Entrevista – Felipe Góes

CEO da São Carlos analisa as transformações recentes no mercado imobiliário corporativo e fala sobre o posicionamento diferenciado da empresa para buscar uma boa rentabilidade para os investidores

Felipe Góes é CEO da São Carlos desde 2012. Antes, trabalhou por 10 anos na consultoria McKinsey, sendo os últimos quatro anos como sócio, com atuação destacada nos setores de infraestrutura e financeiro no Brasil, Europa e Estados Unidos. O executivo é formado em istração de Empresas pela PUC-RJ, com MBA pela Universidade de Michigan.

Não é segredo que nas últimas duas décadas o mercado imobiliário corporativo cresceu notavelmente. Mas é sempre interessante analisar alguns detalhes desse crescimento, como o aumento da demanda por parte de empresas multinacionais e o aprimoramento tecnológico, que permitiu o atendimento dessa necessidade. Mas não é somente isso. Para crescer, o setor demandou capital e boa parte dele foi – e ainda é – proveniente de empresas que fazem a gestão de investimentos. E não é exagero dizer que são elas as corresponsáveis pela expansão do mercado imobiliário e, mais do que isso, pelo aumento na qualidade dos empreendimentos.

A São Carlos Empreendimentos e Participações está há 20 anos no mercado e é uma das principais empresas de investimentos e istração de imóveis comerciais, com atuação em São Paulo e no Rio de Janeiro, dois dos maiores polos empresariais do país. Para manter esta posição e ainda expandir sua atuação, contribuindo para o crescimento do mercado, a São Carlos mantém a gestão inteligente de ativos e de capital, com estratégias direcionadas, inclusive, para o tempo de maturação de cada imóvel do portfólio.

Não se trata de um trabalho fácil, afinal, é preciso não somente analisar o mercado presente, mas também entender o histórico e traçar as possibilidades futuras para cada empreendimento. Além disso, uma empresa voltada para a gestão de investimentos precisa conhecer com profundidade os fatores envolvidos em uma negociação e os rendimentos possíveis daquele imóvel, para relatar, de modo transparente e confiável, as informações completas da operação para os investidores. E a São Carlos, como gestora de imóveis comerciais, tem desempenhado muito bem esse papel, apresentando resultados sólidos e consistentes.

À frente de todo esse trabalho está Felipe Góes, CEO da São Carlos, nosso entrevistado desta edição.
Durante o bate-papo, o executivo falou sobre a atuação e as perspectivas da São Carlos no mercado, bem como sobre os investimentos recentes e a estratégia da empresa para extrair o máximo de rentabilidade do portfólio. Confira a entrevista completa a seguir.

Como foi a sua entrada e qual é a sua experiência no mercado imobiliário corporativo?

A minha trajetória no setor começou há oito anos, na própria São Carlos, uma experiência que tem sido excelente. Existem grandes oportunidades no mercado brasileiro de lajes corporativas. A São Carlos atua neste segmento há 20 anos, sempre com muito sucesso. Juntar-me a uma equipe vencedora em um setor com escala e crescimento foi o movimento certo para mim.

A São Carlos é uma empresa de capital aberto. Os investidores são, majoritariamente, institucionais ou pessoas físicas? Por que esse perfil?

A maior parte das ações da São Carlos está nas mãos de investidores pessoa física. Temos mais de 3.500 investidores atualmente. A São Carlos é um excelente veículo para investidores pessoa física que buscam ganhos de capital no setor imobiliário. O brasileiro gosta de imóveis, mas em muitos casos não quer ter o trabalho de gerenciar locatários, obras e contratos. A São Carlos é uma plataforma pronta de investimentos e operações e conta com um portfólio diversificado, à disposição do investidor. Temos, também, uma presença relevante de fundos de investimento na nossa base de acionistas. São fundos que buscam ganhos de capital e exposição no setor imobiliário, porém, sem os riscos elevados da atividade de incorporação.

