CEO e sócio-fundador do Clube FII fala sobre o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários e sobre a atuação e a colaboração do Clube para os investidores e para o setor.
Formado em Tecnologia em Processamento da Dados, Rodrigo Cardoso de Castro é sócio-fundador e CEO do Clube FII, a maior plataforma brasileira on-line voltada para o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), com 150 mil usuários cadastrados. Entre as suas funções no Clube está o desenvolvimento de algorítimos para a captura de informações sobre os fundos imobiliários listado na Bolsa de Valores, além dos sistemas de processamento e de entrega desses dados para o público de forma mais direta, simplificada e unificada.
Desde de 2018, todos os players do mercado imobiliário corporativo brasileiro têm escutado muitas informações sobre o crescimento dos Fundos de Investimento Imobiliários, os FIIs. Trata-se de uma modalidade de investimento que não é tão nova, mas que não foi tão evidenciada devido à recente crise que ora fazia com que outros investimentos fossem mais atrativos, ora impedia investimentos, por falta de capital. Esse segundo motivo é bem relevante, já que a ascensão dos FIIs se deu, sobretudo, por causa da entrada de pessoas físicas como investidores. Basicamente, os FIIs funcionam como uma ação e podem ter seu preço aumentando ou subindo, com base na valorização do imóvel. Mas existe outra vantagem: o pagamento de yield mensal, um aluguel da parte que pertence a cada investidor.
Antes mesmo da recente ascensão desse tipo de investimento, no ano de 2015, foi inaugurado o Clube FII, site voltado exclusivamente para o assunto. A ideia foi de Rodrigo Cardoso de Castro que, embora formado em outra área, istrava os imóveis da família. Depois de descobrir e aprender sobre os FIIs, e com dificuldades para organizar informações de diversos fundos, Rodrigo resolveu lançar o que hoje é maior plataforma sobre FIIs do Brasil. Antes mesmo de toda essa ascensão, o site já era muito procurado pelos investidores. Contudo, conforme ele mesmo explica, a entrada de pessoas que não eram do mercado financeiro gerou uma necessidade extra, de ajudar esse púbico a tomar boas decisões. Em entrevista exclusiva para a revista Buildings, Rodrigo abordou esse desafio e falou, entre outros temas, sobre o mercado brasileiro, sobre o perfil dos investidores e sobre os detalhes dos FIIs. Boa leitura!
Qual é sua experiência no mercado financeiro e em Fundos de Investimentos Imobiliários?
Meu primeiro contato com o mercado financeiro aconteceu quando observei a crise de 2008 e acompanhei as ações caindo de 70% a 90%. Mesmo com a minha inexperiência, notei que aquele tipo de queda não era comum e resolvi entrar no mercado de ações. Seis meses depois descobri os fundos imobiliários e percebi que é uma forma de participar do mercado imobiliário sem as inconveniências do mercado real. Minha família tinha imóveis e tive a ideia de migrar esses imóveis, colocar tudo em fundos imobiliários, porque notei que é uma forma de evitar burocracia, de diversificar e de aumentar renda. Com os imóveis, conseguíamos renda de 0,4% do valor do imóvel ao mês, no máximo, isso quando o imóvel estava bem alugado, e ainda tínhamos que pagar Imposto de Renda, sem falar de todo o estresse de tratar assuntos ligados ao mercado imobiliário “real”. Quando compramos Fundo Imobiliários, a renda ou a ser 0,7% ao mês, na época, e não tinha que pagar Imposto de Renda. Consegui praticamente dobrar a renda da minha família e ao mesmo tempo nos livrar dos problemas recorrentes na istração de imóveis. Foi a melhor decisão e desde então consegui recuperar todo o dinheiro investido, só considerando os rendimentos recebidos desses fundos
Como e quando surgiu a ideia de criar o Clube FII?
