Fábio Maceira

Chief Executive Officer da JLL para o Brasil. Bacharel em Arquitetura e Urbanismo e Mestre em Incorporações Imobiliárias pela Columbia University, em Nova York (EUA), iniciou sua carreira na JLL em 1998, também em Nova York, na área de consultoria e avaliações. É responsável pelo planejamento estratégico, pela supervisão das áreas de negócios e pelo gerenciamento das operações da empresa no Brasil, à frente de uma equipe com cerca de 900 funcionários. Antes de ser nomeado CEO, Maceira atuou em diversas áreas da JLL, liderando times nacionais de transações e consultoria.  Anteriormente, atuou como diretor de vendas e investimentos imobiliários.

FÁBIO MACEIRA, CEO DA JLL NO BRASIL, CONTA SUA TRAJETÓRIA E FALA SOBRE O BOM MOMENTO QUE A EMPRESA VIVE NO PAÍS

Há uma grande diferença entre ser o chefe de uma empresa e ser o líder de uma equipe. A liderança envolve muito mais do que ter funcionários subordinados ao seu cargo. Envolve trabalho em equipe, motivação de colaboradores, desenvolvimento e retenção de talentos e conhecimento de todo o processo de trabalho, valorizando e incentivando cada membro atuante.

Fábio Maceira, CEO da JLL no Brasil, sabe bem como ser um líder. Há 18 anos atuando na empresa e há nove como o nome responsável pela operação no País, Maceira faz questão de destacar o valor da sua equipe, além do trabalho unificado entre todas as unidades da corporação espalhadas pelo mundo.

Vivendo um grande momento da sua história no Brasil, a JLL foi premiada, recentemente, pelo Euromoney Real Estate Awards 2016 como a melhor consultoria imobiliária do País, escolhida pelo próprio mercado. Para reforçar a boa fase, a sede de São Paulo está em uma nova casa, que, além da mudança de endereço, trouxe uma nova forma de trabalho para a empresa e seus colaboradores.

A Revista Buildings visitou o escritório da JLL Brasil em São Paulo para uma entrevista exclusiva com Fábio Maceira. Confira a seguir:

Como foi o início da sua carreira no mercado imobiliário?
Quando estava na faculdade de arquitetura em Ribeirão Preto (SP), tive um professor que estudou nos EUA e ficava comentando como foi positiva a experiência fora do Brasil. Isto acabou me influenciando a mudar para Nova York e fazer um mestrado em Desenho Urbano, na Columbia University. No meio do caminho, conheci a área de desenvolvimento imobiliário e acabei migrando para ela. Em um determinado momento, um colega da faculdade foi fazer estágio de verão na Jones Lang Wootton. Eles estavam abrindo escritório no Brasil. Isso aconteceu em 1998. Perguntaram se ele tinha um amigo brasileiro e ele me indicou, então fiz o esttágio e fui efetivado. No final de 1998, a Jones Lang Wootton fundiu com a LaSalle Partners e virou a Jones Lang LaSalle (JLL). Eles me ofereceram o cargo no Brasil, mas fiquei nos EUA mais um tempo, e vim para cá em 2001. Não estava no nascimento da empresa no Brasil, mas cheguei logo no início da operação.

Como surgiu o convite para ser CEO do escritório brasileiro da JLL?

Estou na empresa há 18 anos, trabalhei em vários setores. Nos EUA, atuei com consultoria e, no Brasil, na área comercial, fazendo, principalmente, compra e venda. Fui responsável por gerir toda a área comercial da JLL no País, englobando todos os serviços e, por fim, fui promovido para CEO, em 2007. Eram menos de 100 pessoas quando cheguei. Portanto, vim para fazer parte da equipe. Muitos profissionais da época estão até hoje na JLL, ocupando cargos de liderança, assim como tem gente em cargos importantes em outras empresas do mercado. Nossa geração acabou formando muitas pessoas.

Em 2016 a JLL completou 20 anos de atuação no Brasil. Como o mercado imobiliário evoluiu neste período?

