No Brasil, investir em imóveis ainda é um traço cultural. Além disso, está diretamente ligada à ideia de estabilidade e bons retornos financeiros. Sejam a curto ou médio prazo. Daí se constata que os FIIs que investem no aluguel de escritórios, shoppings e galpões voltaram a ganhar força no 2 trimestre. 4l2n1m
Não à toa, esse tipo de investimento ou por um boom de popularidade no Brasil em 2019. No período em questão, o Banco Central retomou um ciclo de afrouxamento monetário, derrubando a Selic de 6,5% para 4,5% ao final do ano. Além disso, apontava um viés de baixa para os próximos. Naquela época, o número de novos cotistas de FIIs mais do que triplicou na B3.
De acordo com artigo da Você S/A, a atratividade dos fundos imobiliários dança um tango com a taxa de juros: quando um vai para frente, o outro vai para trás. Com a Selic em alta, os FIIs tendem a empolgar menos. E vice-versa: juros lá em baixo, FIIs lá em cima.
Contudo, os FIIs também sobem com juros na estratosfera – pelo menos quando se consolida a ideia de que, mais hora menos hora, a Selic entrará em queda livre. É exatamente o que aconteceu no primeiro trimestre.
Queda da Selic produz esperança 46523q
Mesmo com a Selic pagando bem mais do que um aluguel tradicionalmente paga, os FIIs voltaram a ver uma luz no fim do túnel. Em junho de 2023 alcançaram o recorde histórico: 2,2 milhões de cotistas. E também em junho, completaram 30 anos de vida no Brasil.
Fato é que este mercado é formado, majoritariamente, por pessoas físicas. Prova disso é que do valor total alocado em FIIs durante o mês de junho, 74,9% pertencia a investidores individuais, contra 18,7% de investidores institucionais.
Nos primeiros seis meses de 2023, entraram 206 mil novos investidores. Isso bombou a valorização das cotas, que varia ao sabor da demanda, tal como ações de empresas.
O Ifix, índice que acompanha o desempenho dos principais fundos imobiliários do mercado brasileiro, subiu 10% no período – mais do que os 7,6% do Ibovespa. E alcançou o maior nível desde janeiro de 2020, pouco antes de a pandemia provocar problemas ao mercado.
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A ressurreição dos FIIs de tijolos 185lg
Os fundos de tijolo são donos diretos de imóveis – os mais populares são shoppings, galpões e escritórios. Mas outras categorias também se destacam, como prédios residenciais, salas hospitalares e terras agrícolas.
Esses fundos amealham cotistas para comprar imóveis em conjunto. Com isso, ganham dinheiro com a locação desses espaços e distribuem boa parte do valor na forma de dividendos para os cotistas.
Por lei, os fundos imobiliários (de qualquer natureza) devem distribuir no mínimo 95% de seus lucros a cada semestre. Além disso, criou-se a tradição de reparti-los mensalmente, já que a ideia do dinheiro pingando a cada 30 dias, como acontece num aluguel convencional, é mais sedutora para quem investe.
Já os fundos de papel emprestam dinheiro para negócios relacionados ao mercado imobiliário, comprando títulos de dívida como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias). A remuneração desses títulos costuma ser a seguinte: uma taxa de juros em cima do valor emprestado + o IPCA ou o CDI do período.
Nesse caso, os dividendos do fundo são compostos pela remuneração desses títulos. E os fundos de tijolo tiveram uma valorização maior que os de papel neste ano, algo inédito desde 2020.
A alta tem a ver com as expectativas para o futuro da Selic, além da volta do regime presencial de trabalho.
Segmento de escritórios está 24% abaixo de sua máxima histórica 4m2k3
Os FIIs de galpões logísticos (imóveis usados para estoque de mercadorias) ganharam 14,1% na primeira metade do ano. Estes foram menos castigados, já que puderam se escorar no crescimento do e-commerce durante a quarentena. Com mais compras online, a demanda por espaço para armazenar as encomendas cresceu – e compensou a paralisação do varejo físico.
Ainda assim, para manter os locatários, os contratos de aluguel do segmento tiveram uma negociação para baixo durante o período.
Fernanda Rosalem, head de investimentos da gestora de fundos Paladin, avalia que esses negócios devem ganhar espaço para renegociar seus contratos para cima. Isso acontecerá caso as perspectivas macroeconômicas permaneçam positivas (com juros e inflação embicando para baixo). Ou seja, mais dividendos aos cotistas – daí o aumento da procura.
Os FIIs de escritórios aram por negociações de contrato semelhantes durante a pandemia. Mas, antes de pensar em reajustes, eles ainda precisam resolver um problema: o vazio de seus imóveis. Não à toa, a recuperação não foi tão acentuada: o levantamento da Teva mostra que o segmento está 24% abaixo de sua máxima histórica – já os de shopping e logística voltaram ao pico.
O fato é que, ao contrário dos shoppings, os escritórios não recuperaram sua ocupação do pré-pandemia.
Avaliando o mercado imobiliário 3n1h17
Um levantamento do Visual Capitalist mostrou que o espaço vago em escritórios nos EUA é equivalente a um prédio de 48 mil andares, alto o suficiente para atravessar a termosfera.
Claro, o trabalho presencial já uma realidade para a grande maioria das empresas. Mas parece que a oferta ainda é superior à demanda. Segundo um relatório da consultoria imobiliária JLL, são 989 mil m² de imóveis de alto padrão vagos na cidade de São Paulo. Dá uma taxa de vacância de 23,2% – contra 15,1% de antes da pandemia.
Quem puxa a fila são os prédios da Marginal Pinheiros, com 65% do espaço desocupado. Depois vem Chácara Santo Antônio (37%) e Barra Funda (34%). Já os centros financeiros tradicionais seguram a média para baixo: a Faria Lima tem só 5% de seus escritórios vazios. A região do JK, 7%; e a Vila Olímpia, 11%.
“Os ativos corporativos ainda têm chão a percorrer para equilibrar seu valor patrimonial e seu valor de mercado”, diz Fernanda.
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