Foi em 2013, quando a carteira de investimentos da minha família estava ficando muito grande e, para acompanhar tudo isso de forma correta, tinha que ler todos os relatórios e me atualizar sobre todos os fatos relevantes de todos os fundos que eu estava adquirindo. Estava cada vez mais difícil. Então, resolvi fazer uma aplicação desktop, para uso pessoal, para coletar as informações de contratos de aluguel, de receita, de histórico, etc. Eram informações que não eram encontradas na internet de forma organizada, elas existiam, mas era preciso baixar e analisar diversos documentos, um a um. Era uma tarefa árdua. Então desenvolvi essa aplicação para gerenciar a carteira da minha família e isso foi crescendo até que, em 2014, notei que se a aplicação estivesse na web, teria muita serventia para o mercado de investidores de FIIs. Para conseguir fazer isso, precisava da ajuda de um designer e liguei para um amigo, que estava trabalhando em uma agência de publicidade em Dubai. Expliquei para ele a ideia o que eu tinha pronto! Ele, por ser meu amigo de infância, confiou em mim, mesmo sem saber o que era fundo imobiliário, e fez toda a direção de arte do site, começando na metade de 2014, e lançamos o Clube FII, oficialmente, no dia 19 de janeiro de 2015.
Quais são as atuações do Clube FII?
O Clube FII é um grande centro de informações sobre fundos imobiliários. Cobrimos todas as informações sobre todos os fundos listados na B3. Por exemplo: temos informações sobre histórico da vacância do fundo, em gráficos interativos, ou seja, são as informações que estão nos relatórios, mas com a vantagem do acompanhamento histórico. Se você lê o relatório de algum fundo deste mês, você sabe qual á a vacância dele agora, mas não sabe a do mês ado, precisa buscar essa informação separadamente. Então, coletamos essas informações e inserimos na nossa base de uma forma que o usuário consiga ver, por exemplo, cinco anos de vacância de um fundo, mês a mês, e em um gráfico só, sem que seja preciso ler dezenas de documentos. Temos, também, informações sobre o histórico de dividendos, além do número de cotistas e a evolução histórica de tudo isso, bem como os contratos e aluguel, a liquidez, etc. Temos relatórios, por meio de parcerias com casas de research – como a Eleven Financial –, que fornecem recomendações de compra e venda de FIIs. Como outra frente de trabalho, temos o maior canal do Youtube dedicado 100% aos fundos imobiliários e somos bem ativos nas redes sociais. Nos nossos planos de , temos a opção de o a ferramentas mais avançadas para acompanhamento e o à base completa de informações. É importante abordar, também, que temos uma área educacional: o mercado está crescendo bastante, devido às vantagens que são encontradas somente neste tipo de investimento. Por isso, trabalhamos para a educação financeira para FIIs, por meio de cursos on-line gravados, cursos presenciais – com grande frequência –, treinamentos fechados e, em breve, vamos oferecer, também, cursos on-line ao vivo.
Como você analisa o histórico dos FIIs no Brasil?
Quando os FIIs foram lançados na bolsa de valores – em 2003, com o fundo Europar – a situação econômica era bem diferente, tínhamos uma taxa de juros muito mais alta do que a temos hoje. Depois disso, o crescimento dos fundos imobiliários foi um pouco lento mas, mesmo com a taxa de juros não muito convidativa, aconteceu, porque o FII é o melhor meio de participação no mercado imobiliário, sempre tem gente querendo investir, com juros altos ou baixos. Quando tivemos a queda vertiginosa da taxa de juros, de 2018 para cá, vimos o crescimento: já somos 470 mil investidores. Hoje, temos valor patrimonial que soma 67 bilhões de reais, com valor de mercado de 78 bilhões de reais. Em janeiro de 2017 não tínhamos nem 100 mil investidores. Mais do que quadruplicamos esse número e acredito que ainda é um número baixo, porque temos potencial, se a taxa de juros ficar como está. Se cair, crescemos ainda mais. No Brasil é um pouco complicado dizer isso, mas temos esse consenso de que essa queda da taxa de juros veio para ficar por um bom tempo. Se isso acontecer, vamos continuar vendo a migração dos investimentos de renda fixa e de poupança para modalidades mais arrojadas e o que está no meio do caminho de risco são justamente os FIIs: se a pessoa está investindo em renda fixa, quer mais rendimento e não quer arriscar em ações, a resposta são os FIIs. Esse crescimento aconteceu no mercado financeiro em geral e as pessoas estão percebendo que toda aquela situação de taxa de juros real – que já chegou a mais de dois dígitos – ficou no ado. Os investidores estão sendo praticamente forçados a escolherem outros tipos de ativo para alocarem seus recursos.