A chegada de empresas como a Jones Lang LaSalle ajudou bastante, assim como o capital externo, o que fez com que o setor mudasse radicalmente daquela época para cá. Viemos com um plano de investimento inicial, compramos uma empresa que tinha operação no País, a Com–Birmann, e depois tivemos outras duas, uma de gestão e outra de representação de ocupantes. Este foi o começo da nossa atuação de gestão de condomínios no Brasil. Depois disso, crescemos para os outros serviços que realizamos hoje.

Um exemplo de evolução do mercado é este prédio onde estamos agora, o São Paulo Corporate Towers. Há menos de 20 anos, aqui na frente era uma rua de pista simples [Rua Funchal, que a por trás do empreendimento]. É só olhar o que aconteceu com este microcosmo de São Paulo que podemos ter uma ideia. São 120 mil metros de escritório de altíssima qualidade, um alto padrão que compete com qualquer prédio do mundo, em tecnologia e estrutura. Este é um prédio que não tinha antes no Brasil. A concepção da cidade mudou muito nestes 20 anos. A qualidade dos ativos, a estruturação de capital, etc. Atualmente, vários prédios pertencem a investidores institucionais que, antigamente, só tinham fundos de pensão locais, sendo os únicos investindo no mercado imobiliário. Hoje em dia, existem fundos de investimentos em vários lugares, com diversos países investindo no Brasil e com várias estruturas. Portanto, toda a estrutura de capital mudou, a fonte do capital, que era totalmente local, hoje é internacional, os prestadores de serviços possuem melhores práticas de gestão, a infraestrutura da cidade melhorou, entre outras coisas. Também não tínhamos clareza e organização de mercado, a gente sabia quais eram os prédios de cabeça. Hoje, por exemplo, temos a Buildings, que oferece esse tipo de trabalho, de pesquisa e banco de dados, que nós mesmos usamos.

Como é a relação da JLL Brasil com a matriz e demais unidades da empresa ao redor do mundo?

Desde a fusão, em 1998, toda a operação da JLL é própria. Qualquer escritório ao redor do mundo tem a mesma estrutura, o que facilita muito o trabalho em conjunto entre as unidades. Somos muito próximos das outras porque somos uma só empresa. Temos clientes mundiais e os atendemos no mundo inteiro. Assim, tenho uma vantagem, porque consigo ter uma gestão financeira do cliente em uma visão única e global. Não preciso procurar saber qual é a sua situação na Rússia, por exemplo, olho em uma perspectiva global. A troca de informações e a forma de gestão são globais, assim como nossos cargos de gestão de empresa. Somos uma empresa global que oferece para os nossos funcionários uma carreira dentro do mesmo parâmetro e, para os clientes, o mesmo serviço, seja qual for o lugar em que ele estiver. Temos três valores culturais que servem para todos: ética, espírito de equipe e excelência. São aspectos que prezamos muito.

Tem alguma inovação que nasceu no Brasil e foi replicada para as outras unidades da JLL?

O Brasil foi a primeira operação da JLL a oferecer os serviços da Tétris na América. A Tétris é uma empresa de design-build, ou seja, projeta a arquitetura e constrói, de origem sa que a gente comprou em 2007 e opera na Europa. Foi pioneira e, agora, toda a América Latina está de olho para expandir o modelo da Tétris. A gestão de condomínios nós começamos no Brasil e, não lembro exatamente quando, essa atividade foi colocada em segundo plano na operação da JLL nos EUA. Essa é uma operação boa, mas que precisa ter uma escala. Não adianta ter poucos prédios. A JLL nos EUA voltou a ter operações de gestão de condomínios porque viram que era importante, que traz um relacionamento muito próximo com os proprietários. Não é algo que inventamos no Brasil, mas preservamos e nunca deixamos de fazer. E nossos concorrentes não faziam. Contudo, a grande vantagem de ser uma empresa global é poder capitalizar experiência global, a gente trouxe mais do que exporta. Exportamos alguns clientes, mas o fluxo de vinda é muito maior.

Qual é a experiência que a JLL tem, neste atual momento do Brasil, com o olhar estrangeiro? O que é mais difícil de explicar sobre as nossas culturas para o profissional que vem de fora?

