De acordo com notícia do Valor Econômico, boas oportunidades de compra de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), particularmente os “de tijolo”, têm sido comuns nos últimos tempos.
Um dos motivos é que boa parte dos produtos ainda não voltou a ser negociada na B3 nos patamares pré-pandemia. Como todos devem se lembrar, houve forte queda das cotas acompanhando os efeitos do fechamento de lojas e escritórios.
Alia-se a isso a sinalização de que o movimento de alta da Selic, que drena recursos da renda variável, está perto do fim. A desaceleração econômica prevista para 2023 preocupa, mas não altera o que analistas consideram um indicativo de oportunidade nos FIIs visando o médio prazo, algo próximo a 18 meses.
As principais oportunidades estão nos FIIs que mais sofreram nos anos de pandemia, com shopping centers e lajes corporativas nas carteiras.
Com características híbridas – de renda fixa, pelo rendimento pago mensalmente ao cotista, e de renda variável, pela negociação em bolsa – os FIIs “de tijolo” amargaram um duplo efeito.
Analistas estão otimistas com o cenário para 2023
Vale lembra que a taxa Selic ou de 2% ao ano para os atuais 13,75%. Contudo, a volta das atividades nos escritórios e comércios tem aquecido o setor.
“O rendimento pago ao investidor, que havia caído, já retornou com a reabertura de lojas e escritórios, reduzindo vacância e inadimplência, mas a cota ainda não. Quando melhoravam em termos operacionais, os FIIs começaram a sofrer os efeitos do aperto monetário, que estimula a migração para a renda fixa, impedindo a recuperação na bolsa”, analisa Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual.
Levantamento feito pela Quantum Finance, empresa de soluções para o mercado financeiro, mostra que, na média, o retorno dos FIIs segue abaixo do que era pré-Covid.
Os fundos de lajes rendem, na média, 26% menos do registrado em fevereiro de 2020, considerando o retorno calculado em cima da cota ajustada por proventos até julho deste ano. Os FIIs de shopping centers rendem 12,02% menos.
Na ponta contrária, os FIIs de logística têm um desempenho 0,08% acima do pré-pandemia, enquanto a grande estrela do período, os FIIs “de papel”, com recebíveis na carteira, têm desempenho 24,74% superior.
Volta do interesse por fundos de tijolo
Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, aponta que um olhar para o futuro sugere menos atratividade dos fundos de papel, em cenário de queda da Selic e da inflação a partir de 2023, e a volta do interesse por fundos de tijolo.
“Os fundos de recebíveis, além de terem cotas mais estáveis na bolsa, têm papéis de dívida corrigidos pelo IGP-M, que subiu, e também pela Selic. Tudo favoreceu os fundos de papel”, disse.
Há fatores internos e externos aos fundos imobiliários, conforme explica Maria Fernanda Violatti, analista de real estate e fundos imobiliários (FIIs) na XP Investimentos. Isso justifica a retomada da atratividade do produto.
“A pior fase já ou e mesmo assim as cotas seguem negociadas com desconto em fundos de lajes e shopping, o que é indicativo de oportunidade”.
A fala de Violatti se refere à diferença entre o valor da cota na bolsa e o valor da cota patrimonial, ou dos imóveis que estão na carteira – a chamada taxa de desconto.
Na visão da especialista, como a alta da Selic está no fim, a tendência é uma inversão na curva. Mesmo que haja desaceleração econômica em 2023, o efeito deve ser pequeno no mercado imobiliário.
“Não tem um estoque muito grande de projetos imobiliários a serem entregues, o que é bom porque não haverá uma oferta excessiva e vai segurar o preço dos imóveis”, afirma.
Redução do juro
Na visão de Baroni, da Suno, é importante lembrar que os FIIs respondem à inclinação da curva de juros futura, ou seja, quando a Selic sinaliza perspectiva de corte mais à frente já impacta na perspectiva. “Não é necessário que o juro caia a 6% para uma melhora do setor”.
No primeiro semestre, o Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, caiu 0,32%, enquanto o Ibovespa recuou 6%.
O especialista do BTG também vê um cenário melhor. “Para os próximos 18 meses, teremos mais locação, menos vacância e tudo indica início da redução do juro, o que explica a perspectiva de melhora dos produtos e o momento indicado para manter na carteira ou elevar gradualmente no portfólio”, afirma Marinelli.
Notícia completa no Valor Econômico
Deixe uma resposta