Entrevista – Armando Fregoso

Armando Fregoso, vice-presidente sênior e country manager da Prologis no Brasil fala sobre a qualidade e sobre os planos futuros para o país

É responsável por todos os esforços de investimento de capital e pelas operações na região, inclusive pelo desenvolvimento de projetos, aquisições e locações. Juntou-se à equipe brasileira da Prologis em 2014, sendo que já trabalhava na Prologis de Los Angeles – o maior mercado logístico do mundo – desde 2010. Antes de começar no Brasil, foi responsável por quase 50 transações, que envolveram desenvolvimento e aquisições que totalizam 2 milhões de metros quadrados, com um valor estimado de US$ 1.6 bilhões.

É comum acompanharmos o sucesso istrativo de empresas que possuem capital aberto. Em diversos setores, essa é uma realidade. Mas, entre essas, algumas chamam atenção, pela solidez e pela responsabilidade com que tocam os negócios. Esse é o caso da Prologis, empresa multinacional do setor de condomínios logísticos.

A Prologis chegou ao Brasil em 2008 por meio de uma t venture com uma empresa brasileira. A parceria não somente foi bem-sucedida, como também trouxe para o Brasil um padrão de qualidade e de especificações em condomínios de galpões logísticos que ainda não era realidade por aqui. Construções em tilt up, prédios com alta eficiência e amplos pátios de manobras são algumas das características que começaram a ser implantadas há dez anos e que estão presentes nos galpões da empresa.

Em 2017, a Prologis comprou a participação da empresa brasileira na t venture e seguiu os seus negócios no Brasil. Hoje, a empresa possui 23 galpões logísticos em oito condomínios, totalizando 215 hectares de terrenos e 1 milhão de metros quadrados em galpões. E, segundo Armando Fregoso, vice-presidente sênior e country manager da Prologis no Brasil – nosso entrevistado desta edição – o crescimento não deve parar. Além do perfil natural de investimentos da empresa, o ano de 2019 começou com anúncio da Prologis Brazil Logistics Venture (PBLV), uma t venture com um grande investidor canadense, a Ivanhoe Cambridge. A parceria vai desenvolver e operar condomínios logísticos no Brasil, especificamente em São Paulo e no Rio de Janeiro. Na entrevista a seguir, Armando fala sobre esses e outros temas. Boa leitura!

Quando começou a atuar no mercado imobiliário corporativo?

Comecei quando tinha 18 anos, como estagiário, quando ainda era estudante na Dartmouth College. Antes da Prologis, fui associado à Xebec Realty Partners, uma empresa de desenvolvimento logístico sediada em Los Angeles. Entre essa e outras experiências, atuei, também, na Colliers, em Budapeste, na Hungria. Há nove anos, em 2010, mudei para a AMB, que mais tarde virou a Prologis. Durante minha carreira, participei de organizações relacionadas à minha área, como a Dartmouth Society of Investment and Economics, o Tuck Real Estate Club e o National Association of Industrial and Office Properties (NAIOP). Também me tornei membro do Institution of Chartered Surveyors (MRICS) e do GRI.

E como foi a sua evolução dentro da Prologis?

Iniciei minha carreira na Prologis como analista, em Los Angeles. Era responsável pela análise de investimentos da região do sul da Califórnia, Nevada e Arizona. Depois, ei a assumir outras responsabilidades e crescer dentro da empresa. Cheguei ao Brasil há quatro anos e meio como gerente de investimentos. Após dois anos, assumi o cargo de gerente de mercado do Rio de Janeiro e de São Paulo. Em outubro do ano ado, assumi o cargo de country mananger do Brasil.

Como era a sua percepção sobre o setor quando o sr. começou a atuar?