Foto: Marco Antônio Sá

Tem de tudo, especialmente se separarmos nossos
clientes em corporativos e investidores. São universos totalmente diferentes. Não estamos vendo muito novos clientes corporativos que querem explorar o Brasil com a possibilidade de crescer as suas plataformas. Uma ou outra coisa na área de tecnologia que nós ainda vemos entrando, mas as empresas de bens de consumo não estão considerando montar um negócio no Brasil. Nossos clientes que já estão aqui continuam preocupados em como atravessar este momento de crise da melhor forma possível, então, muitos nos buscam para ajudá-los a otimizar o portfólio e reduzir despesas, justamente porque nossos serviços são muito bem especificados, desde a renegociação de contrato de locação e terceirização de serviços de operação até em como repensar e usar o espaço. Eles estão buscando eficiência, reduzindo despesas onde é possível reduzir e trazendo modelos, principalmente, de ocupação de espaços, para chegar a um modelo com menos área, mas que consiga otimizar o trabalho. Por exemplo: temos um cliente que está em um prédio e tem uma área de 8 mil metros quadrados. Ele está espalhado em 17 andares. O prédio no qual ele está não foi pensado para uma empresa como esta, foi pensado para ter 34 usuários diferentes. Fizemos um estudo e ele tinha três recepções e cada uma pagava 50 metros quadrados. Se você eliminar o custo de cada recepção, vai otimizar o espaço e o planejamento estratégico da ocupação, além de realocar o funcionário para outra função. Isto é eficiência. O serviço que podemos oferecer para os clientes corporativos é muito relevante. Em relação aos investidores, tem uns grandes que estão no Brasil há muito tempo e são fontes de captação de capital da maioria dos gestores, são fundos que acreditam no País e que pretendem continuar por muito tempo. Teve um bom volume de entrada de novos investidores no fim do ano ado e no começo deste, no entanto, muitos dos que vieram fazer consultas viram que não tinha muito espaço no momento. Os de longo prazo estão capitalizados e com dinheiro, olhando o mercado e fazendo aquisições.

Falando um pouco de São Paulo e Rio de Janeiro, que são os maiores mercados de escritórios, quais são as nossas principais carências?

Mobilidade urbana, transporte público e segurança. Em uma cidade que tem segurança, as pessoas estão nas ruas, enquanto, aqui, nós temos que fazer grades e isolar edifícios. Isso, na verdade, gera ainda mais insegurança. Fazemos gestão de muitos prédios e segurança é um assunto tão sério que no Rio Janeiro, na época das manifestações, tínhamos planos exclusivos para isso. É preciso proteger o patrimônio e garantir a segurança dos que trabalham no prédio. Condomínio fechado é ruim para a cidade, as pessoas gostam de equipamentos urbanos. É um jeito de levar o cidadão para as ruas. Infelizmente, abandonamos um pouco este lado no Brasil. O investimento que o Rio de Janeiro fez nas Olimpíadas tem, sim, um legado, e o principal vai ser na mobilidade e no transporte público. Podemos não ter o impacto agora, mas vai acontecer em algum momento.

Em setembro deste ano, a JLL foi reconhecida como a melhor consultoria imobiliária no Brasil pela premiação Euromoney. Ao que se deve esse título?

A Euromoney é uma premiação na qual quem vota é o mercado imobiliário. É o terceiro ano em que a JLL do Brasil participa e, desta vez, ganhamos como a melhor consultoria, segundo o próprio mercado. Existem algumas premiações que sofrem algum tipo de influência, mas esta é fruto do voto popular, o que nos deixou muito satisfeitos com o reconhecimento. Recebemos os reconhecimentos como a melhor consultoria imobiliária e a melhor em pesquisas e avaliações do Brasil, além de melhor consultoria na América Latina. Você vai melhorando o trabalho a cada ano e se aproximando do cliente. Um dos nossos pilares de valores é a excelência em serviço, portanto, nossa qualidade tende a ser sempre boa. Fazemos pesquisas com os clientes no final de cada trabalho e temos uma nota bem alta, o que mostra que estamos muito próximos deles. Estamos sempre pesquisando para saber o que eles querem e o que podemos oferecer, de fato. Quando se tem uma marca de grande valor e um bom trabalho, o reconhecimento vem naturalmente.

