Entrevista com Carlos Javier Betancourt sobre ciclos do setor imobiliário

Formado em istração pela Fundação Getulio Vargas, com MBA pela Pace University, em Nova Iorque (EUA) e especialização pela Harvard Business School, é sócio-fundador e presidente da Bresco.

Carlos Javier fundou e foi CEO da Bracor Investimentos Imobiliários, uma das mais bem-sucedidas empresas do mercado imobiliário brasileiro, com quase US$ 2 bilhões investidos em propriedades corporativas. Soma 35 anos de experiência no ramo imobiliário e participou ativamente de algumas das mais importantes operações imobiliárias realizadas no País nos últimos anos. Também é membro do board da Universidade norte-americana Notre Dame.

O bom desempenho de qualquer empresa está relacionado a uma série de fatores, que mudam de setor para setor. No mercado imobiliário corporativo é preciso ter muita experiência para se destacar, sobretudo por se tratar de um setor que depende de muitos fatores externos. Antes de comprar um terreno ou um imóvel, bem como antes de elaborar e executar um projeto, é preciso entender uma série de fatores e cruzamentos de informações, além de inserir as projeções em um contexto de mercado.

Obviamente, não é possível prever o futuro, mas no nosso setor existe, sim, uma maneira de conseguir mais segurança nas tomadas de decisão: o estudo dos ciclos imobiliários. É claro que não se trata de algo tão simples, mas certamente é um estudo que dá bons resultados. Um dos exemplos mais notáveis desses resultados é o bom desempenho da Bresco, empresa fundada em 2011 e que tem como foco o mercado de condomínios logísticos. No final de 2019, a empresa abriu o seu FII, que chamou a atenção do mercado e tem apresentado ótimos resultados. E, certamente, toda solidez e respeito da empresa refletiu nessa boa situação.

Segundo Carlos Javier Betancourt, sócio-fundador e diretor da empresa, os bons resultados – não somente do fundo, mas ao longo desses anos de existência – é atribuído a diversos fatores, entre eles a qualidade dos empreendimentos, a equipe da empresa e, claro, o estudo e a compreensão dos ciclos.

Por meio de muita observação de mercado e de muito estudo, Betancourt é reconhecido como uma referência no tema e, claro, aplica todo es conhecimento na gestão da Bresco. Dono de um currículo e de sociedades invejáveis, o executivo é responsável por muitas das maiores negociações do setor no Brasil. Além disso, acumula conquistas e reconhecimentos para a empresa, em relação a diversos temas, como sustentabilidade, tecnologia, sistemas de vanguarda, conforto do usuário, entre outros. A seguir, você confere uma entrevista exclusiva que um dos maiores nomes do setor concedeu para a revista Buildings. Boa leitura!

Entrevista exclusiva para a revista Buildings

Revista Buildings: Qual é a sua experiência no mercado imobiliário corporativo?

CJB: Tenho 35 anos de carreira neste mercado. Uma das minhas primeiras atuações foi quando fundei a BCorp, uma consultoria imobiliária voltada para imóveis corporativos que me permitiu conhecer mais sobre todo esse negócio. A empresa cresceu rapidamente e, com isso, aceitei uma proposta de sociedade com a Colliers Internacional, por meio da venda de 50%. Mudei o nome para Colliers e fiquei vários anos à frente da operação. Foi uma experiência muito boa porque pude estar, de certa forma, tanto do lado do desenvolvedor quanto do inquilino, representando os dois, fazendo estudos de viabilidade, etc. Foi um conhecimento muito interessante e que serviu como base para o que faço.

Depois, fui convidado para ser o fundador do Pátria, juntamente com mais quatro sócios, antigos sócios e executivos do Banco Patrimônio. Montamos essa empresa com quatro grandes divisões, incluindo uma voltada para o mercado imobiliário, que funcionava sob o meu comando. Participei desse começo e fiquei por lá mais cinco ou seis anos. Saí de lá com um convite para montar um negócio puro de investimentos imobiliários com uma figura que, para mim, é a grande referência global desse negócio, o Sam Zell, fundador e presidente do Equity Group Investments, um grupo de Chicago (EUA) que conta com sócios e executivos extremamente competentes.

