A História da Buildings – 10 Anos no Mercado Imobiliário Corporativo

Muitas coisas mudaram no Brasil nos últimos 10 anos. Por mais que essa frase pareça lugar comum, esse período representa a continuidade do início – o principal intervalo – de uma era marcada por avanços tecnológicos rápidos, que mudaram a forma como vivemos e como as empresas trabalham.

Como não poderia deixar de ser, o mercado imobiliário corporativo acabou sendo um dos setores mais influenciados por essas mudanças. Toda e qualquer empresa que deseja crescer, precisa estar conectada com esses avanços e, mais do que isso, conseguir acompanhar e, por que não dizer, antecipar as tendências. Este é o caso da Buildings, empresa especializada em pesquisa para o mercado imobiliário corporativo.

Um dos fatores mais marcantes do trabalho da Buildings é justamente a sinergia com o mercado, o que possibilita a criação de soluções justas, ou melhores, às expectativas. Muitas soluções lançadas pela empresa sequer eram imaginadas pelo mercado antes de concebida e, hoje, são fundamentais para o trabalho de muitas corporações. Esse elemento fundamental do DNA não é algo à toa e, sim, o principal motivo pela criação de uma equipe focada em pesquisa.

Uma ideia que mudou o mercado

No ano de 2008, as empresas que precisavam de pesquisas sobre o mercado imobiliário corporativo – como as de investimento, prestadoras de serviço, fundos de pensão, entre outras – tinham que montar equipes próprias. Essa demanda era, para a grande maioria, um mal necessário. Ou seja, ao mesmo tempo que as informações eram necessárias, era preciso gastar altos valores para manter os profissionais e a estrutura para gerar os dados. Isso sem mencionar que a pesquisa não era algo que fazia parte do core business da grande maioria delas.

Em um cenário macro, isso favorecia um mercado fechado e praticamente sem troca de informações. Por isso, obviamente, muitas vezes as pesquisas realizadas internamente nem sempre eram 100% eficientes. Naquela época, ocasionalmente, era possível comprar pesquisas de algumas empresas de consultoria, contudo, eram pesquisas que não demoraram muito para ficarem desatualizadas.

Foi justamente essa a base da criação da Buildings. Contudo, ainda que o lançamento da empresa tenha acontecido em 2008, essa necessidade de mercado já era percebida muito antes: em 2005, Fernando Libardi, atual diretor da empresa, já comandava uma equipe que reunia as informações do banco de dados inicial da Buildings [1]. Três anos depois, com tais informações coletadas e organizadas, o site da Buildings estava no ar [2], fornecendo gratuitamente informações sobre o mercado imobiliário corporativo. Neste momento o mercado teve conhecimento do principal objetivo da nova empresa, que faz parte da missão até hoje: a democratização de informações para o setor imobiliário corporativo. Em tempos nos quais as informações eram guardadas à sete chaves, o lançamento do site chamou muita atenção do mercado, com destaque para a possiblidade de ter o a dados atualizados, por estarem em plataforma web. 

Ainda no ano de 2008, de forma pioneira, a Buildings mapeou todos os ocupantes de empreendimentos triple A na cidade de São Paulo [4]. Paralelamente, foi feita uma análise das ocupações segundo o setor de atuação dos inquilinos, revelando que a maior parte dos empreendimentos de alto padrão era ocupada por bancos. 

Solução mais eficiente

Entre 2008 e 2009, a Buildings seguiu com a promoção e a atualização do site. A divulgação das informações também aconteciam na Revista Buildings (lançada junto com a empresa), em edições trimestrais, a mesma periodicidade atual. Ocasionalmente, a empresa recebia pedidos de informações e fornecia planilhas em formato de Microsoft Excel, que continham as informações sobre o mercado imobiliário corporativo [3].

O fornecimento desses documentos, embora não tenha sido representativo para a empresa, foi um dos principais motivos para o criação do CRE Tool, a principal plataforma de pesquisa imobiliária fornecida pela Buildings até os dias de hoje, em versão atualizada. A ideia surgiu da percepção de que o site, por mais que fosse atualizado, não possibilitava certos cruzamentos de informações e a geração de relatórios. Por outro lado, as planilhas de Excel perdiam a funcionalidade rapidamente, assim que ficam desatualizadas em relação aos movimentos de mercado. Mais uma vez em sinergia com o mercado, a Buildings lançou, em 2009, a primeira versão do CRE Tool [5].

Com o lançamento, as empresas não demoraram muito para perceber uma redução drásticas de custos. Ou seja, elas perceberam que não precisavam mais de grandes equipes de pesquisa. Muitas aram a utilizar diretamente o sistema para outros setores internos e, outras, reduziram consideravelmente as suas equipes de pesquisa, deixando apenas alguns profissionais para utilizar o CRE Tool.