A JLL mudou de sede recentemente, para o São Paulo Corporate Towers, um dos melhores empreendimentos de escritórios do Brasil. Quais foram os motivos?

Estamos no Brasil há 20 anos e ficamos no World Trade Center São Paulo por 16 anos, ou seja, o nosso antigo escritório foi desenhado para uma empresa de 16 anos atrás, que possuía outra característica. Aquele escritório já tinha o conceito de open space, só que eram em cubículos, com divisórias baixas e quatro pessoas por baia. Além de que, inicialmente, tinha uma pequena área separada para a diretoria. Era o conceito que se usava na época. Quando fui promovido, tirei a sala do presidente, por exemplo. Temos que sentar todos no mesmo lugar. Separei os diretores que sentavam juntos e coloquei cada um com a sua equipe. Levamos a liderança para dentro da operação, o que faz todo o sentido. No entanto, não tinha como mexer no espaço sem uma mudança muito radical, ele ficou pequeno à medida que a empresa crescia. Por isso tomamos a decisão de buscar um novo modelo de trabalho, em um novo espaço. Olhamos várias alternativas, fizemos todo o serviço de busca de imóvel, planejamento, conceito de design-build, gestão de espaço, etc. Todos os serviços que nós vendemos, aplicamos para nós mesmos. É um case interno de grande sucesso e mudou a forma das pessoas trabalharem na JLL Brasil. Somos uma empresa com a cabeça moderna e liberal e queríamos transmitir isso para os nossos funcionários, além de oferecer um espaço adequado. Procuramos na cidade inteira, mas queríamos estar em um prédio onde temos um relacionamento com a operação. Fizemos a gestão do WTC São Paulo por vários anos, tanto da parte de locação quanto da de gestão predial. Entendemos que o São Paulo Corporate Towers é um bom lugar para a JLL. Apesar de estar no meio da cidade, o pólo da Faria Lima é novo e também viemos para próximo dos nossos clientes que estão nesta região. É um lugar com fácil o de transporte público, com estações de trem e corrredor de ônibus. Por fim, é um prédio que representa e tem uma imagem adequada a nossa empresa, com uma “pegada” moderna, algo que prezamos muito. Além disso, fazemos a gestão de condomínio e fizemos um trabalho de consultoria para gestão do São Paulo Corporate Towers.

Como um edifício mais adequado e modernizado pode otimizar o desempenho da empresa?

Montamos o novo escritório completo em cerca de quatro meses. E nesse período houve uma série de comunicados com os colaboradores. Primeiro falando que todo mundo iria mudar de escritório na unidade de São Paulo, depois fizemos uma campanha interna falando porque que é bom mudar. Não foi só uma mudança de escritório, fomos explicando como a forma de trabalho iria sofrer alterações também, de como o colaborador não iria trabalhar mais como anteriormente. Batemos na tecla de que mudança é um negócio bom e que vem para o bem. Com a mudança de local, criou-se um ambiente de colaboração. O espaço já foi desenhado para que houvesse mais interação entre as áreas. As pessoas podem sentar onde quiserem neste escritório, apenas três salas são de uso preferencial – duas do setor de recursos humanos e uma da diretoria, pois tratamos de assuntos privados. É igual assento preferencial no transporte público, se ninguém está usando, o local está livre para todo mundo. Ou seja, embora tenha esta preferência neste caso, até hoje não houve a necessidade de interromper alguém que estivesse usando a sala. O escritório inteiro é de uso coletivo: mesas, armários, salas, etc. Estamos caminhando para um modelo mais sustentável possível. Em relação ao estacionamento, o número de vagas aqui não é suficiente, então, fomos atrás de uma solução. Pegamos o pessoal de gestão e buscamos uma operadora de estacionamento nos prédios vizinhos da região e conseguimos uma negociação aqui perto. Com isso, consigo ter um sistema de rodízio de vagas, atrelado ao sistema de home office. Tudo isso para não ter ociosidade, para que sempre tenha uso. Este é o conceito do novo escritório.

Durante este período à frente da JLL, essa foi a maior mudança que a empresa ou?