O mercado norte-americano era mais desenvolvido. Em 2010, o setor de e-commerce estava começando a deslanchar, mas era algo que já tinha começado. Por lá, a coisa estava ficando muito mais forte justamente quando mudei para o Brasil, em 2014. Naquela época, o Brasil estava em fase de término de um ciclo do último boom econômico. Ou seja, os EUA estavam começando o crescimento depois de uma crise financeira enquanto o Brasil estava entrando em um período de recessão. Para a Prologis, foi uma época interessante, porque conseguimos simplificar o nosso negócio aqui no Brasil. Aproveitamos para arrumar os terrenos que temos e deixamos eles prontos para a retomada do mercado, do crescimento do mercado no ciclo.

Qual foi a impressão que a Prologis teve ao chegar ao Brasil, sobretudo em relação ao padrão de qualidade que a empresa aplicava no exterior?

Começamos a desenvolver nossos galpões por aqui porque percebemos, na época, que o mercado não tinha a qualidade e as especificações que queríamos para os nossos clientes, sobretudo pensando nos nossos clientes globais, que procuram a mesma qualidade que encontram em outros locais do mundo. As especificações que eles procuravam ainda não existiam por aqui. Então, começamos a comprar terrenos e desenvolver galpões com as mesmas especificações que tínhamos lá fora. No Brasil não existia, por exemplo, o trabalho com paredes tilt-up em galpões. Além disso, trouxemos empreendimentos de alta eficiência, com pátio de manobras maior, mais vagas para os caminhões, etc. Depois de construirmos nossos três primeiros parques logísticos, levamos alguns colaboradores para os EUA, para que eles pudessem fazer treinamento para trabalhar com as paredes tilt-up e assim seguimos com essa tecnologia por aqui. Somos a única empresa que faz todos os galpões com essa tecnologia no Brasil.

Com base nas observações da empresa sobre o mercado brasileiro, quais foram as estratégias e os objetivos traçados?

Além da qualidade construtiva e da eficiência, procuramos focar na experiência de alta qualidade para o cliente. Um exemplo disso é o nosso “showtime”, uma ação que fazemos quando vamos apresentar o galpão para um cliente. Entendemos que o cliente que chega para a visita acabou de viajar, por isso consideramos a forma como ele vai chegar e o que ele vai precisar e, dentro desse contexto, tentamos oferecer a melhor experiência possível. Levamos isso em consideração para que ele possa conhecer o empreendimento com calma. Então, tentamos montar um ambiente acolhedor, que tenha tudo o que precisamos para mostrar o galpão e um pouco mais, para deixar o visitante confortável. E não é somente aqui, a mesma experiência que ele tem aqui ele vai ter em qualquer outro empreendimento nosso pelo mundo. Temos ferramentas que ajudam o cliente a entender a nossa qualidade, a entender os nossos diferenciais. Temos, por exemplo, um mockup que mostra a capacidade do piso e uma trena para mostrar a altura. Então, a ideia não é somente respeitar a chegada dele, mas fazer com que ele saia entendendo, em detalhes, o espaço que estamos disponibilizando.

Na sua opinião, as empresas nacionais já entendem as vantagens de um galpão de alta qualidade e alta eficiência, bem como do sistema de condomínios?

É importante falarmos sobre isso. Hoje, metade do nosso portfólio é alugado por clientes nacionais. E isso é bom para nós, porque o Brasil tem muitas empresas fortes, são bons clientes. O mercado brasileiro de condomínios de galpões tem mudado muito. Há dez anos, o estoque nacional era de aproximadamente cinco milhões de metros quadrados. Agora, temos 12 milhões de metros quadrados. Tem crescido e mudado bastante. Durante a recessão, os clientes começaram a ficar mais atentos  ao tipo de galpão que querem alugar, na eficiência deles. Isso aconteceu bastante porque durante a crise muitos tiveram oportunidade de fazer flight to quality, mudando para galpões melhores do que os que eles ocupavam antes e por um preço atrativo. Então, acredito que esse período de recessão foi marcado por muito aprendizado no setor, que ou a entender a diferença entre os tipos e as classificações, ou a entender a eficiência dos galpões e a ligação que tudo isso tem com a operação. Tem mudado bastante ainda, como, por exemplo, a compreensão dos nossos diferencias: por que a construção de concreto tilt-up é melhor? Por que um amplo pátio de manobras é melhor? Por que é preciso ter vagas extras de estacionamento? O mercado já tem aceitado essas coisas como algo normal.