No Brasil, eles já tinham 50% da Gafisa, por meio da Equity Internacional, e tinham acabado de comprar 50% da Ecisa, que imediatamente ele transformou em BR Malls. Com essa sociedade, criamos a Bracor, por meio de uma parceria com pessoa física que era novidade para eles. Trata-se de uma plataforma que fez bastante sucesso, que começou sem nenhum ativo, mas que em cinco ou seis anos já tinha 50 propriedades, desenvolvidas do zero ou compradas, mas todas com muita qualidade e institucionais.

Foi uma oportunidade fantástica de consolidar minha carreira, além de aprender com a experiência dos sócios e poder me aprofundar mais em diferentes análises de ciclos. Quando abrimos a Bracor, estávamos no pior momento do setor até aquela época, mas conseguimos estruturar tudo de uma maneira que nos permitiu aproveitar toda a subida do setor. Ao longo desses anos, aprendi muito sobre os ciclos. É uma característica da minha carreira: saber identificar o momento de ter mais paciência, o de crescer de forma mais arrojada, o momento de investir ou de desinvestir, etc.

E como surgiu a Bresco?

A Bracor tinha um período esperado de investimento. Em função do ciclo e do momento de mercado, até adiantamos um pouco isso. Foi em 2011, em um momento no qual tínhamos taxas de vacância de 2% em determinados segmentos e preços que eram superiores aos praticados nos maiores centros desenvolvidos do mundo. Muitos dos principais players disseram que era loucura, porque tínhamos uma ótima carteira e tínhamos história, mas foi algo extremamente positivo para nós.

Depois disso, recebi uma série de propostas para fazer a mesma coisa e isso acabou culminando na Bresco. Tivemos muito cuidado para abrir a empresa: primeiramente nos esforçamos para manter a equipe da Bracor, que está junta há muitos anos e conta com profissionais que possuem uma incrível soma de conhecimento. Conseguimos manter 80% da equipe. Também buscamos outras coisas importantes, como capital nacional. Com o capital internacional, corríamos o risco de ter que devolver o capital estrangeiro com correção de câmbio, o que gerava muita insegurança. Depois, uma postura ainda mais importante, trabalhamos para estabelecer uma mentalidade paciente de investimento, uma mentalidade de longo prazo, porque entendemos que precisávamos ir além do ciclo de baixa que já prevíamos.

Na época, ficou claro que se fizéssemos uma rodada de capital de private equity estaríamos trazendo capital com o câmbio errado, no momento mais caro e para sair do que prevíamos ser o pior momento do setor. Tivemos a felicidade de encontrar um grupo de investidores brasileiros, com reputação absolutamente impecável e com mentalidade voltada para sustentabilidade e qualidade. Então, e empresa começou do zero e com uma equipe que tinha uma bagagem enorme, com conhecimento de fornecedores e de mercado, e com o capital certo. O nosso grande diferencial foi a leitura de que o mercado teria uma correção brusca, então começamos com muita cautela. Depois, na medida em que percebemos melhorias em relação aos preços, às documentações, etc, aumentamos a velocidade do negócio.

A Bresco sempre foi conhecida como uma empresa voltada para condomínios de galpões. Por que esse foco?

Nosso direcionamento sempre foi tanto construir quanto comprar ativos, mas com foco forte nesse setor. Costumo dizer que não “surfamos a onda” do momento, temos a disciplina de entender sobre o negócio e esse é o nosso grande alvo; são muitos anos de experiência. Fazemos outras coisas, principalmente no que diz respeito a grandes parques corporativos, mas a área de logística é o nosso foco. Ainda assim, essa diversidade é importante, sobretudo por podemos fazer parques que são predominantemente logísticos, mas nos quais cabem algo de escritórios e, eventualmente, de hotelaria. É mais algo para complementar o parque e explorar o potencial. Um grande exemplo disso é um empreendimento que temos em Viracopos (Campinas – SP), no qual a logística é o principal elemento, mas temos também um centro comercial, um hotel e alguns prédios de escritórios. É uma área de um milhão de metros e que tem “vocação” para isso.

