Por Gabriel Barbosa, sócio e membro do Comitê de Investimentos da TRX
Uma das dúvidas mais recorrentes hoje é se a tese dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) ainda faz sentido para novos investidores em renda variável que, naturalmente, começam os aportes de forma mais cautelosa. A insegurança inicial é compreensível, com ativos de renda fixa se tornando mais atrativos no curto prazo com a taxa Selic nas alturas – chegou a 10,75% e pode alcançar 12,75% até o final do ano. Além disso, soma-se também à volatilidade de um ano eleitoral e com o IFIX, principal índice do setor, apresentando resultado negativo no balanço de 2021.
Entretanto, a resposta para essa pergunta continua sendo sim: os fundos imobiliários são a melhor opção para o novo investidor em renda variável – e para os mais experientes também.
Os FIIs apresentam um perfil de investimento com menor risco em comparação com as ações listadas na B3, motivo pelo qual muitas vezes são confundidos com produtos de renda fixa, apesar de compor a classe de investimentos de renda variável e apresentarem rendimento potencial maior.
Entre as vantagens dos fundos imobiliários em relação ao investimento em companhias listadas na Bolsa de Valores, estão a menor oscilação das cotas em relação à variação dos valores das ações e a geração de renda todos os meses. Isso porque os FIIs distribuem os valores recebidos dos aluguéis entre os cotistas, os chamados dividendos. Com esse fluxo de receita, o investidor tem a possibilidade de realizar novos aportes e investimentos.
Outro aspecto que torna essa classe de ativos mais atrativa a médio e longo prazo é que o investimento em imóveis protege o investidor em relação à corrosão dos valores pela inflação. A título de comparação, o fundo TRXF11, listado na Bolsa de Valores brasileira desde janeiro de 2020, fechou o ano de 2021 com rentabilidade de 8,63%, enquanto índices como o Ibovespa (-11,93%) e o IFIX (-2,28%) fecharam o ano com resultado negativo.
E quando olhamos o CDI, ele encerrou o período com rentabilidade de 4,40%. É importante ressaltar que o índice funciona como uma balança, que leva em consideração o desempenho de diversos fundos, portanto serve como uma base, mas não representa o resultado real de todos os ativos que o compõe.
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Pontos de atenção
Como todo investimento, existem pontos de atenção e, antes de fazer qualquer aplicação, é preciso cautela. Existem diversas categorias de fundos imobiliários que investem em segmentos diferentes.
O investidor deve avaliar os imóveis que compõe o fundo, qual a probabilidade de ficarem desocupados, a localização, qual a probabilidade de os aluguéis destes imóveis sofrerem variações, sejam elas positivas ou negativas. São perguntas que ajudam a definir a qualidade de um fundo imobiliário e se vale a pena o risco.
Além disso, os fatores macroeconômicos podem influenciar no desempenho dos investimentos em geral. Conflitos internacionais, como o que acompanhamos atualmente entre Rússia e Ucrânia por exemplo, podem causar volatilidade e tornar o investidor ainda mais cauteloso na tomada de decisão, mas é importante analisar o cenário, afinal os fundos imobiliários oferecem melhores retornos no médio e longo prazo.
No período mais agudo da pandemia, por exemplo, que podemos classificar como uma das maiores crises no mercado financeiro dado a magnitude, observamos nos fundos imobiliários um alto nível de resiliência. Prédios corporativos e shoppings centers, que ao longo do tempo sempre tiveram destaque entre os fundos, se tornaram incertezas durante este período de isolamento. Enquanto outros segmentos ganharam relevância, como os de logística e de varejo de itens básicos, como os supermercados, e ofereceram boas oportunidades.
Por fim, para investidores que estão começando a aplicar em renda variável, escolher um fundo ou um grupo de imóveis – os FIIs são istrados por gestores especializados – é mais simples do que escolher uma empresa para investir em ações.
O BigData do Mercado de Real Estate
Quando o assunto são fundos imobiliários, a plataforma CRE Tool pode ser sua grande aliada. Além das duas maiores cidades do Brasil, São Paulo e Rio de Janeiro, a Buildings monitora também todos os edifícios comerciais de outras 15 cidades brasileiras, bem como de todos os condomínios industriais e logísticos em todo o território nacional. E na plataforma você também tem o a todos os ativos que estão na estrutura de fundos imobiliários. Com isso, poderá fazer suas análises e comparações.
Além disso, o mercado de Santiago também está monitorado, sendo a primeira cidade na expansão Latam da Buildings.
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Acredito que mesmo com um aporte mensal baixo vale a pena começar a investir em FIIs, eu comecei assim e hoje meus aportes estão aumentando devagar.
Concordo que começar no mundo dos investimentos com Fundos Imobiliários é uma das, se não a melhor opção hoje.
Parabéns pelo artigo e por propagar educação financeira na internet.