Quais são as diferenças entre o mercado brasileiro e os mercados de primeiro mundo?

Em tese, temos coisas parecidas. Vou abordar o mercado norte-americano, no qual temos uma boa atuação. O tamanho da população do Brasil e dos EUA não é muito diferente, assim como a existência de mercado consumidor. Temos uma diferença na indústria e esse é o primeiro ponto. O estoque total em empreendimentos logísticos em São Paulo é de 12 milhões de metros quadrados. Em Los Angeles, uma cidade com 13 milhões de habitantes – portanto, uma população menor do que a de São Paulo – o estoque total de é de 200 milhões de metros quadrados. Isso significa que existe oportunidade de crescimento.

Nos últimos anos, o mercado de galpões logísticos registrou bastante metragens de empreendimentos em projeto. Qual é o posicionamento da Prologis em relação a esse tipo de ação?

Temos terrenos para desenvolver. Acredito que temos uma vantagem competitiva, pois os nossos terrenos estão aprovados e alguns terraplanados, com tudo pronto para começar o desenvolvimento. Então, ganhamos esse tempo para desenvolver e entregar antes. Se tivermos uma demanda de um galpão de 150 mil m², por exemplo, conseguimos entregar em oito meses. Isso se a demanda for para um único galpão, pois temos terrenos prontos para construir mais de 500 mil m² se necessário.
O Brasil é um grande mercado consumidor, com muito potencial para crescer, e acreditamos que os últimos anos refletiram isso. A Prologis está pronta para investir nesse crescimento por meio de desenvolvimentos especulativos ou built-to-suit.

E qual é a localização desses terrenos?

Por enquanto, vamos continuar no raio de até 60 km de São Paulo e 30 km do Rio de Janeiro, como em Cajamar (SP), São João de Meriti (RJ) e Queimados (RJ). Esse de Cajamar devemos começar logo. São cerca de 50 mil metros de área construída. O empreendimento de São João de Meriti também está terraplenado e vai começar a ser construído logo. Será um condomínio com cerca de 200 mil m² de área construída e o primeiro prédio terá 30 mil m².

A Prologis sempre mostrou muita preocupação com a sustentabilidade. Por que isso é importante?

Temos, sim, a preocupação com a responsabilidade social e com o meio ambiente. Temos consciência de que devemos minimizar nossos impactos ambientais e maximizar nossos resultados benéficos. Temos certificação LEED em vários de nossos galpões, bem como sistemas que resultam na redução do custo de condomínio. A sustentabilidade também está diretamente ligada ao conforto dos usuários e essa também é uma das nossas maiores preocupações. Felizmente, escutamos bastante dos nossos clientes que o ambiente dos nossos galpões causa uma boa sensação. Isso tem a ver com a tecnologia de paredes pré-moldadas (tilt-up) que faz parte do método construtivo de todos os nossos galpões, porque esse tipo de solução colabora, até mesmo, para o conforto térmico. Temos, também, preocupações com a responsabilidade social. Nos esforçamos para fortalecer as comunidades onde trabalhamos e vivemos. Nossos funcionários demonstram seu compromisso pessoal colocando tempo e recursos em organizações que promovem o bem-estar educacional, ambiental e social.

Um ponto que nem sempre é abordado quando falamos em parques logísticos, mas que é um foco da Prologis, é a parte dos serviços. Como a Prologis trabalha esse ponto?

