O crescimento em números

Confira o comparativo do primeiro trimestre de 2020 com o mesmo período de 2019 e entenda os detalhes sobre as mudanças do setor

Analisando a história recente do mercado imobiliário da cidade de São Paulo – principal centro comercial do Brasil –, notamos que se trata de um setor cujos indicadores aram por muitas movimentações nos últimos anos. Obviamente, é algo comum, principalmente devido à instabilidade econômica e política que se estendeu por anos. E, agora, parece que o “sobe e desce” dos indicadores ainda não deve acabar, com a chegada da crise causada pela pandemia da covid-19.

Ainda que essa seja uma realidade para todos os envolvidos nesse mercado, é bem interessante perceber como as empresas conseguiram se organizar e como a informação pode fazer com que tudo funcione de forma mais clara e próspera. A questão não é esperar uma estabilidade e, sim, aprender a crescer mesmo com a instabilidade. Obviamente, uma boa parte desse bom cenário que vinha se solidificando antes da crise atual é resultado de uma iniciativa privada resiliente e criativa, que soube trabalhar com base em preços e atenção às demandas. Mas quais são as análises que podemos fazer para tentar entender esse crescimento?

A reposta para essa pergunta é: muitas! Mas, separei, juntamente com a equipe de pesquisa da Buildings, uma comparação interessante que revela muitas informações sobre as movimentações do mercado, bem como traça um caminho que nos permite entender a atual situação. Trata-se do comparativo do desempenho do setor, na cidade de São Paulo, entre o primeiro trimestre de 2019 e o de 2020. Estou falando de apenas um ano, mas que foi muito significativo, devido às diversas mudanças pelas quais amos.

Tabela – comparativo – São Paulo – primeiro trimestre de 2019 versus primeiro trimestre de 2020 (fechamento pré-crise da covid-19)

Movimentações

No primeiro trimestre de 2019, registramos mais de 100 movimentações de locação em empreendimentos corporate classe A (A, AA e AAA) na cidade de São Paulo. No primeiro trimestre de 2020, esse número caiu para 79 transações. É importante ressaltar que esses números de 2020 são referentes ao fechamento de dados pré-crise da covid-19.

Essa queda no número de movimentações não é, de forma alguma, algo negativo para o mercado. Na verdade, podemos interpretar como sendo justamente a situação contrária. No começo de 2019, ainda tínhamos  movimentações de flight to quality, embora não tenha sido o pico desse tipo de comportamento. Os preços e condições mais íveis – inclusive em regiões nobres – e a possibilidade de mudar para um classe A foram alguns dos fatores responsáveis pelas mais de 100 movimentações. De lá para cá, a vacância caiu e os preços subiram, ainda que gradualmente, sobretudo nas principais regiões comerciais da cidade. Paralelamente, a grande parte das empresas que podiam fazer tal movimentação, já fizeram. Ou seja, hoje o mercado é completamente diferente, tanto em relação à demanda quanto à oferta.

Para entendermos melhor essa mudança do setor, basta compararmos os 17,44% de taxa de vacância do começo de 2019 com os 11,69% do começo de 2020. E esses números são referentes a todas as regiões. Se isolarmos algumas das regiões nobres da cidade, temos números próximos a 2% atualmente.

Diferença qualitativa

As 79 movimentações do primeiro trimestre de 2020 representam 82.676 metros quadrados, enquanto no primeiro trimestre de 2019 foram aproximadamente 128 mil metros quadrados (103 movimentações). Mas o fato relevante é que existe uma qualificação diferenciada dessa ocupação.

No começo de 2019, tínhamos, sim, movimentações de expansão, mas, como disse anteriormente, também tivemos movimentações de flight to quality. No começo deste ano, 63% das movimentações foram de expansão e 33% de novas empresas que já entraram no mercado ocupando espaço em um classe A. Novamente, preciso ressaltar que esses números representam um otimismo pré-crise da covid-19.

