Uma análise sobre o mercado de FII’s

Entenda o comparativo do mercado de FIIs com o tradicional e conheça algumas das possibilidades do novo módulo de fundos do CRE Tool

A evolução do mercado imobiliário corporativo foi notável nos últimos anos, o que impulsionou a forte participação desse setor no mercado financeiro com a ascensão dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s). Atualmente, diversos ativos estão à disposição, sobretudo devido ao crescimento pela procura deste tipo de negócio e pela rentabilidade que ele pode proporcionar.

O fato é que hoje muitas pessoas e empresas entenderam que para investir em imóveis não é preciso ter um, já que tais fundos possibilitam investimentos de diversos portes e, ainda, eliminam a necessidade de gestão dos imóveis, tanto no que diz respeito à manutenção quanto à gestão de documentos e outras burocracias.

Com o aumento de possibilidades, temos diversas empresas de investimentos que istram esses fundos e criam diversas modalidades para que as pessoas e outras empresas invistam. O processo ficou tão simples que é possível fazer tais investimentos utilizando um aplicativo de celular.

Devido ao crescimento desse movimento, nós, da Buildings, decidimos desenvolver o novo módulo de FII’s para a nossa plataforma de dados, o CRE Tool. A nova funcionalidade, que já está ativa, permite que os usuários tenham o a um com dados relevantes sobre os edifícios e espaços comerciais que estão em fundos, contando com performance, dados históricos, movimentações de cotas e muitas outras possibilidades. Por meio do novo módulo, os clientes da Buildings têm muito mais facilidade para analisar os ativos de fundos específicos, bem como as localizações, o histórico de transações, as vacâncias, os preços pedidos e outros indicadores.

O aumento no interesse neste tipo de investimento coloca no nosso radar algumas mudanças. Ainda que não sejam mudanças tão expressivas, é válido fazer um comparativo sobre o que o setor imobiliário corporativo, especificamente, possui em fundos e o que não é referente a tal modalidade. E, mais do que isso, por meio da nossa ferramenta consegui, ainda, me aprofundar mais nessa análise, conforme vou expor a seguir. É válido destacar que, obviamente, essa análise é referente aos chamados fundos de tijolos, ou seja, os investimentos que efetivamente estão em empreendimentos, e não aos fundos de papel, que são os referentes às LCIs e outras modalidades similares.

ESCRITÓRIOS CLASSE A EM SÃO PAULO

A cidade de São Paulo possui, hoje, um estoque total superior a 3.9 milhões de metros quadrados em empreendimentos classe A (A, AA e AAA), com taxa de vacância de 19,92% (quase 780 mil metros quadrados) e com média de preço pedido de locação de R$ 81,09 por metro quadrado ao mês.

Como primeira análise, notamos que a principal diferença é mesmo a quantidade de espaço que pertence aos fundos, em relação ao que não pertence. Do estoque total classe A da cidade, 9,28% estão em fundos imobiliários. São mais de 360 mil metros quadrados, que representam a soma de espaços em empreendimentos e torres completas que estão em FII’s.

Os imóveis classe A da cidade que estão em FII’s possuem preço médio pedido de locação mais alto do que os que não estão em fundos. Enquanto o preço médio pedido de aluguel para o primeiro tipo é de R$ 85,87 por metro quadrado ao mês, para o segundo é de R$ 79,98.

A taxa de vacância também não apresenta, hoje, números tão diferenciados: 19,52% para os que estão em fundos e 19,96% para os que não estão.

EMPREENDIMENTOS 100% EM FII’S – SÃO PAULO E RIO DE JANEIRO

ESCRITÓRIOS CLASSE OUTROS EM SÃO PAULO

A cidade de São Paulo possui mais metros quadrados em empreendimentos classificados como Outros (BB, B e C) do que empreendimentos Classe A, também devido à idade do estoque total. São quase 7 milhões de metros quadrados que, hoje, têm 16,78% de taxa de vacância (pouco mais de um milhão de metros quadrados). Obviamente, a classificação impacta no preço pedido que, para esta categoria, é de R$ 52,18 por metro quadrado ao mês.

Embora seja algo esperado, constatamos que o interesse dos FII’s é menor neste tipo de empreendimento, já que 4,15% (288 mil metros quadrados) do estoque total encontra-se em tal modalidade. Um dos motivos para isso é a taxa de vacância: enquanto os empreendimentos classe Outros que não estão listados em fundos somam 16,35% de taxa de vacância, os que estão em fundos somam 26,76%.

Essa situação da vacância resulta, ainda, em uma diferença maior no comparativo dos preços pedidos em relação aos empreendimentos classe A. Enquanto os imóveis de FII’s classe A apresentam diferença de cerca de R$ 6 em relação aos que não estão em tal modalidade, na classificação Outros a diferença é maior: R$ 46,06 por metro quadrado ao mês para os que estão em fundos e R$ 52,64 para os que não estão.

É válido considerar que o mercado de espaços classificados como Outros é maior, conforme disse anteriormente. Por isso, ainda que a porcentagem de espaços em FII’s seja menor, a diferença entre as duas classificações é pequena: dos 100% dos espaços comerciais que estão em fundos em São Paulo, 55,81% são classe A e 44,19% são classe Outros.

Embora o mercado de FII’s não represente a maior parcela do setor, é interessante destacar que trata-se de uma modalidade que deve crescer nos próximos anos. Da nossa análise atual, é válido entender que as diferenças, em comparação com os imóveis que estão no modelo tradicional, não são muitas, o que revela certo equilíbrio.

Para acompanhar esses e outros dados, mais detalhados, não deixe de contar com o novo múdulo de FII’s do CRE Tool. Para saber mais sobre esse novo produto, entre em contato no [email protected]. Sabemos que essa nova possibilidade vai ajudar bastante o mercado e estamos interessados em entender como ela pode ajudar no seu negócio.