Toda essa revolução chegou, ainda, trazendo uma transparência inédita para o setor, além de mais qualidade e assertividade nos dados gerados, uma vez que a pesquisa é o core business da Buildings. Com esses investimentos, a empresa ou a oferecer para o setor uma plataforma on-line, atualizada e que possibilita diversos cruzamentos de indicadores, pesquisas personalizadas e com filtros, geração de relatórios, entre outras tantas possibilidades.

Paralelamente ao lançamento, a equipe de pesquisa não parou de aprimorar a aumentar o banco de dados, chegando, no começo de 2010, à marca de 100% de cobertura do mercado paulistano [6]. É importante destacar que a inserção de empreendimentos não conta apenas com informações simples e, sim, com informações de metragem, disponibilidade, ocupantes, entre outros dados.

Continuidade

Com as facilidades, eficiência, atualizações e a redução de custos que o CRE Tool permitiu para o mercado, não demorou para que o sistema fosse consolidado como referência de pesquisa, sendo amplamente utilizado por diversas empresas e setores de real estate. Em 2012, um ano depois da inclusão de Brasília no banco de dados [7], a Buildings criou o setor de pesquisa industrial [9]. Na época, o mercado de condomínios de galpões logísticos começava a ganhar força, ao mesmo tempo em que muitas empresas entendiam as vantagens qualitativas e de redução de custos ao trocar os galpões próprios por espaços alugados, em condomínios fechados, seguros e com infraestrutura adequada.

Também em 2012, antes mesmo da criação da equipe industrial, a Buildings apresentou ao setor uma análise detalhada do mercado de empreendimentos classe A em São Paulo [8], apresentando o crescimento de estoque do nicho, bem como a queda na taxa de vacância. Ou seja, as empresas estavam aderindo mais aos empreendimentos de alta qualidade, uma postura que balizou o comportamento do setor nos anos seguintes, até o presente.

Voltando ao mercado industrial, a empresa, agora com um setor específico para a pesquisa desse nicho, lança a primeira edição da revista Buildings Industrial, juntamente com a primeira versão do CRE Tool Industrial [10], com as mesmas funcionalidade da versão de escritórios.

Em 2013, o mercado de escritórios estava em pleno crescimento, sobretudo em relação à ocupação de empreendimentos classe A. Economicamente falando, foi um momento no qual o Brasil estava em uma ótima fase de crescimento, com o consumo em alta e com grandes empresas multinacionais vindo para o Brasil, o que favorecia tanto a ocupação de escritórios quanto de galpões. Naquele ano, a Buildings anunciou um crescimento na vacância de escritórios, projetando que a taxa superaria 10% no ano. Ao mesmo tempo, o banco de dados de escritórios chegou ou de 6 mil empreendimentos cadastrados em 55 municípios [11], consolidando o trabalho de expansão para outros estados do Brasil, que havia começado algum tempo antes.

Especificamente em relação ao CRE Tool, uma melhoria feita naquele mesmo ano merece destaque. Por meio dos dados coletados desde o começo do trabalho da Buildings, a ferramenta ou a oferecer a consulta de histórico dos empreendimentos desde 2005, com possibilidade de checar a evolução histórica dos indicadores para cada região de
São Paulo [12].

Otimizações

O ano de 2014 começou com a integração da revista Buildings Escritórios com a revista Buildings Industrial. Essa unificação se deu por que a empresa ou a entender que existem muitos interesses em comum entre os dois mercados: muitas empresas precisam dos dois tipos de espaço. Na outra ponta, as empresas de investimento, por exemplo, podem ter interesse de aplicar capital nos dois setores, ou escolher o melhor deles no momento.

Mas o ano de 2014 foi ainda mais forte por causa de outros fatos. Foi naquele ano que a Buildings apresentou ao mercado a sua classificação para empreendimentos comerciais. Junto com esse lançamento, uma nova versão do CRE Tool foi lançada [14], justamente para contemplar – além de outras melhorias – a nova classificação. Com isso, os usuários aram a ter a possibilidade de entender o mercado também segundo essa classificação, por meio de filtros. Além disso, todos os indicadores aram a ser demostrados levando em conta as classificações AAA, AA, A B e C. É importante ressaltar que essa classificação, ativa até hoje, foi elaborada por meio de muita pesquisa e de contato com o mercado, uma atitude que, por si só, estabelece os parâmetros mais reais do setor.