Com base no mercado internacional, o setor brasileiro de FIIs tem muito a evoluir ainda?
Sim, estamos longe, por exemplo, dos EUA. O valor de mercado dos FIIs no Brasil é de 72 bilhões de reais, lá é 1.5 trilhão de dólares, ou seja, mais de 6 trilhões de reais. É claro que o mercado de REITs (Real Estate Investment Trust) – como o setor de FIIs é chamado por lá – existe desde 1960, então é natural que eles tenham muito mais recursos aplicados e um mercado muito maior do que o nosso. Trata-se de um mercado 100 vezes maior do que o nosso, então é muito mais diversificado. Lá, existem fundos imobiliários que sozinhos são maiores do que o nosso mercado inteiro. E tem modalidades bem diversificadas, como resort, casino, presídio, store house… tem fundos de diversas modalidades que ainda podem ser exploradas por aqui, como já acontece, por exemplo, com residências estudantis. Podemos ter fundos relacionados ao setor agrícola, como de fazendas, de silos de grãos… enfim, qualquer coisa que é imóvel pode virar fundo imobiliário. Podemos crescer não somente em números, mas também nos tipos.
Se a pessoa está investindo em renda fixa, quer mais rendimento e não quer arriscar em ações, a resposta são os FIIs. Esse crescimento aconteceu no mercado financeiro em geral e as pessoas estão percebendo que toda aquela situação de taxa de juros real – que já chegou a mais de dois dígitos – ficou no ado. Os investidores estão sendo praticamente forçados a escolherem outros tipos de ativo para alocarem seus recursos.
Entre as modalidades que temos no Brasil, qual é mais interessante atualmente e qual você não indica para investimento?
O que é rentável geralmente tem um risco maior. Fundo de hospital geralmente tem yield maior, uma rentabilidade maior, mas trata-se de um imóvel com um único inquilino e totalmente adaptado para ele. Se o inquilino sai, o imóvel somente será alugado para outro que exerça a mesma atividade. Obviamente, o imóvel pode ser reformado e reformulado, mas isso gera um custo alto. Então, rentabilidade alta não quer dizer que o fundo é atrativo, às vezes é o contrário. Se está rendendo muito é por que o risco é alto. Os fundos mais seguros, na minha opinião, são os de shopping centers, que também têm certa rentabilidade, ainda que seja menor. Uma vez que o shopping está maturado, a taxa de desocupação dele é baixa. Pode demorar cinco, seis ou sete anos para maturar, mas quando ele atinge cerca de 5% de vacância, dificilmente volta para algo superior a 10%, algo que não acontece com fundos de lajes comerciais. É muito comum vermos um imóvel que está 100% locado e, devido a alguma crise, a a ter 40% ou 60% de vacância. Isso não acontece nos shoppings centers, mesmo quando tem crise, e isso foi provado algumas vezes, inclusive nessa última crise. De novo: são seguros, mas são os que rendem menos, também porque todo mundo quer comprar e o preço sobe, enquanto o yield cai. Mas não existe nenhum investimento que não indico, porque isso depende do perfil do investidor. Eu, por exemplo, gosto de lajes corporativas, porque já lidava com isso no mercado real, mas tem gente que não gosta, por causa de todo esse risco de vacância. O mais adequado é a diversificação: um pouco de logística, um pouco de shopping, de lajes comerciais, um pouco de fundos mais arriscados – como de hospital –, fundos de desenvolvimento… enfim, depende muito do perfil. Outra coisa que é muito importante é o pensamento em longo prazo, porque FII é investimento de longo prazo. É a mesma coisa que um imóvel físico: você não compra para vendar depois de seis meses ou um ano. Faço isso, 100% do meu patrimônio está em FIIs e eu não compro se não for para pensar em um prazo menor do que dez anos.