A comparação do primeiro trimestre de 2019 com o mesmo período de 2020 (fechamento pré-crise da covid-19) revelou um mercado com empresas ocupantes otimistas e poucas movimentações flight to quality, além de baixas taxas de vacância nas regiões mais nobres da cidade de São Paulo.

Analisando um pouco mais detalhadamente esses dados, constatamos algumas situações que, embora não sejam absolutas, são dominantes. Primeiramente, as expansões são de empresas do setor bancário, coworking e de e-commerce, em sua maioria, e não caracterizam flight to quality, mas expansões por aumento de equipe, muitas vezes dentro do mesmo empreendimento. Em relação às 17 transações de novas empresas, tivemos apenas 7 mil metros quadrados absorvidos, o que faz sentido, já que são empresas que estão iniciando no mercado ou ocupando um espaço classe A pela primeira vez.

Conclusões

Com base na comparação dos períodos, conseguimos entender alguns pontos interessantes do momento de mercado. E é importante ressaltar que, resguardadas as devidas proporções e aplicadas as devidas margens de erro, toda essa movimentação caracteriza um momento que era previsto no ciclo, embora no ado fosse difícil apontar quando isso aconteceria.

Uma primeira análise que podemos fazer é que no começo de 2020 as empresas se mostraram bem otimistas, independentemente dos ramos de atividade. E isso inclui não somente empresas que já existiam e ocupavam espaços, mas também as novas que entraram no mercado. Com isso, tivemos e, provavelmente, continuaríamos tendo – caso a crise da covid-19 não tivesse alterado esse ciclo – aumento não somente nos preços pedidos, mas também nos transacionados. Isso significa que, por mais que os preços tenham subido, as empresas ocupantes pagaram e tenderiam a pagar para se instalarem em boas regiões e em empreendimentos de alta qualidade. Essa busca por qualidade é, inclusive, mais um forte indicador da onda de otimismo que estava se instalando no setor.

Veja: neste primeiro trimestre de 2020 registramos apenas 2,75% de taxa de vacância na região da Nova Faria Lima e 3,04% na Vila Olímpia, duas das regiões mais cobiçadas da capital paulista. Embora essa porcentagem signifique pouco espaço disponível em metros quadrados (25.400 metros quadrados na Nova Faria Lima e cerca de 7.600 metros quadrados na Vila Olímpia), não é difícil achar empresas que tenham interesse e paguem um pouco mais para estarem em um empreendimento Classe A. A situação nessas regiões já é tão favorável para os proprietários que muitos entenderam que já chegaram, há certo tempo, no valor máximo que podem cobrar pelos espaços. Obviamente, com a chegada da pandemia, essa situação pode mudar, mas entendo que essas regiões devem sofrer impactos um pouco depois do que as outras, que apresentam taxas de vacância mais alta.

Outra conclusão é a de que o flight to quality foi reduzido de forma expressiva. É claro que devemos considerar que muitas das empresas que eram propensas a aderir ao movimento já fizeram, mas não podemos esquecer que a base do movimento é a mudança de um empreendimento de baixa qualidade para um de alta qualidade, praticamente pelo mesmo preço. Mas o fato relevante, agora, é o impacto da crise da covid-19 e a tendência de redução nos espaços, em função do aumento o trabalho em home office. Embora neste primeiro momento não exista a previsão de aumento na vacância, podemos supor que isso causaria a volta do flight to quality. É claro que isso depende muito da existência de empresas para realizar esse movimento, mas é uma possibilidade que não podemos deixar de considerar, já que podemos ter uma redução considerável na demanda e aumento na vacância, situação que pode levar os proprietários a reduzirem os preços de locação.

Além disso, é possível prever outra reação de mercado à crise, que, obviamente, é contrária à projeção anterior. Com a retomada do mercado e com a baixa vacância nas áreas nobres – juntamente com a falta de espaço para construir nessas regiões – a perspectiva era a de que o setor expandisse para novas regiões, que ainda têm espaços vagos e taxa de vacância alta, além de atividade construtiva. Com a chegada da crise, essa previsão já não é mais tão assertiva.