Pela Olimpo Real Estate
A pandemia de 2020 mudou a dinâmica dos negócios e criou uma nova demanda no mercado imobiliário: empresas procurando espaços privativos, mobiliados, sem capEX e com menor custo.
Um modelo parecido ao coworking, mas com o conceito de espaço sob medida e privativo, fundamental para garantir a segurança dos colaboradores durante a pandemia da COVID 19, assim como a preservação de caixa. No entanto, a busca por este tipo de produto não é fácil.
A maioria dos anúncios da internet são de imóveis que já não estão mais disponíveis e muitos são divulgados com informações erradas. Outro ponto importante é o alto custo para adaptar o imóvel encontrado, onde o investimento (tempo e dinheiro) é perdido ao longo do contrato. O escritório feito sob medida no formato Plug&Play, modelo comum fora do Brasil, ganha força neste cenário.
A ideia do artigo é mostrar os benefícios deste novo padrão e comparar com o modelo convencional de mercado (busca do imóvel, contratação de escritório de arquitetura e investimento na obra).
Algumas vantagens do modelo:
– Escritório novo e feito sob medida
- CapEX zero;
- Espaço privativo, de alto padrão e atualizado com as tendências atuais;
- Layout construído para atender requerimentos de segurança contra a Covid 19;
- Sem gerenciamento de obra;
- Mudança rápida e com data já predefinida em contrato;
- Despesas de aluguel, condomínio e IPTU apenas na entrega das chaves;
- Necessidade de área menor uma vez que o layout é otimizado.
Metodologia:
Com o plano de necessidades definido, a empresa escolhe a região e padrão de prédio para montar a operação. Cria-se o layout 2D e na sequência uma simulação 3D, construído a 4 mãos (locador e locatário).
Abaixo exemplo de 3 conjuntos no mesmo prédio montados para clientes diferentes. Cada empresa apresentou seu plano de necessidades:
- Quantidade de funcionários, salas de reunião, recepção, descompressão, etc;
- Padrão de acabamento e identidade visual;
- Necessidades especiais;
Cenário Financeiro
- Pacote
A locação do escritório sob medida é mais elevada que a locação “na laje” ou mobiliado pronto em função do investimento realizado por parte da empresa estruturadora. Mas quando se compara com um possível financiamento para realização de obras, mesmo com taxas baixas de juros, o fluxo de desembolso mensal fica favorável no conceito plug & play sob medida.
O desembolso à vista também faz com que a empresa possa comprometer o caixa ou mesmo deixar de investir em projetos de maior rentabilidade do seu próprio core business.
De acordo com a empresa Olimpo Real Estate – pioneira na estruturação de lajes corporativas no conceito plug & play no Brasil, “aproximadamente 80% do valor investido na obra acaba se perdendo na mudança de escritório”. Este é um dos principais motivos para as empresas estarem migrando para o conceito plug&play sob medida.
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Uma variável que fica obscura na construção de comparativos financeiros é a questão da desmobilização. No modelo convencional de locação, proprietário exige na maioria das vezes que o locatário devolva o imóvel no estado original (sem a obra implementada pelo mesmo), o que gera ao final do contrato uma despesa para desmobilização.
Esta despesa ainda é acrescida por 3 meses do valor de aluguel pro rata a título de multa nos casos em que o contrato não seja cumprido por inteiro. Já no modelo Plug&Play o contrato é mais longo, geralmente 60 meses (curto se comparado a um modelo Built to Suit convencional) e ao interromper o contrato é exigida uma multa geralmente de 6 meses (dependendo do padrão de customização) pro-rata.
No entanto, existe a possibilidade de isenção de multa em caso de expansão para escritórios maiores.
O fundo Athena I (FATN11), fundo de lajes comerciais, é o pioneiro em ter ativos desta modalidade no seu portfólio. Além de ter contratos fortes, tem um risco bem diversificado. Começou com 50M, mas acredita que vai crescer bastante ao longo dos próximos 3 anos.
Acreditamos que este modelo será difundido de forma mais relevante no mercado nos próximos anos. Isso em função dos benefícios obtidos pelos locatários, que conseguem direcionar tempo e recursos para projetos próprios e, com isso, terão possibilidades de fazer a empresa crescer mais.
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