Expansão Contínua

Atratividade dos Fundos Imobiliários e o forte crescimento das ofertas públicas

No primeiro artigo que escrevi para a revista Buildings (primeira edição da revista de 2019), comentei que iniciamos o ano com boas perspectivas para o crescimento do mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Citei dados que evidenciam essa aceleração, como número de ofertas públicas, número de fundos registrados e volume de negociação em bolsa. Também mencionei a tendência de queda da Selic e a perspectiva de manutenção no longo prazo em níveis historicamente baixos, em conjunto com a melhora do ambiente institucional e da perspectiva fiscal, criando um ambiente propício para a retomada do segmento imobiliário.

Consultores do setor também apontam que estamos saindo de uma fase de recessão e já estamos dentro de fase de recuperação do ciclo imobiliário, ou seja, um cenário pró-proprietário e na trajetória para a fase de expansão. Na fase de expansão, temos o mercado convergindo para sua vacância média histórica e melhora nos preços de locação.

Nesse último ciclo de política monetária, houve a redução significativa da taxa básica de juros, o que reduziu, também – no jargão de finanças –, a chamada “taxa mínima de atratividade”. Assim, com a leitura do aquecimento do segmento imobiliário, muitos projetos dos incorporadores aram a ser viáveis do ponto de vista econômico e financeiro.

Dentro desse contexto de busca por funding, os FIIs são uma excelente alternativa de fonte de recursos para o segmento imobiliário. Trata-se de uma ponta importante de captação via mercado de capitais, com a formação de um funding pulverizado (81% dos FIIs listados estão nas mãos de pessoas físicas), riscos diluídos (investidor tem grande capacidade de diversificação e liquidez) e com um potencial de crescimento enorme, pois somente uma minoria da população investe diretamente em ativos de renda variável negociados em bolsa de valores.

Não podemos esquecer de uma demanda extra, nos próximos anos, proveniente dos fundos de pensão (entidades fechadas de previdência complementar), devido às novas diretrizes para investimentos imobiliários e a necessidade de atingir as metas atuariais. O gráfico a seguir ilustra bem como as instituições financeiras (gestores/es) estão reagindo rápido ao crescimento da demanda dos investidores e antecipando a próxima fase do ciclo imobiliário, ofertando fundos no mercado, sejam ofertas iniciais (IPO) ou follow on. Tivemos crescimento de 90% em relação ao número de ofertas realizadas em 2018. Esse número deve aumentar ainda mais até o final de 2019.

Ressalto que essas estatísticas da B3 contabilizam somente as ofertas destinadas ao público em geral (ICVM 400). Ainda temos as ofertas públicas de esforços s (Instrução CVM nº 476/09), destinadas somente aos investidores profissionais (pessoas físicas ou jurídicas). Aliás, muitos fundos grandes listados na B3 têm ofertado (follow on) novas cotas via ICVM 476, devido à maior agilidade em relação à instrução 400, o que permite a aquisição mais rápida dos imóveis já prospectados. Os cotistas destes fundos, independentemente de seu enquadramento, têm sua participação garantida via direito de subscrição.

Em um próximo artigo, pretendo analisar os dados das ofertas ICVM 476 para entender, também, quais setores imobiliários estão captando mais neste momento de mercado. Por fim, também cabe lembrar que amos de 205 mil investidores em 2018 para 431 mil no final de agosto de 2019. Um crescimento de 110% em menos de um ano!