Valores de aluguel e venda e Cap Rate: a verdade com base em dados
Por Fernando Didziakas, Diretor Comercial da Buildings
Todos nós, ao longo das nossas carreiras no mercado imobiliário, paramos para olhar diversos gráficos de evolução de preços pedidos e pensamos “o gráfico é bom, mas não condiz com a realidade”, ou “preço pedido, hoje em dia, não quer dizer nada, o que vale é a transação”.
Para muitos, essas afirmações nunca foram mais verdadeiras do que são agora. O mercado ainda está se ajustando aos preços neste momento desafiador, sem saber ao certo quando vamos começar a sentir uma melhora relevante na economia, um aumento do PIB, uma redução da taxa de desemprego e nos demais índices que influenciam diretamente a ocupação de espaços corporativos.
Com este desafio em mãos – de trazer uma luz sobre o que o mercado está praticando em termo de preços de locação e venda – fizemos uma análise na nossa amostra de transações dos últimos anos. Os dados que vou apresentar nos próximos gráficos são relativos aos preços transacionados de locação e venda, ponderados pela quantidade de metros quadrados transacionados.
Que os preços de locação estão caindo nos últimos anos, todo mundo sabe, e isso está comprovado no Gráfico 1. Mas quanto, efetivamente, estão caindo?
A nossa amostra de transações mostra uma média transacionada para o mercado Corporativo Classe A de São Paulo de R$ 120,00/m² em 2013 (quando a vacância registrou 12,9% no 1º trimestre do ano). Em 2016, o preço médio transacionado foi de R$ 77,00/m² (com a vacância em 23,3% no 4º trimestre).
Nesta análise, estamos considerando o valor nominal do contrato, sem contar descontos, carências, cash allowance e qualquer outro benefício dado pelos proprietários. Ou seja, a queda foi de 36%, aproximadamente.
Voltando a olhar os preços pedidos, de quanto foi a queda? Veja o Gráfico 2.
A média do preço pedido em 2013 foi de R$ 130,00/m² e em 2016 R$ 95,00/m², queda de 27%.
Agora, veja, no Gráfico 3, a diferença entre o preço pedido e a média transacionada, ano a ano.
Em 2013, a margem entre o preço pedido e o transacionado era de 7,7%. Hoje, os descontos chegam na casa dos 18,9%, por isso a impressão de que os preços pedidos não querem dizer muita coisa.
A tendência para o ano de 2017 é que os descontos continuem altos, graças à vacância ainda existente.
O mercado de aquisições reage de outra forma?
Nesses últimos anos, vimos vários exemplos de compras de edifícios comerciais (inteiros ou parciais). Dentro do universo corporativo classe A, mais de 2,5 bilhões de reais foram transacionados nos últimos quatro anos, apenas na cidade de São Paulo.
Assim como os preços de locação, o preço médio transacionado de venda também sofreu o impacto do momento atual da economia e do mercado imobiliário. Mas, durante esta análise (no meio das minhas muitas contas, fórmulas, planilhas, etc.), é possível enxergar como os preços de vendas demoram mais para reagir frente aos preços de locação. Enquanto as transações de locação começaram a cair de 2013 para 2014, as transações de venda continuavam subindo. Foi apenas de 2014 para 2015 que começaram a cair também, acompanhando o mercado de locações. Veja o Gráfico 4.
*No dado de 2014, não contabilizamos a transação de compra do Faria Lima 3500 que, por ser uma transação de um edifício locado para um inquilino com contrato padrão “Built-to-Suit”, teve valor transacionado muito maior do que a média, e não serve para esta análise comparativa
É certo que um dos principais fatores analisados, quando se faz uma proposta de compra de um espaço corporativo para investimento, é a renda que ela irá lhe proporcionar, seja de um contrato de aluguel já ativo ou o potencial pelo qual aquele imóvel poderá ser locado. Nessa análise de potencial, diversos fundamentos são considerados: o imóvel está na localização certa?, tem as especificações que o mercado exige?, entre outros fatores.
Sobre a renda do aluguel, um dos principais indicadores é o Cap Rate, ou Taxa de Capitalização. E, apesar das variações nos preços de aluguel, o Cap Rate conseguiu manter-se estável, entre 8% e 11%, conforme mostra o Gráfico 5:
Isso mostra que os investidores possuem uma coerência em suas análises e buscam requisitos mínimos de renda, ou fundamentos para avançarem em uma opção de compra.
Apesar de os números do 4º trimestre de 2016 apontarem uma queda na vacância do mercado classe A, com o novo estoque que deve ser entregue no início de 2017, a tendência é de que o preço de locação continue em patamares mais baixos, e o preço de venda acompanhará essa tendência.
Fonte dos dados: Buildings
A Buildings possui em sua base de dados uma amostra com mais de 3.000 transações, entre vendas e locações. Os gráficos e análises são opiniões baseados nessa amostra.
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