A São Carlos tem duas décadas de atuação. O que mudou no mercado imobiliário corporativo desde então e como a empresa se manteve ativa e lucrativa durante todo esse tempo?

O mercado mudou muito nesses 20 anos. No início, a São Carlos atuava praticamente sozinha no setor corporativo de “valor adicionado”. Hoje, existem diversos players dispostos a tomar o risco de vacância ou de retrofit, como a São Carlos faz. Temos experiência acumulada maior que a deles, mas respeitamos todas as empresas do setor. Uma outra mudança relevante foi o desenvolvimento dos fundos imobiliários de lajes corporativas. Os fundos são compradores naturais dos imóveis maduros do nosso portfólio. Enquanto a São Carlos atua com foco no ganho de capital, os fundos imobiliários buscam receitas estáveis. São objetivos distintos e complementares. Atravessamos esses anos todos com lucros robustos e criação de valor para os nossos acionistas. Acho que o fator decisivo para termos alcançado resultados excelentes foi a perspectiva de “dono” e a visão de longo prazo dos es.

O portfólio da empresa está focado em edifícios comerciais nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Qual é a visão de vocês para esses dois mercados?

O mercado de lajes corporativas em São Paulo está claramente em recuperação. Os preços de locação estão retomando os patamares pré-crise e a perspectiva é a de crescimento em todas as regiões da cidade. No Rio de Janeiro, vemos o início de recuperação na zona sul, em especial no bairro de Botafogo, onde temos diversos imóveis. No resto da cidade, temos visto um aumento na procura por imóveis corporativos, mas ainda sem uma recuperação nos preços. Com o crescimento do setor de petróleo, esperado para o próximo ano, devemos ter também o início de um novo ciclo de crescimento no mercado carioca, especialmente no centro da cidade.

Existem outros mercados que são foco e estudo da empresa, como outras cidades e outros perfis de imóveis, tais como shoppings, condomínios industriais e hotéis?

Temos uma visão pragmática sobre como devemos atuar. Escolhemos dois segmentos para sermos especialistas e entregarmos retornos superiores aos nossos acionistas. O primeiro é o corporativo. O segundo é o de centros de conveniência. Somos líderes no segmento de centros de conveniência no Brasil, com 38 centros em operação, avaliados em aproximadamente R$ 500 milhões. É um negócio de crescimento acelerado, resiliente ao e-commerce e replicável por dezenas de cidades no Brasil todo.

Recentemente, a empresa concluiu duas captações, totalizando R$ 350 milhões, e investiu 70 milhões na aquisição do Ed. João Brícola. Além dessa aquisição, a São Carlos deve aumentar seu portfólio a curto prazo ou a estratégia é reinvestir e melhorar os ativos que estão atualmente na carteira?

Estamos muito felizes com a aquisição do Edifício João Brícola. É um imóvel icônico por ter abrigado o Mappin, ponto de encontro dos paulistanos por muitos anos, extremamente bem localizado no centro de São Paulo e 100% locado. Além do investimento para essa aquisição, estamos aproveitando o bom momento do mercado de dívida para melhorar o perfil de endividamento da São Carlos. Estamos trabalhando para realizar novas aquisições neste ano, sempre com foco em situações de “valor adicionado”, alavancando o bom momento do mercado de dívida.

Pensando nas futuras aquisições, qual deve ser o foco da empresa: projetos em desenvolvimento/incorporação; aquisição de ativos para retrofit; ou aquisição de um ativo moderno, como foi o caso do EZ Towers?

Temos uma expertise comprovada em adquirir ativos com alto potencial de rentabilidade para os nossos acionistas e continuaremos com essa estratégia, independentemente do tipo de ativo ou estágio do projeto. Atualmente, existem boas oportunidades no mercado em todas essas categorias e nós analisamos todos os casos. O fator chave para o negócio ser bom para a São Carlos é que o sucesso do projeto dependa das nossas ações, como locação e retrofit, e não de condições macroeconômicas ou setoriais.