Nós mesmos gerenciamos os nossos condomínios. Em relação ao controle de o, temos a portaria principal, pela qual as entradas somente são liberadas quando o locatário libera. Ele, por sua vez, tem a sua própria portaria, com a sua própria segurança. Essa é somente a parte de segurança. Como os condomínios são afastados da cidade, sempre construímos, na área comum, um restaurante. Recentemente, implantamos um sistema de bicicletas para mobilidade interna – como para ir ao restaurante –, como alternativa aos traslados. Na prática, entendemos que essa atenção com a área comum é interessante, mas sabemos que existem outros pontos importantes, como o atendimento de solicitações. Por isso, temos o gerenciamento interno. E esse serviço não é terceirizado, como acontece nos condomínios de várias empresas do setor. Assim, por se tratarem de funcionários nossos gerenciando, temos profissionais que conhecem os detalhes do empreendimento e dos clientes, o que possibilita a resolução mais rápida e da melhor forma para o ocupante, melhorando e experiência dele.

A redução no desenvolvimento nos últimos dois anos ajuda a estabilização do mercado. Agora, a Prologis vai continuar o desenvolvimento, vamos continuar comprando terrenos e galpões prontos, se fizer sentido para o nosso negócio, claro. Estamos em uma nova fase de crescimento no Brasil, com PIB positivo, e isso ajuda a colocar a máquina para funcionar de novo.

Em relação à qualidade construtiva e à eficiência, o que você pode destacar nos empreendimentos da Prologis?

As nossas especificações são diferentes das que são aplicadas no mercado. Fazemos o pátio de manobras de 37 ou 38 metros, com mais 15 metros para vagas de caminhão. Isso não é normal por aqui, mas nos EUA isso é um padrão, não somente da Prologis. Visando eficiência, colocamos pouco mezanino. Esse é um ponto importante: temos eficiência acima de 90% nos nossos empreendimentos. Em relação ao espaço externo, entendemos que o caminhão tem que entrar e sair rapidamente e sem causar transtorno ou fazer grandes manobras. Ou seja, entrou, descarregou ou carregou e saiu, sem complicações.

Qual é a sua avaliação da situação do mercado brasileiro de condomínios logísticos?

A taxa de vacância ainda está um pouco elevada para o que consideramos normal. Mas a redução no desenvolvimento nos últimos dois anos ajuda a estabilização do mercado. Agora, a Prologis vai continuar o desenvolvimento, vamos continuar comprando terrenos e galpões prontos, se fizer sentido para o nosso negócio, claro. Estamos em uma nova fase de crescimento no Brasil, com PIB positivo, e isso ajuda a coloc

ar a máquina para funcionar de novo.

Quais são os planos futuros da Prologis no Brasil? O mercado pode esperar alguma novidade?

Vamos continuar desenvolvendo a nossa qualidade e, claro, vamos continuar procurando melhorias. Além disso, vamos focar bastante na boa experiência do cliente. Em relação às novidades, claro que estamos sempre estudando novas alternativas. Como gerenciamos os nossos empreendimentos in house, acompanhamos muito de perto as necessidades dos nossos clientes e isso pode nos mostrar coisas novas. Sei que a Prologis chegou ao Brasil trazendo muitas novidades para o setor, novidades que acabaram sendo implantadas em outros empreendimentos, e nós nos sentimos bem de ter feito essa colaboração. Mas é engraçado perceber que se no ado trouxemos a qualidade de fora do país, muitas coisas que fazemos aqui podem ser implantadas por lá. Nossos empreendimentos aqui têm espaço maior entre as colunas, assim como o pé-direito. Isso começou a ser aplicado nos EUA há poucos anos. As pessoas que vêm de lá olham os nossos galpões aqui e notam a qualidade. A Prologis, no mundo todo, é uma empresa que foca na experiência do cliente e isso inclui o tipo de galpão e os serviços que entregamos. Nossas experiências são sempre compartilhadas internamente e as novas soluções são adotadas globalmente.