A empresa também tem foco em diversas modalidades de negócio, como built to suit, sale & leaseback, compra, locação e venda. Por que isso é importante?

A “” da Bresco consiste em relações bem construídas, então buscamos ligações muito fortes com os principais players. Em alguns casos, temos terrenos que servem para empresas do porte que queremos trabalhar e, em outros momentos, atendemos essas empresa para fazer algo específico que ela está demandando em algum lugar. Então, esses diferentes modelos de negócio se resumem no que podemos fazer para buscar qualidade para as melhores empresas, para favorecer esse relacionamento bem construído e de longo prazo. Mas não importa a forma de trabalho, não abrimos mão da qualidade, seja em relação à localização ou ao produto, bem como de negociações relacionadas às boas condições comerciais e à flexibilidade.

Nosso negócio é de longo prazo e isso proporciona conforto para os ocupantes dos nossos imóveis. É algo que não tem no Brasil, não trabalhamos no mercado de condomínios logísticos porque é a ‘bola da vez’, somos uma empresa brasileira com foco nesse mercado, que não vai mudar de segmento, não vai sair do País e que não vai deixar de investir em imóveis porque o setor está ruim.

Qual é a sua avaliação do mercado brasileiro de condomínios logísticos?

Quando fazemos uma comparação com os principais centros desenvolvidos do mundo, notamos que temos muito para fazer e para evoluir. É uma tarefa que a Bresco tem feito há anos, não somente por meio do sócios internacionais, mas também por meio de investimentos fortes fora do Brasil nos últimos anos, com destaque para o Japão e para os EUA, principalmente na época em que o ciclo brasileiro estava em declínio, quando víamos poucas oportunidades adequadas ao risco por aqui. Além de terem sido investimentos interessantes, aprendemos muito. Por exemplo: no Japão, todos os nossos galpões têm placas de captação de energia solar na cobertura, e já estamos fazendo a mesma coisa por aqui. Temos construções que desfrutam de arquitetura bastante avançada, mas não é somente isso, temos evoluções em relação à operação e ao sistema de investimento. Vou para o exterior duas vezes ao ano para conhecer as últimas tecnologias que impactam no mercado. No mínimo uma vez por ano vou para o Vale do Silício, para conviver com as pessoas que estão lá, pessoas das empresas que estão desenvolvendo desde os caminhões autônomos – que já são realidade, principalmente nos EUA – até drones e aplicativos que geram eficiência logística. Estamos no processo de desenvolvimento de tudo isso, mas não restam dúvidas de que o Brasil já tem ótimos parques logísticos. Temos algumas das maiores empresas globais por aqui, além de ótimas empresas nacionais. Obviamente, temos muita coisa de qualidade ruim e muito oportunismo, mas com o tempo os inquilinos vão saber identificar o que é bom ou não, desde o pátio de manobras até as vias de o, ou seja, vão saber, cada vez mais, identificar a boa qualidade. Temos um caso bem interessante, que é um Centro Logístico que construímos sob medida para a Natura, onde toda a operação é automatizada. A eficiência lá é muito grande e tivemos que construir com o pé-direito mais alto do que o normal, com 20 metros. Somente a instalação do maquinário, que veio da Europa, demorou um ano em meio, mas a eficiência logística é brutal.

A Bresco é uma empresa patrimonialista, um perfil que sempre ficou evidente para o mercado. Como essa característica impacta nos negócios?

