HGLG11, BTLG11: Veja os FIIs de logística mais bem posicionados em São Paulo. 2z3912
Notícia da Suno aponta que os fundos imobiliários (FIIs) de logística têm ganhado mais atenção dos investidores nestes últimos dois anos, impulsionados pelas vendas no e-commerce. Acontece que o mercado logístico no Brasil não evoluiu da mesma forma em todas as regiões. Em São Paulo, por exemplo, a demanda é forte, e FIIs como BTLG11, HGLG11 e XPLG11 estão bem posicionados.
No evento FII Experience, promovido pela Suno neste mês de abril, o sócio-diretor da consultoria Buildings, Fernando Didziakas, destacou que o crescimento do setor foi muito forte, mas São Paulo brilhou mais. Dividido em três raios de localização, o estado apresenta uma forte concentração de empreendimentos conforme a proximidade do núcleo urbano.
Em outras regiões do país, a situação é diferente. No Nordeste, por exemplo, o movimento de construção de condomínios logísticos se intensificou durante a pandemia, antes era um mercado pouco visado, agora, está em processo. Rio de Janeiro, um importante centro urbano do Brasil, não apresenta a mesma demanda que São Paulo, assim como Minas Gerais – embora a divisa do estado mineiro apresente bons números, diz Didziakas.
Atualmente, a Buildings tem mapeado 838 condomínios logísticos no Brasil. Destes, 673 estão prontos, totalizando 28 milhões de m²; os outros 165 estão em fase de construção, somando 3,8 milhões de m².
Com isso, o mercado logístico ainda tem capacidade de crescimento de, aproximadamente, 13,5% nos próximos meses. No primeiro trimestre deste ano, a taxa de vacância do país fechou em 11,3%, porém, com queda na taxa de absorção em relação ao 4T21.
Didziakas explica que, no fim do ano ado, o quarto trimestre registrou um recorde de absorção líquida, com 1 milhão de m² locados entre outubro e dezembro. Em vista disso, os próximos meses devem apresentar um arrefecimento desta demanda. Porém, a região de São Paulo tem uma performance própria, com localidades que podem não acompanhar essa desaceleração.
FIIs de logística em São Paulo 1v3e2k
A região sudeste concentra a maior parte dos condomínios logísticos do Brasil, com destaque para o Estado de São Paulo, que, sozinho, tem 443 galpões, somando 15,5 milhões de m².
A disputa por um espaço em São Paulo, porém, não é a mesma em qualquer lugar. O estado pode ser dividido em três raios, tamanha a complexidade da estrutura logística na região.
- Raio de 30km
Segundo Didziakas, essa é a região mais buscada por empresas para melhorar o tempo de suas entregas. O raio de 30km é considerado a partir do ponto histórico, na Sé, centro de São Paulo.
Atualmente, esse raio possui 175 condomínios logísticos, com um estoque total de 5,7 milhões de m². A taxa de vacância estava em 6,6% ao fim do 1T22, com uma média de preço por metro quadrado de R$ 25,3.
Trata-se da região mais disputada e com preços de aluguel mais altos. Segundo o sócio da Buildings, FIIs de logística com imóveis nesta região estão em vantagem, pela alta demanda por locação.
A chance de aluguéis mais caros é grande, enquanto o risco de perder inquilinos é baixo. A absorção líquida no último trimestre foi de 132 mil m².
FIIs de logística na região:
- Raio de 30k a 60km
Um pouco mais afastado do centro da capital paulista, o raio entre 30km e 60km ainda apresenta suas vantagens em termos de proximidade do centro urbano.
Nesta região concentram-se 117 condomínios logísticos, somando um estoque total de 5,3 milhões de m². Porém, a taxa de vacância já dobra de percentual em relação ao raio anterior, para 12,5%.
Com isso, o preço médio cobrado por metro quadrado cai, para R$ 20,3. Para o sócio da Buildings, trata-se de uma área em que ainda é possível fazer entregas com prazos de até um dia útil, porém com um preço de aluguel mais barato.
Isso significa que a região ainda é atrativa o suficiente. É neste raio que fica Cajamar, por exemplo, a “Faria Lima dos galpões logísticos”. A absorção entre janeiro e março foi de 60 mil m².
FIIs de logística na região:
- Raio 60km
Os imóveis mais afastados de São Paulo somam 151 condomínios logísticos, com um estoque total de 4,5 milhões de m².
Nesta região mais ampla o cenário não poderia ser mais diferente do que o de 30km. A taxa de vacância é de 22,6%, o que tira do proprietário – seja ele um fundo imobiliário ou não – o poder de barganha.
Isso pode ser verificado no preço médio do metro quadrado locado, que cai para R$ 17,1. Além disso, a absorção líquida no primeiro trimestre deste ano foi negativa, em 62 mil m².
Para Didziakas, a dificuldade da região está relacionada com a sua distância da capital. As cidades que estão nesse raio são Campinas, Piracicaba, São José dos Campos, Valinhos, e outras.
FIIs de logística na região:
- BTLG11
- GRLV11
- HGLG11
- HLOG11
- KNRI11
- RBRL11
Notícia da Suno Notícias
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