No setor industrial, ainda em 2014, ao banco de dados ultraou a marca de 33.4 milhões de metros quadrados registrados em todo o Brasil [13]. Em 2015, o crescimento da empresa não parou, e um novo produto foi lançado: o Buildings Access (hoje, renoameado como e) [15]. Mais uma vez, a empresa mostrou sinergia com o mercado, disponibilizando uma forma de o mais adequada para players menores do mercado. Também em plataforma web, o Access permite que os usuários utilizem um sistema de crédito para ar somente as informações de interesse, o que permite um custo justo.

Também em 2015, a Buildings conseguiu algo inédito e que fazia parte do imaginário de muitos players, que não conseguiam entender como essa necessidade poderia ser solidificada: o módulo de Transações do CRE Tool [16]. Com a novidade, os usuários aram a ter o aos preços pedidos e transacionados, o que possibilita a comparação e a compreensão de flexibilidade nas negociações do mercado.

No mesmo ano, uma nova versão do CRE Tool foi lançada [17]. O CRE Tool 3.0 chegou com diversas novidades, entre elas a integração com o CRE Tool Industrial, basicamente pelos mesmos motivos da unificação da revista. Contudo, é interessante destacar que a nova versão conta com os resultados de estudos que visam a melhor experiência web, contado com mais velocidade e navegação mais intuitiva, entre outros aprimoramentos, como a pesquisa de empreendimentos por áreas desenhadas no mapa.

Ajuda para um mercado apreensivo

Embora a crise política e econômica brasileira já impactasse no setor, foi em 2016 que ela atingiu mais fortemente. Naquele momento, a necessidade dos dados da Buildings ficou ainda mais importante. Com uma base de dados sólida, a empresa de pesquisa conseguiu fornecer informações fundamentais e atualizadas para os players do mercado, como os dados de atividade construtiva, as absorções de espaços e as vacâncias, por exemplo. Logo no começo do ano, a empresa anunciou o recorde de empreendimentos entregues na cidade de São Paulo, além de uma forte atividade construtiva no Rio de Janeiro, o que acendeu um sinal de atenção para o mercado.

Em relação ao setor industrial, a Buildings apresentou, também em 2016, uma nova divisão do mercado, por eixos [18]. Assim como os escritórios são divididos por regiões das cidades, para melhor visualização, foram criado eixos ao longo e nas proximidades das principais rodovias de São Paulo e Rio de Janeiro. Simultaneamente, todos os indicadores também foram atualizados, inclusive para os sistemas oferecidos pela empresa.

Mais possibilidades para o mercado

O ano de 2017 começou com mais novidades. A equipe da Buildings lança dois novos produtos, sob a tutela da empresa, mas com autonomia, ou seja, produtos independentes. Trata-se do WebEscritórios e WebIndustrial [19]. As novas plataformas on-line funcionam como um sistema de pesquisa, no qual o proprietário cria uma conta e cadastra os seus imóveis, uma solução que visa facilitar a busca por imóveis e ajudar na exposição, favorecendo a comunicação entre locador e possíveis locatários.

Ao mesmo tempo em que os indicadores do mercado começam a mostrar uma possível melhora, a Buildings realiza o 1º Encontro Exclusivo para Clientes [20]. O evento tem como objetivo apresentar aos players com exclusividade e em primeira mão, os dados do fechamento do trimestre. Além disso, o evento rapidamente ganhou a posição de presença obrigatória para networking, favorecendo ainda mais a interação e a troca de informações.

Também em 2017, outras novidades importantes foram apresentadas. Para o setor industrial, a Buildings apresentou a Classificação de Galpões, criada e testada com os mesmos testes prévios da classificação de escritórios [21]. Da mesma foram que as otimizações anteriores, os usuários dos sistemas da empresa aram a contar com as pesquisas, os dados e as informações também segundo a classificação.

Para o mercado de escritórios, a Buildings lançou o módulo de Empresas do CRE Tool [22], que visa mostrar informaçoes detalhadas do parque imobiliário das empresas, seja em escritórios ou galpões, com relatórios detalhados que contam, inclusive, com a classicação dos espaços ocupados.

Ao longo de todos esses anos, a empresa criou um know-how em pesquisa imobiliária corporativa sem precedentes no Brasil. Além disso, toda a evolução de possibilidades de pesquisa do sistema permitem que os usuários tenham o à muitas opções de cruzamento, fazendo com que os resultados sempre apresentem o que eles precisam e, não menos importante, tendo como base um banco de dados atualizado e que acompanha o crescimento do mercado.
E é com a promessa de continuidade de todo esse trabalho que a Buildings chega, em 2018, a 10 anos de atuação, sendo mais do que uma empresa que soma em número, mas, sim, sendo parte da notável e ativa da evolução do setor.