Chegamos a contratos de 20 anos. Nosso negócio é de longo prazo e isso proporciona conforto para os ocupantes dos nossos imóveis. É algo que não tem no
Brasil, não trabalhamos no mercado de condomínios logísticos porque é a “bola da vez”, somos uma empresa brasileira com foco nesse mercado, que não vai mudar de segmento, não vai sair do país e que não vai deixar de investir em imóveis porque o setor está ruim. Temos a capacidade de prestar todo tipo de serviço de manutenção, de fazer a expansão que o inquilino precisa e de cuidar da qualidade. Para nós, o negócio não é um negócio de giro rápido, ficamos na propriedade e temos orgulho da qualidade que entregamos.

Recentemente, a Bresco abriu um Fundo de Investimento Imobiliário que já teve uma ótima valorização. O que impulsionou essa iniciativa?

Observo o mercado de fundos há 20 anos, desde as primeiras conversas sobre isso, e estudei bastante sobre a história desse modelo, principalmente nos EUA. Quando analisamos a história dos REITs, como é chamado esse mercado por lá, notamos que ele também começou em um situação longe do ideal, era praticamente uma porta de saída para ativos ruins, quase um descarte de produtos que não tinham futuro e que eram ados para pequenos investidores. Acho que no Brasil não foi diferente, incluindo algumas criatividades brasileiras, como os modelos de alavancagem de construção, garantindo renda por um ano. Quando ava esse ano, às vezes prédio estava vazio e a rentabilidade ia de 100 para zero. Mas até mesmo em relação à dificuldade com os mecanismos de financiamento por aqui os fundos tiveram papel importante. Vimos fundos peculiares, como de agências bancárias – um produto desejado por um bom tempo –, fundos de lajes e fundos de um imóvel só. Nesse último caso, teoricamente, a pessoa estava diversificando o risco e comprava uma cota de um único ativo, o equivalente a comprar um único papel de um fundo de ações. Historicamente, também não havia diversificação de localização e de produto, mas tudo isso vem acontecendo de forma evolutiva. Ainda vemos muito oportunismo, muita gente que não é do setor, principalmente do mercado financeiro, que vê a oportunidade de fazer um FII e lança o produto para somente depois ver como vai fazer a gestão, ou cria um fundo por meio de uma conta de ativos problemáticos. Mas acredito que estamos chegando a um momento no qual vão entrar mais investidores institucionais, que sabem reconhecer quem tem experiência no negócio, quem dá ênfase na qualidade e em produtos que tenham risco ponderado adequado. No caso da Bresco, vemos com tranquilidade o nosso fundo, porque não temos como objetivo o tamanho e, sim, a qualidade. Se o tamanho for consequência de um trabalho de qualidade, melhor ainda. É um fundo claramente focado nisso e no conhecimento do negócio, com excelentes empreendimentos e excelentes inquilinos. Por exemplo: na minha opinião, a esquina logística mais importante do Brasil é a esquina da
Marginal Tietê com a Rodovia Anhanguera. Lá, temos um inquino de alta qualidade, o Grupo GPA. É de lá que sai todo o e-commerce do Pão de Açúcar. E esse ativo faz parte do fundo, nós não fizemos um fundo excluindo os melhores ativos, colocamos todos os ativos e consideramos todos eles como sendo de qualidade excepcional. Assim como aconteceu nos EUA, vamos ar por essa evolução e acredito que vamos seguir por um caminho muito bom.

Como é feita a gestão dos ativos e do fundo?

Diferentemente da grande maioria dos fundos nos quais os investidores originais vedem 100% dos ativos, nós ficamos com grande parte dele. Temos cerca de 60% do fundo. Na nossa mentalidade, os imóveis continuam sendo nossos e o relacionamento com o inquilino não muda, bem como o cuidado com a manutenção do imóvel. Seguimos com a ideia de sempre crescer o fundo com qualidade, seja por meio de novos produtos, seja por meio da expansão dos que já temos.

Com base no conhecimento sobre os ciclos, qual é a sua avaliação do mercado de condomínios logísticos?