E como é o seu processo de escolha de FIIs? Você tem o costume de mexer muito na carteira?
Deixo todo o meu patrimônio em FII, como disse, e faço isso por livre e espontânea vontade. Quando migrei para fundos e percebi como era bom me livrar dos problemas dos imóveis, além de dobrar a renda, fiquei impressionado com a eficiência do mercado financeiro. Mas quando comecei a ter contato com as pessoas desse mercado, observei um comportamento estranho, do meu ponto de vista, e hoje tenho certeza de que se trata de uma forma errada de investir: tentar adivinhar o futuro. Por diversas vezes, um fundo que está ando por problemas, como aumento de vacância, e a renda dele cai. Nesse momento, muitos investidores saem correndo e vendem as cotas a qualquer preço, porque a renda naquele mês específico caiu. É mais ou menos a mesma coisa que ter um imóvel e, quando você perde o inquilino, você decide vender o imóvel no mês seguinte, porque você não recebeu renda. Isso não existe. No mercado de FIIs isso acontece o tempo todo. Então, a minha estratégia é igual a que usava com os investimentos em imóveis físicos: só mexo se tiver algum evento que provoca uma alta que, pela minha análise, é sem fundamento nenhum, neste caso posso vender, mas porque o fundo perdeu inquilino, não. Já entro no fundo sabendo que vai ter vacância, vai ter crise, que alguém vai sair quando você menos espera. Quando existe um contrato de cinco anos – contrato comum, não atípico – isso não quer dizer nada para mim, porque se o inquilino quiser sair antes, ele paga uma multa e pronto, ele sai, a renda cai e todo mundo vende. Se o imóvel for bom, bem localizado e bem gerido, é nessa hora que eu entro, quando está todo mundo desesperado. A greve dos caminhoneiros que aconteceu recentemente, por exemplo, foi um prato cheio, porque eu sabia que era uma coisa temporária. Os fundos de logística foram castigados e foi nesses dias que comprei. Todo mês eu compro FII e potencializo as minhas compras quando existem esses momentos de pânico no mercado, aproveito para aumentar a quantidade de fundos da minha carteira. Tenho feito exatamente o contrário do que o pessoal do mercado financeiro faz e isso tem dado certo. O pessoal fica tentando adivinhar se um inquilino vai sair para vender os fundos e se isso não acontece você vende e perde uma possível alta. Além de ter ganhos muito expressivos com essa minha estratégia, o meu estresse é zero! Já espero a vacância, o entra e sai de inquilinos. Quando vou comprar FIIs, olho, primeiro, a localização dos imóveis, depois, vejo os contratos – não que seja algo muito importante, principalmente se for contrato típico. Vejo, também, quanto está o metro quadrado e a taxa da vacância. Se a vacância estiver alta é interessante, porque o fundo está com preço abaixo do que deveria, na minha opinião. Se o imóvel for bem localizado e bem gerido ele vai ser locado e você vai conseguir yields excelentes em relação ao preço que você comprou. É a minha estratégia, de compra de vacância. Isso já aconteceu em vários casos, você está comprando algo bom e a situação se resolve com o tempo. Claro, para mim, não existe problema em esperar.
Quem são os investidores dos FIIs?
Em relação às pessoas físicas, temos o perfil conservador, que estava na renda fixa, mas como esse tipo de investimento mal cobre a inflação atualmente, ele procura algo mais arrojado, como os FIIs. Temos, também, a pessoa física que gosta de imóveis, que gosta de investir em imóveis e gosta do fato de ter renda mensal. Esse investidor gosta de entender o que está acontecendo com o imóvel e com os FIIs é fácil entender se a renda caiu por causa de um inquilino que saiu, por exemplo. Temos uma quantidade menor de variáveis em relação a outros investimentos. É importante dizer, também, que os FIIs permitiram a entrada de pessoas físicas que não tinham capital para investir em outras modalidades, porque com R$ 100 você consegue comprar um pedacinho de um empreendimento bem caro, com valor de centenas de milhões de reais. É um mercado no qual a predominância são investidores pessoa física, sobretudo por que é um investimento isento de Imposto de Renda. Provavelmente, teremos uma participação um pouco maior dos fundos de pensão, por que hoje eles podem ter apenas 10% do patrimônio em imóveis físicos. Isso ainda é algo que vai demorar, mas vai acontecer.
