Conforme trouxemos em conteúdos recentes, o mercado logístico costuma ser o mais resiliente do setor imobiliário. Nesse sentido, antes da pandemia, o Brasil tinha 672 condomínios logísticos. 2t251o
Quase três anos depois, de acordo com os dados apurados pela Buildings (4T/2022), já são 737 condomínios em todo o Brasil. Esse resultado representa um estoque total superior a 31 milhões de m². Contudo, embora o setor continue resiliente, a demanda agora está mais equilibrada.
Em dezembro publicamos uma entrevista exclusiva com Clarisse Etcheverry, CEO da EREA. Na ocasião, a executiva avaliou o cenário do mercado logístico para 2023. E analisou a grande expansão vivida, performance dos FIIs de logística, novos investimentos e perspectivas vindouras. Para ler a matéria completa, e: Mercado de condomínios logísticos: para onde iremos em 2023?
Sobe o crescimento do setor, ela destacou:
“Quando houve o grande crescimento da absorção de galpões para atendimento de uma demanda potencializada pelo período da pandemia, também aconteceu uma grande quantidade de transações de venda de ativos, motivadas pelas baixas taxas de juros que na época impulsionaram as captações de FIIs. A região de São Paulo, principalmente, recebeu um volume de novas locações nesse período que também coincidiu com o grande volume de entrega de novos produtos, o que acabou movimentando demais o mercado de capitais do setor”, explica.
Resiliente como poucos conseguem ser, a demanda de investidores por esse tipo de ativo se mantém. Contudo, agora o setor segue segurando os preços.
Mercado de galpões mostra inversão de demanda 145r2y
Notícia do portal Pipeline apontou que, nos últimos dois meses tem acontecido algo novo: mais proprietários ofertando seus galpões e condomínios logísticos. E parece que está difícil fechar negócio. Isso porque a demanda está mais equilibrada.
“Durante um bom tempo o galpão era ativo escasso, com mais comprador que vendedor. Ainda é um segmento de qualidade, mas a sobreoferta pode afetar o preço. Se a gente falava em cap rate entre 6% e 7,5% até início de 2022, o cenário veio piorando e hoje estamos falando de 8,5% a 9% para ter deal”, disse um executivo de banco de investimento.
Segundo explicou, se o potencial comprador quer maior retorno sobre capital investido, vai demandar maior desconto no preço.
Os juros altos são um problema pontual e exigem jogo de cintura e atenção dos investidores.
Isso porque, pressionando despesa financeira, os juros altos levam companhias que não são tradicionais vendedoras a tentar monetizar ativos.
“Em algumas regiões secundárias onde não há tanto estoque disponível, refletindo baixas taxas de vacância, os valores de locação já apresentam crescimento. Como estas regiões têm custos de terreno mais baixos do que em São Paulo, a equação de retorno para os investidores pode fazer sentido. Principalmente para projetos de buit to suilt ou pré-locações, que incentivam o investidor pela redução do risco da vacância e ajudam a viabilizar uma locação mais atraente para o inquilino. Com os atuais patamares de custo de construção e juros, o risco da vacância acaba ganhando ainda mais importância na decisão de um novo investimento”, explicou Clarisse Etcheverry na ocasião.
Observando o mercado 1r4v7
A exemplo disso, aparece o Carrefour, que contratou o Safra para vender quatro centros de distribuição.
Da mesma forma, o Itaú BBA tenta encontrar um sócio para a varejista na empresa de imóveis.
A família Fares, dona da Marabraz, também mandatou o Bradesco BBI para vender um conjunto de galpões. E a LOG, da família Menin, tem negociado ativos industriais do portfólio.
“A LOG é boa em construir novos ativos e quer vender alguns mais maduros para recomprar ações em bolsa, que estão descontadas”, diz um executivo do setor. A companhia encerrou um programa de recompra de ações, no qual recomprou 5,3 milhões de ações, e abriu um novo, de mais 5,8 milhões de ações.
Segundo consta, a LOG vale hoje R$ 1,6 bilhão, praticamente metade do que era avaliada em bolsa há um ano.
Outro destaque é que, no ano ado, a empresa vendeu sua participação no complexo Parque Torino Imóveis. Além disso, o imóvel LOG Betim II para o fundo imobiliário CSHG Logística, por R$ 424 milhões. Vale destacar que a companhia ainda tem outros ativos para negociação. Mas é justamente esse perfil de comprador que tem sumido do mercado.
Leia também: – FII de escritório vende parte dos imóveis por R$ 9 milhões – Trabalho presencial ou híbrido: o que mais agrada segundo pesquisas recentes? 4b2n
Fundos imobiliários também pedem atenção 2i3s3y
O negócio da LOG com o fundo foi acertado em julho e concluído em dezembro. Nesse meio tempo, a retração dos FIIs foi ainda maior. Afinal, as cotas estavam mais desvalorizadas e, com isso, ficou difícil para os fundos imobiliários levantarem dinheiro para aquisições.
“Juro baixo é oxigênio do mercado imobiliário. Se os FIIs saíram de jogo nesse momento, os gringos também recuarão por causa do cenário global”, comenta um executivo.
Segundo dados da consultoria Newmark, os fundos imobiliários responderam por 72% das transações nesse segmento nos últimos cinco anos.
Houve pico de transações na pandemia, com grande volume de entrega de metragens, e tem mais por vir: o que tem em construção para ser entregue neste ano é o dobro da média histórica. Contudo, o volume de transações compilados pela Newmark confirma a percepção do banker, com queda relevante de negócios.
Notícia do portal Pipeline
Deixe uma respostaCancelar resposta 11sj