O que estou vendo é um momento positivo do ciclo, já saímos do fundo do poço e, lentamente, estamos nos recuperando, vemos isso por meio da redução das taxas de vacância. Tenho feito algumas palestras fora do Brasil e sempre destaco que somos um dos poucos países que está na contramão dos ciclos da maior parte dos países desenvolvidos. Esses países estão, como eles dizem lá fora, late in the cicle, ou seja, em um ciclo de alta já esticado no mercado, com uma perspectiva de correção. Se essa correção vai ser lenta, forte, se vai acontecer neste ano ou no ano que vem, não tem como saber, mas sabemos que são ciclos muito longos de alta. Somos um dos únicos países que corrigiu violentamente os valores de aluguel, que sofreu impacto do câmbio e que ou por um momento da economia no qual praticamente nada acontecia. Existe, segundo a minha visão, um conforto muito grande de que as correções foram feitas e os exageros ficaram para trás,
sem que restem ricos de termos qualquer tipo de interpretação equivocada do momento do mercado. O que estamos vendo no mercado de condomínios logísticos é um primeiro processo, no qual temos queda na taxa de vacância e absorção do que estava vazio. A partir deste ponto, vamos ver, outra vez, um movimento de crescimento de estoque, boa parte dele com empreendimentos de boa qualidade, porque estamos evoluindo. O que está demorando para acontecer, mas apostamos que vai acontecer em função da redução de vacância, é a retomada dos preços, já que os últimos anos foram extremamente favoráveis para os inquilinos. Fazemos análise de preços há muitos anos: em 2006, tínhamos o momento de baixa da último ciclo antes deste que está terminando. Na ocasião, tínhamos o preço médio de aluguel de R$ 13 por metro quadrado ao mês, isso no pior momento do ciclo. Se somente fizermos a correção desse valor e trouxermos para o pior momento deste último ciclo, no final de 2019, entendemos que o valor deveria ser R$26,40. Podemos ter como base, também , os momentos de alta: no ciclo anterior, isso aconteceu em 2012, quando a média era de R$23. Corrigindo isso pela inflação, este valor seria de R$34, aproximadamente. Hoje, essa média, entre R$19 e R$20, está cerca de 25% abaixo do que deveria estar no pior momento do ciclo. Não é uma equação matemática, mas essa análise leva em consideração os valores de locação no
Brasil e a comparação desses valores com os que são aplicados no exterior. Historicamente, existem momentos nos quais os valores por aqui foram superiores aos praticados lá fora, em mercados desenvolvidos, como o de Chicago, nos EUA. Mas hoje acontece o oposto. Temos esse espaço para recuperação de preços e projetamos que isso deve acontecer rapidamente.

A sustentabilidade é uma preocupação recorrente nos empreendimentos da Bresco. Por que essa postura é importante?

Temos histórico sobre isso, somos membros fundadores do Green Building Council Brasil, entidade responsável pela certificação LEED no País, e fomos a primeira empresa brasileira a receber o selo nível gold em um imóvel do tipo, um centro logístico que fizemos para a Colgate na Rodovia dos Imigrantes. Foi uma iniciativa pioneira e, desde então, temos obsessão em certificar quase todos os nossos imóveis. Sou membro do conselho do LEED e tivemos a sorte de encontrar sócios que pensam da mesma forma, que são os sócios controladores da Natura, reconhecidos como referência em relação ao tema. A certificação ou a ser algo básico para nós e resolvemos ir além: somos a primeira empresa do nosso setor a fazer parte da B Corporation, que é uma associação criada pelo Richard Branson e que já conta com algumas das principais multinacionais. Trata-se de uma certificação que tem alguns pilares e um deles é a preocupação com os funcionários, ou seja, a preocupação em oferecer benefícios diferenciados para quem trabalha com a gente. Existe, também, a preocupação com as comunidades de atuação. Um exemplo disso é a adoção que fizemos de quatro escolas públicas em Viracopos, região onde temos um grande investimento. Temos, nos nossos empreendimentos, painéis solares, reuso de água, central própria de tratamento de esgoto, fiação enterrada… enfim, não é somente construir assim, estamos impactando as comunidades. Temos, ainda, a questão dos clientes, o relacionamento de longo prazo com eles e os diferenciais que tudo isso proporciona. E, claro, tudo o que é sustentável acaba tendo custo revertido para os inquilinos, que pagam menos pelo condomínio. Até mesmo na nossa operação isso tudo tem impacto. Recentemente, entramos para a lista de empresas que fazem parte do Great Place to Work. Isso tudo vem como algo inerente, não somente em relação ao meio ambiente e à economia de recursos e de capital, mas também em relação à melhorias para as pessoas e para as comunidades. Tudo isso tem a ver com sustentabilidade.