O ClubeFII tem um papel importante na educação do investidor, principalmente a pessoa física. Você entende que hoje esse investidor está maduro para analisar e fazer suas escolhas ou ainda é necessário mais tempo e mais informação?
O nível de conhecimento do investidor, hoje, é substancialmente menor do que dois anos atrás. Tínhamos investidores que já estavam no mercado antes do boom, que vinham do mercado financeiro, estavam acostumados a fazer análises e faziam comentários pertinentes nos nossos fóruns. Hoje, entrou muita gente no mercado, uma leva nova de investidores que nunca tiveram contato com o mercado financeiro. Os FIIs viraram porta de entrada para a renda variável, uma alternativa às ações. Com isso, muita gente está fazendo análises superficiais e tomando as decisões de compra com base nisso. Por isso lançamos o nosso projeto educacional, para chamar a atenção dessas pessoas para os erros primários. E são erros fáceis de evitar se você tiver o mínimo de informações.
Na possibilidade de haver uma tributação de IR sobre os rendimentos dos FIIs, os fundos imobiliários devem perder a atratividade para o pequeno investidor ou ainda seriam um tipo de investimento requisitado, por causa da rentabilidade?
É um tema polêmico. Para quem está no mercado há muito tempo, como é o meu caso, a tributação seria bem ruim. Por exemplo: você tem uma cota que está custando R$ 100, com yield de 1%. Se tivermos 20% de impostos, por exemplo, vai cair para R$ 0,80 por cota. A minha cota que comprei por R$ 100 cai, teoricamente, para R$ 80. Para quem entrar depois, dá na mesma, porque o preço já vai ser R$ 80, com yield de 1%, o investidor vai ganhar proporcionalmente a mesma coisa. Isso não vai destruir o mercado, como escutamos algumas vezes, mas para quem já participa vai ser algo ruim. Como invisto desde 2009 e sempre penso em longo prazo, já recuperei mais de 100% dos meus investimentos via dividendos, então me considero vitorioso. Mesmo se todos os meus fundos sumirem, eu saí vitorioso. Mas fico chateado com esse assunto, sobretudo porque ignora-se o fato de o governo ter sido tão corrupto, foram R$ 40 bilhões somente da Petrobras e, se esses fundos forem taxados, a arrecadação vai ser de, no máximo, um bilhão ao ano. Temos que discutir isso, até mesmo porque não recebemos contrapartida do estado. É um fantasma que ronda o setor, pode acontecer a qualquer momento. O Paulo Guedes já deu sinalizações de que o Brasil não vai ser mais o paraíso de rentistas. Enquanto não taxarem, esse fantasma vai ficar pairando por aí. Mesmo assim, não estou pensando em vender para esperar isso, por que não sabemos quando vai acontecer. Vi muita gente sair na primeira ameaça e os fundos caíram muito. Eu continuei, e todo mundo que vendeu naquela época perdeu toda essa alta recente. Todos os rendimentos que recebi e todas as compras que fiz não foram tributadas. Supondo que resolvam fazer taxar amanhã, minha carteira vai desvalorizar, mas a partir dos meus aportes novos, que estou sempre comprado, já vou ter esses descontos. No meu caso, a ideia é ter em uma carteira equilibrada, com ativos comprados antes e depois da tributação.
Qual é a sua recomendação para quem quer iniciar investimentos em Fundos Imobiliários?
