Um grande volume de investidores pessoas físicas chegaram ao mercado nos últimos anos. Para se ter ideia, o número de investidores de fundos imobiliários superou a marca de 2 milhões. Esses dados são do boletim mensal da B3. Apesar de resultados tão expressivos, neste momento, os fundos imobiliários enfrentam uma crise de crédito. Isso é o que aponta alguns especialistas. 3l5a3r
Notícia do InfoMoney (08/02) apontou que em janeiro o mercado ganhou 63 mil novos cotistas de FIIs, totalizando 2,062 milhões. O número é quase dez vezes maior do que o registrado em dezembro de 2018 – 208 mil.
Vale observar que essa marca ocorreu em meio a um cenário bastante diferente daquele visto em 2020. Lá atrás, a classe conquistou o primeiro milhão de cotistas e viveu o seu ano dourado.
De acordo com notícia do Valor Investe, naquela época, os investidores eram seduzidos pela robustez dos rendimentos distribuídos mensalmente. Sobretudo pelos fundos imobiliários de “papel” e “tijolo”. Estes investem, respectivamente, em títulos de renda fixa do setor imobiliário e em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas.
“No final de 2018, a classe de fundos imobiliários tinha 200 mil investidores, número que cresceu para 645 mil no ano seguinte e, posteriormente, alcançou um milhão em 2020. Então, os cotistas que entraram nesse período estão pouco acostumados com a volatilidade, uma vez que pegaram o ano dourado da classe, muito seduzidos pelos dividendos altos”, avalia Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX Investimentos.
A pandemia e seus percalços 696vf
A pandemia protagonizou outro momento. Com ela, houve uma mudança na preferência dos investidores de fundos imobiliários.
Isso porque, por um lado, a escalada da inflação turbinou os dividendos dos fundos imobiliários de papel. Eles têm suas dívidas atreladas aos indexadores IPCA ou CDI. Por outro, os sucessivos aumentos da taxa de juros prejudicaram os fundos de tijolo. Isso porque estando a Selic em patamar elevado, a expansão do setor imobiliário é inibido. Afinal, precisa de crédito ível para financiar as obras dos empreendimentos.
Desde então, o início do aperto monetário promovido pelo Banco Central para conter a espiral inflacionária durante a crise de Covid-19 ajudou os fundos de papel a conquistar um espaço ainda mais relevante dentro da indústria de fundos imobiliários.
A exemplo disso, no último ano o segmento ou a representar 44% da composição do Ifix, índice de referência da classe. Isso contra uma participação de 22% em 2019.
Reviravolta 6c6j5y
Do ano ado para cá, os fundos de papel aram por um teste de estresse, após os três meses de deflação registrados no segundo semestre de 2022. Isso obrigou alguns gestores a suspender a distribuição de dividendos.
Como o ree aos cotistas ocorre de maneira defasada, muitos fundos sentiram o impacto dos meses do IPCA negativo até o mês de dezembro. No início deste ano, porém, esses fundos imobiliários voltaram a distribuir rendimentos maiores por causa da inflação, que voltou a subir.
Mas a retomada pode ter durado pouco e, a depender da trajetória de juros mais à frente, os fundos imobiliários de papel podem estar perto de perder o reinado. Isso porque, em paralelo a um tímido movimento de recuperação, a crise que se alastrou no mercado de crédito chegou a esses fundos de papel.
“Estamos diante de um cenário de aperto monetário que aumentou bastante as despesas financeiras das companhias e dos projetos que são objeto de financiamento dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), o que tem gerado problemas de inadimplência e atraso de pagamento de alguns CRIs do mercado”, explica Leonardo Magalhães, gestor de fundos imobiliários da EQI Asset.
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Segmento de papel 242t4x
Dentro do segmento de papel, existem três tipos de classificação de risco que costumam ser usadas pelo mercado: “high grade”, no caso dos fundos com CRIs mais conservadores e que oferecem um retorno menor, “middle risk”, que são os fundos imobiliários com risco intermediário, e “high yield”, termo usado para se referir aos fundos que carregam CRIs mais arriscados e, justamente por isso, a rentabilidade costuma ser maior.
Os fundos mais arriscados (“high yield”) aram a representar cerca de 44% do setor de papel na composição mais recente do Ifix, se aproximando do percentual dos fundos mais conservadores “high grade”.
Para saber mais, leia matéria completa no Valor Investe
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