O que temos como realidade e como tendência no setor de condomínios logísticos e nos empreendimentos da Bresco?

Temos uma preocupação cada vez maior com o conforto do usuário, algo que não é levado muito em consideração quando abordamos imóveis de logística, mas que para nós é importante. Alguns dos nosso empreendimentos já têm até rooftop e temos as áreas de descontração e lazer como instalações cada vez mais importantes. Estamos terminando um empreendimento onde temos, na cobertura, uma área de jogos, com minigolf, um tabuleiro gigante de xadrez e área para descompressão e descanso. Tudo isso tem relação com o cuidado com quem vai ocupar. Temos, também, outras frentes de trabalho, como com sistemas que geram eficiência, com foco na redução no tempo de espera do caminhoneiro, e sistemas de segurança. Do ponto de vista de desenho, os nossos galpões são extremamente eficientes. Muitas vezes uma empresa que não faz análise profunda acha que está fazendo um bom negócio alugando mais barato, mas do ponto de vista de capacidade de armazenagem ela perde muito. Além disso, temos um foco muito forte em relação à localização.

Quais são os planos da Bresco para o futuro?

Estamos com um foco bem forte e com um trabalho bem interessante no e-commerce. O share desse mercado no Brasil ainda é muito pequeno, cerca de 5% do varejo, sendo que nos EUA é de 15% e deve chegar a 50% nos próximos anos. Hoje, temos ótimas empresas no setor, mas temos muito para adequar em relação à eficiência, e boa parte dessa necessidade tem a ver com qualidade e localização. Nos EUA e no Japão, até pouco tempo, 50% dos consumidores de e-commerce aceitavam que a mercadoria chegasse em até 48 horas. Hoje, esse mesmo percentual de consumidores quer a entrega em até 24 horas. Ou seja, o nível de expectativa do consumidor de e-commerce – incluindo os brasileiros – tende a ser um, e a nossa realidade é outra. Já estamos atuando nessa frente e agora é só uma questão de aumentar a nossa participação nesse setor. Trata-se de um desafio enorme: além da dificuldade de encontrar grandes áreas, temos muitas áreas contaminadas, problemas com documentação e, claro, problemas com os os. Às vezes temos galpões de frente para a rodovia, mas a alça de o fica a 12 km e o caminhão precisa circular por ruas estreitas. Isso inviabiliza a operação. Tem espaço para construir, mas dependendo da área o preço tem que ser diferente. Você não pode imaginar que vai ter o mesmo preço em um galpão na cidade de São Paulo e no interior do estado, como em Itú ou em São José dos Campos. Em relação aos nossos ativos, estamos construindo um empreendimento em Itupeva (SP), o Bresco Itupeva II, com 95 mil metros quadrados, em frente ao que fizemos para a Natura. Já finalizamos, também, um outro galpão na mesma região – que é um grande centro de logística – que já conta com ocupações da Reckitt Benckise e da Bignardi Papéis. Estamos iniciando o projeto de um galpão de e-commerce em Osasco, em uma ótima localização, no entroncamento da Marginal Pinheiros com a Tietê. Em Viracopos, teremos mais dois galpões novos, além de um prédio de escritórios que será entregue em breve. Fora de São Paulo, estamos com um parque logístico na Bahia, voltado, sobretudo, para operação last mile para Salvador. Já temos o primeiro grande inquilino âncora, que é o Mercado Livre, com foco em uma operação muito moderna.