Nosso portfólio a por uma avaliação anual, feita por uma consultoria independente, que nos ajuda a balizar o preço justo dos imóveis. A decisão de desinvestimento, portanto, depende da maturidade do ativo e das condições de mercado.

O mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários está muito aquecido, com um crescimento exponencial no número de investidores e captações feitas. A Buildings entende que esse cenário culmina em um mercado comprador e muito competitivo, com diversas gestoras profissionais indo ao mercado e analisando oportunidades. Vocês já sentiram essa concorrência maior nas ofertas de aquisições ou ainda entendem que o mercado é grande e possui oportunidades para todos os players?

De fato, o mercado de fundos imobiliários está muito aquecido e isso é importante e benéfico para o setor. Entendemos a atuação dos fundos como atividade complementar à da São Carlos, uma vez que a demanda dos gestores é, em grande parte, direcionada à ativos geradores de renda. Nesse sentido, um fundo imobiliário é um potencial comprador para ativos que já atingiram sua maturidade no nosso portfólio. Analisando o nosso histórico de vendas, muitas delas foram feitas para fundos imobiliários.

Como é feita a análise para desinvestimento em algum ativo? Existe algum critério determinante para essa ação como, por exemplo, a idade do imóvel?

Nossa estratégia de “valor agregado” prevê que os ativos sejam vendidos quando atingirem sua maturidade. Esse conceito envolve questões relacionadas ao nível de ocupação, aluguel médio praticado no prédio, necessidade de investimento em retrofit e expectativa de valorização do entorno. Além disso, nosso portfólio a por uma avaliação anual, feita por uma consultoria independente, que nos ajuda a balizar o preço justo dos imóveis. A decisão de desinvestimento, portanto, depende da maturidade do ativo e das condições de mercado. Costumo dizer que estamos sempre nas duas pontas, comprando ativos com upside e vendendo imóveis consolidados. Em ambos os casos, sempre imóveis de alta qualidade.

As empresas de coworking existem há certo tempo nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Porém, recentemente ganharam visibilidade devido às grandes absorções em períodos turbulentos e de crise, além do fato de que grandes empresas têm optado por essa modalidade, saindo de seus contratos de aluguel padrão. Você entende esse movimento como um “caminho sem volta” ou como uma “válvula de escape” para empresas que precisavam expandir, mas sem os onerosos custos de reforma nesse momento de mercado?

Na nossa visão, essa é uma tendência sem volta. Os clientes querem maior flexibilidade e facilidade na hora de alugar os imóveis. É uma tendência muito benéfica para o setor. Por um lado, conseguimos atrair para os nossos imóveis clientes que não seriam potencialmente locatários de grandes lajes. Por outro lado, vemos o movimento de grandes empresas em busca de flexibilidade nos seus contratos de locação. Nesse sentido, estamos testando diversos modelos de negócio, inclusive por meio de uma parceria estratégica com uma das principais empresas americanas do setor, a Knotel.

Pensando no próximo ciclo, notamos que a atividade construtiva em São Paulo voltou com bastante força no início deste ano. Existe a preocupação com excesso de oferta, novamente, no médio prazo, ou você entende que dificilmente voltaremos a ter taxas de vacância em próxima aos 25%?

Na cidade de São Paulo temos alguma atividade construtiva que deve trazer oferta ao mercado, principalmente em 2021. Acreditamos que o crescimento econômico nos próximos anos será suficiente para absorver os novos espaços, com pouca pressão na taxa de vacância.

O que podemos esperar da São Carlos para o futuro? Quais os próximos os?

A São Carlos continuará a atuar como sempre atuou, com foco na rentabilidade e visão de longo prazo. Continuaremos a ser especialistas nas duas classes de ativos que possuímos: lajes corporativas e centros de conveniência. Temos uma meta agressiva de crescimento do valor do nosso portfólio e tenho certeza de que a alcançaremos, porque temos as pessoas certas no nosso time e um portfólio de imóveis de alta qualidade.