-alones).

São mercados diferentes apesar de estarem dentro do mesmo contexto. Um deles é possível ter números muito mais claros (mercado de condomínios). O outro, por conta do tamanho, é mais difícil monitorar de forma completa.

Em outras palavras, é como se estivéssemos falando do mercado residencial, pensando em prédios x casas. Os prédios, apesar de estarem em um número grande, principalmente aqui na cidade de São Paulo, são superados muito facilmente pela quantidade de casas.

Abrangência do mercado de condomínios logísticos no Brasil

Nesse sentido, ao trazer alguns números de abrangência nacional, que é o mercado que conseguimos monitorar de forma universal, estamos falando de aproximadamente 581 empreendimentos no Brasil. Inclui todos os imóveis existentes. Estes, com um estoque total de 23 milhões de m² disponíveis.

Além desses 23 milhões de m² existentes, temos ainda 2 milhões de m² em construção, os quais serão entregues ao mercado nos próximos anos. Além disso, há ainda 18 milhões de m² em projeto. Esses imóveis possuem uma entrega menos certa e prevista para um futuro mais distante.

Desses 23 milhões de m², 13 milhões m² estão apenas no estado de São Paulo, sendo esse o principal mercado logístico e industrial do País. Dentre muitos fatores para justificar isso, o mais importante é a proximidade com o principal centro consumidor do Brasil, no caso, a cidade de São Paulo.

A taxa de vacância, que no estado de SP chegou a ser de 28% no 2º trimestre de 2017, registrou no início deste ano 18%. Apesar de não ser um número baixo, ainda assim registramos uma queda de 10 pontos percentuais no período de 10 anos.

Da mesma forma, observando a taxa de vacância podemos considerar um mercado equilibrado, ou seja, o poder da negociação está dividida entre proprietário e inquilino. Isso acontece quando registramos uma taxa de aproximadamente 10%.

Atenção à absorção líquida

Além da taxa de vacância, que é um índice que todos costumam analisar, gostaria de chamar a atenção também para o índice de absorção líquida. O que é absorção líquida? É a diferença de m² ocupados de um mercado comparado com o trimestre anterior.

Sob o mesmo ponto de vista, se antes tínhamos um mercado com 100 mil m² e no trimestre seguinte teve 110 mil m² ocupados, a absorção líquida naquele período foi de 10 mil m². Em outras palavras, a absorção líquida mostra se o mercado está crescendo em m² locados ou retraindo, independente da taxa de vacância, que sofre impacto também pelas novas entregas.

Quando analisamos os últimos 8 anos, a absorção líquida tem sido sempre positiva, à exceção de apenas 03 registros de líquida negativa, em 2017 e 2016.

No 1º trimestre de 2020, mesmo registrando novos empreendimentos sendo entregues ao mercado, o que aumentou tanto o estoque total e a taxa de vacância, ainda assim houve uma absorção líquida positiva.

Diferentemente do mercado de escritórios, que sofreu bastante com a pandemia, o mercado industrial logístico já registra mais de 200 transações apenas nesse ano. O primeiro praticamente estagnou as transações nesses últimos meses. Quando se olha para todos os estados do Brasil o mercado avançou em vendas e locações.

O mercado de e-commerce no Brasil cresce em meio a pandemia

Como dito anteriormente, o mercado logístico e industrial está aquecido neste momento. Os Fundos de Investimentos Imobiliários aparecem como um grande player nesse cenário de transações, tanto de locações quanto de compras.

Quando olhamos para o estoque de boa qualidade no Brasil, o número ainda é muito pequeno e tem muito espaço para crescer. Vemos essa mesma necessidade no e-commerce, que (ainda) está dando os primeiros os por aqui.

O mercado de e-commerce tem demanda de novos espaços e os FIIs também estão acompanhando esse movimento. Para citar alguns exemplos:

• O Mercado Livre alugou 17.600 m² no Goodman ABCD1; apesar da Goodman não ser uma empresa que está na estrutura de fundos imobiliários, outro aspecto que eu queria trazer é sobre a relevância que o mercado de e-commerce tem ganhado nesse segmento logístico.
• O Magazine Luiza alugou 5.000 m² no Fernão Dias Business Park, imóvel do Fundo Imobiliário da Vinci Partners (VILG11).
• As Lojas CEM alugaram 15.500 m² no Centro Logístico e Industrial Salto, do Fundo Hedge Investments (HLOG11), mesmo sendo temporária.

Exemplos de FIIs

Os FIIs também aparecem como grandes compradores nesse momento, como segue abaixo:

• XP INDUSTRIAL – XPIN11;
• VINCI LOGÍSTICA – VILG11;
• RBR LOG – RBRL11;
• OURINVEST LOGÍSTICO – OULG11
• VBI LOGÍSTICO – LVBI11
• SDI RIO BRAVO – SDIL11;

Sobre a operação do SDIL11, eles compraram um imóvel em Guarulhos em uma operação de Sale-and-Lease-Back.
Para que não está familiarizado com o termo, é quando uma empresa é proprietária e também inquilina do imóvel; o fundo compra o imóvel e aluga aquele espaço para a empresa.

A princípio, era de propriedade e ocupação da GSK, uma empresa farmacêutica. Agora é de propriedade do fundo e a GSK tem um contrato de locação até 2021. Essa compra também prevê um retrofit para readequação, o que é interessante pensando em futuros inquilinos para um imóvel tão bem localizado.

Para finalizar, a atuação dos fundos imobiliários tem se destacado muito. Um Cap rate na casa de 8, 9, 10% nesse segmento é muito bom. Destaco ainda que esse tipo de rendimento atrai o olhar de muitos investidores.