Minha primeira recomendação é começar com poucos recursos, isso é algo legal que os FIIs permitem, porque o retorno é proporcionalmente idêntico aos investimentos mais altos. Você pode começar com pouco para entender como funciona, se informar, diversificar a sua carteira e pensar em longo prazo. Se você quer entrar no mercado de renda variável mas precisar do dinheiro em um prazo menor do que cinco anos, digo para que você fique na renda fixa. Acho loucura entrar em renda variável sem que se pense em um prazo de pelo menos cinco anos. Se você tiver de um dinheiro que você não vai precisar nesse período, pode entrar. O mercado imobiliário te ajuda a pensar em longo prazo, mas não é preciso esperar muito, você pode aproveitar o dividendo, que tem o aluguel dos imóveis como base, e o aluguel é corrigido pela inflação. Esse dinheiro pode ser gasto, porque com o ar do tempo o valor do imóvel também vai ser corrigido pela inflação.
O que é mais interessante para quem está começando, fundos monoativos ou fundos de fundos?
Tenho uma opinião bastante diferente sobre os fundos monoativos. Muita gente demoniza fundos monoativos e monoinquilinos. Por exemplo: a Petrobras ocupa um prédio inteiro, que está em fundos. É um risco binário para o investidor, ou seja, a Petrobras saiu e é 100% de vacância, não tem jeito. Por isso muita gente acha que o monoativo é um absurdo, mas discordo disso: a renda vai a zero e o fundo pode cair muito, como aconteceu no XP Macaé (XPCM11) com a saída de Petrobras. Tivemos uma queda de 40%, mas não podemos demonizar os monoativos, porque essa é uma característica deles, e você sabe disso quando compra. Então, o ideal é que você não invista mais do que 1% ou 2% do seu patrimônio nesse fundo. Repito: são fundos interessantes e são fáceis de acompanhar e analisar. Para quem entende mais de mercado, é possível ter mais precisão para investir. Se você tem uma torre comercial dentro de um fundo, junto com outras, e ela perde um inquilino, existe a desvalorização, mas ela impacta menos no rendimento. Mas o contrário também é verdade: se é um bom empreendimento, com vacância alta, e o seu interesse é comprar uma cota dele, quando ele for locado o rendimento é maior. Você pode fazer uma super carteira de fundos monoativos e fazer um gerenciamento mais preciso de compra e venda, de um imóvel somente. O fundo multiativo é como se fosse uma venda casada, tem um monte de coisa lá que você não quer. No monoativo não, por isso eu gosto. Já os fundos de fundos são mais indicados para quem não tem tempo de acompanhar, porque você não precisa analisar a carteira do fundo, apenas entender o tracking do gestor. Mas você vai pagar a taxa de istração. O investimento fica nas mãos de um profissional que faz o acompanhamento detalhado do mercado e seleciona os investimento para você. Até gosto, mas prefiro eu mesmo fazer essa seleção, bem precisamente. Para quem não entende muito sobre o assunto, os fundos de fundos são ótimas escolhas, mas é importante entender a taxa de istração e como ele é negociado em relação o seu valor patrimonial. Por exemplo: você compra um fundo desses por R$ 100 a cota, mas a carteira dele está valendo R$ 90 por cota. Provavelmente, não faz sentido comprar. É como se você estivesse pagando 10% mais caro por conta dessa discrepância. O ideal é que você compre a cota deste tipo de fundo com valor abaixo do valor patrimonial. Se estiver acima, deve estar, no máximo, 5% acima do valor patrimonial do fundo. Vale lembrar que a métrica do valor patrimonial, no caso dos fundos de fundos, é muito mais importante e precisa do que no caso dos fundos de tijolo.
Em relação ao Clube FII, quais são os planos futuros?
Queremos implementar uma área de consultoria para a área internacional, para o mercado de REITs. Tem muita gente interessada em investir em dólares. Também temos a projeção de oferecer informações mais avançadas sobre o mercado imobiliário, não somente as informações dos relatórios. Adicionalmente, queremos nos envolver mais com gestão de fundos imobiliários e ter o nosso próprio fundo.
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