Sim, mas, o mundo também está mudando muito rápido. Toda a tecnologia existente está permitindo a nossa mudança, não só de endereço, mas da forma de como encaramos o trabalho e a sociedade. E a nossa empresa investe muito em tecnologia, percebemos isso globalmente há alguns anos. Nosso antigo CEO, Colin Dyer, que se aposentará no final de 2016, disse uma vez que gostaria que a JLL fosse conhecida como uma empresa de tecnologia, não do setor imobiliário. Investimos, todo ano, 6% em tecnologia e fizemos várias aquisições de empresas de tecnologia para o mercado imobiliário. O mercado imobiliário ainda não mudou muito, mas estamos vendo um movimento no qual a tecnologia está substituindo grande parte do trabalho do corretor. Estamos investindo para que a JLL esteja bem posicionada neste momento. Não estou dizendo que o trabalho do corretor vai acabar, mas a tecnologia terá um papel muito importante dentro desta prestação de serviço. Hoje em dia, o papel do corretor está mais em entender quais são as necessidades do cliente para achar o local mais adequado.

Temos uma pesquisa de índice de transparência, que mostra a transparência de todos os mercados nos quais a JLL atua e o Brasil está avaliado como um mercado semitransparente. Tempos atrás, não era. Quanto mais empresas de capital aberto, mais transparência. Quando nós viemos para cá, ninguém divulgava informações do mercado. Não é na divulgação dos dados que faço diferença, é na análise. Então, começamos a divulgar a movimentação do mercado sem receio. Como você atrai capital de fora se quem chega ao País não tem informação nenhuma? Acho que evoluímos muito nesse sentido também, o que permite que venha mais dinheiro para cá.
Qual é a expectativa com a nova célula de corretores associados? Como funciona essa vertente de trabalho e quais são os benefícios que ela proporciona?

Durante a evolução da empresa ao redor do mundo, não só a JLL, mas também os nossos concorrentes, aram a trabalhar, fora do Brasil, com a parte de corretores com remuneração variada. A nossa legislação trabalhista não permitia isso, então nunca investimos nessa vertente aqui. No entanto, a legislação mudou, em janeiro de 2015, e criou-se a lei dos corretores associados, o que permitiu que desenvolvêssemos este modelo, no qual trouxemos um grupo – que hoje possui cerca de 12 pessoas – para trabalhar com a nossa empresa. Eles são corretores autônomos e existe um contrato de associação entre estes profissionais e a JLL, no qual nos comprometemos a atender uma divisão de serviços e de remuneração. Isso vai nos permitir uma penetração muito maior no mercado, porque deixei de ter a amarra do custo fixo para poder expandir o meu negócio. Agora, divido este risco e o resultado com os meus parceiros associados. É uma forma boa de expansão. Não quer dizer que vamos nos associar a qualquer corretor, nosso negócio não é feito de volume, é feito de qualidade e ética. Tenho que achar o parceiro correto, que tenha uma cultura similar a nossa, embora ele tenha total liberdade para trabalhar. Está funcionando super bem. Estamos buscando a expansão deste grupo.

Como é planejado o desenvolvimento da JLL?

Crescemos com a expansão dos nossos negócios e a abertura de mercados. Começamos como uma empresa de gestão de condomínios, expandimos para o mercado de transações – do lado do inquilino –, depois para o facilities management e para o capital markets, que é venda de ativo e de investimento. Fomos agregando serviço a serviço. Mais recentemente, investimos bastante em montar uma equipe forte para competir bem no mercado de locação, desta vez do lado do proprietário. Temos, também, a gestão de projetos, que é uma área grande. Para se ter uma ideia, em 2015, fomos os maiores gestores de projetos de São Paulo, ou seja, a empresa que mais construiu escritórios na cidade. E, posteriormente, expandimos para outros serviços. Entramos no mercado e,então, ganhamos market share. É assim que a JLL cresce. Estamos sempre de olho em possíveis aquisições, em empresas que tenham o perfil parecido com o nosso e nas quais possamos colocar dinheiro. Fora do Brasil, só neste ano, fizemos 36 aquisições.

Fonte: Buildings