As avaliações qualitativas e quantitativas do mercado
Por Fernando Didziakas
É bom ver o setor imobiliário demonstrar sinais de retomada do crescimento. E, neste cenário, a tendência é mesmo a de que o mercado de condomínios de galpões se antecipe. Sendo assim, é importante falar sobre como está esse nicho específico.
Minha intenção neste texto é justamente essa. E o mais interessante é que farei isso já contando com a Nova Classificação Industrial Buildings, que foi explicada na edição anterior da nossa revista.
Ao fazer esta análise detalhada, meu objetivo é seguir com a qualidade do trabalho da Buildings, fornecendo informações indispensáveis para um momento como este. Desta forma, minha intenção é ajudar todos os players a tomarem suas decisões corretamente.
Visão macro
O mercado brasileiro de condomínios de galpões logísticos é relativamente novo, mas cresceu de uma forma notável. E não digo isso somente me referindo ao tamanho, mas também à qualidade. E é justamente por isso que a nova classificação é importante.
Direto ao ponto: em 2000, o mercado em questão contava com 1.9 milháo de m² em condomínios de galpões logísticos. Hoje, segundo os resultados da pesquisa Buildings do terceiro trimestre de 2017, já são 19.5 milhões de m², ou seja, em 17 anos o mercado cresceu mais do que 10 vezes. No Gráfico 1, você confere a evolução histórica do estoque.
Esse estoque total continua bem concentrado: 77,8% na Região Sudeste, que detém pouco mais de 15 milhões de m². Confira no Gráfico 2 a situação de todas as regiões do Brasil.
Classificação e proprietários
Por se tratar de um mercado relativamente novo, é interessante notar que a maior parte do estoque nacional é composta por empreendimentos de boa qualidade. Somando os empreendimentos classe A (A, AA e AAA), temos 55% de todo o mercado, conforme demonstra o Gráfico 3.
A classificação Buildings leva diversos pontos em consideração, como a altura do pé-direito, a capacidade do piso, a quantidade de docas por metro quadrado, entre outros fatores, como a existência de pátio de manobras, de vagas de espera e de certificação ambiental.
Por meio da nova funcionalidade do sistema CRE Tool da Buildings, o módulo Empresas, a análise de mercado fica ainda mais detalhada. Veja, por exemplo, o Gráfico 4, que demonstra os cinco principais proprietários do setor.
Também por meio do novo módulo empresas, é possível entender quais são os principais locatários. No Gráfico 5, notamos que a disparidade que existe no caso dos proprietários não existe no caso dos locatários.
São Paulo
O Estado de São Paulo possui 287 condomínios logísticos, totalizando 11,6 milhões de m². Deste total, 54% são compostos por empreendimentos Classe A (A, AA e AAA), sendo que a maior parte deles é composta por classe A. Confira o Gráfico 6 para mais detalhes.
Considerando apenas este estoque Classe A (A, AA e AAA) do Estado, os resultados da pesquisa do terceiro trimestre de 2017 demostram que a vacância caiu, enquanto a absorção líquida foi boa, chegando a 273,103 mil m². Não se trata de um recorde, mas frente ao cenário econômico é um número bem positivo. Confira a evolução histórica no Gráfico 7.
Totalizando 52.7 mil metros quadrados ocupados, o empreendimento TRX Guarulhos encabeçou a absorção do trimestre. No caso, boa parte dessa ocupação foi pela Lopes Supermercados. Em segundo lugar, temos 43.9 mil m² ocupados no CLIR – Centro Logístico Imigrantes. A lista das cinco maiores absorções segue com 34,1 mil m² no GLP – Guarulhos, 24.7 mil m² no Bresco Itupeva – com destaque para a absorção da empresa Reckit Benckiser – e 15.7 no Distribution Park Cajamar. A absorção líquida Classe A do Estado foi distribuída. Embora os eixos Anchieta/Imigrantes, Bandeirantes/Anhanguera e Castelo Branco – os três principais – tenham detido a maior parte, os outros eixos também participaram deste crescimento, conforme demostra o Gráfico 8.
Conforme demostrado no Gráfico 8, apenas o eixo Grande São Paulo teve crescimento na taxa de vacância. Além disso, é notável que os preços não sofreram grandes alterações no terceiro trimestre deste ano.
Os destaques de novo estoque do Estado do terceiro trimestre de 2017 ficaram a cargo do Gran Floridian, em Jaguariúna, do Flex Viracopos, em Campinas, e do Delta Empresarial Park que, embora já estivesse em funcionamento, entregou mais um galpão.
Em relação à atividade construtiva, embora ainda esteja em queda, apresentou pouco menos de 400 mil de metros quadrados no terceiro trimestre. Não trata-se de um número baixo, quando consideramos que o mercado está com vacância perto dos 28%. Em contrapartida, temos
2,3 milhões de m² em projetos que aguardam a melhora do mercado e da economia para serem construídos.
Por fim, é válido abordar os preços pedidos que, agora, podem ser expostos segundo a classe. Os resultados da pesquisa mais recente da Buildings mostraram que os empreendimentos AAA têm média de preço pedido de R$ 20,10 por metro quadrado, enquanto os AA custam R$ 19,22 e os A R$ 18,99. Os classe B estão na faixa dos R$ 17,56 e os C, R$ 16,98.
Rio de Janeiro
No total, o Estado do Rio de Janeiro possui 41 condomínios que somam 2.2 milhões de m². Como sempre mencionamos, trata-se de um mercado mais novo do que o de São Paulo, o que faz com que, proporcionalmente, existam mais empreendimentos classe A (A, AA e AAA), totalizando 87% do estoque total, com destaque para os A, com 34%. Confira a visão geral da divisão por classes do mercado no Gráfico 9.
A vacância no Estado subiu no terceiro trimestre de 2017. Isso se deu por alguns fatores, como a entrega de um empreendimento da Golgi Duque de Caxias, além da desocupação de 14.728 m² no Cargo Park, resultado da redução da metragem ocupada por três empresas. Confira os detalhes no Gráfico 10.
As principais ocupações do Estado foram nos empreendimentos Golgi – Seroédica (9.180 m²), Distribution Park – Duque de Caxias (4.111 m²), Cargo Center Washington Luiz (3.864 m²), LOG Itatiaia (1.477 m²) e Bandeirantes Business Park (1.184 m²).
Como resultado da pesquisa sobre os preços pedidos, constatamos que a média do terceiro trimestre ficou em R$ 21,61 para empreendimentos Classe A (A, AA e AAA), com vacância de 28%. Conforme demostrado no Gráfico 11, os preços pedidos para os Classes A no Estado seguem as tendências, com preços subindo e vacância caindo.
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