O mercado imobiliário corporativo viveu de tudo um pouco nos últimos anos. Experimentou os escritórios fechados, os colaboradores quase 100% em home office, áreas devolvidas por empresas, um grande volume de novas entregas de prédios, novas locações de imóveis, o retorno massivo dos funcionários aos escritórios, entre outras coisas.
ado o período mais intenso da crise sanitária, o setor reagiu. E os resultados dos últimos dois anos apontam que, na média das novas locações, as empresas aumentaram em 12% seus novos escritórios.
Isso demonstra que o setor já caminha em direção aos números que antecederam a pandemia.
Como fruto de tanta resiliência, nos últimos dois anos o mercado Corporate de alto padrão de São Paulo (Classe A) viu a média dos escritórios alugados por empresas aumentar em 12% em relação ao ano de 2022.
Embora o volume de absorção de novos espaços no 1T de 2024 tenha sido (bem) menor que o 4T de 2023, segundo dados da Buildings vale destacar que o mercado Corporate Classe A de São Paulo ainda apresentou pouco mais de 38 mil m² de absorção líquida positiva ante 102 mil m² do 4T/2023.
Além disso, segundo notícia do Valor Econômico, desde o início da pandemia, a maior parte das novas ocupações ficou restrita a espaços pequenos, de até mil metros quadrados.
Contudo, no final do ano ado, houve duas locações de seis mil metros quadrados, no complexo Parque da Cidade (na região da Chucri Zaidan, Zona Sul), aquecendo o setor.
Comparando períodos e cenários
Quando olhamos para o histórico do setor desde 2019 – antes da pandemia eclodir – dados da Buildings apontam que, na somatória dos 4 trimestres de 2019, 510 empresas locaram novos espaços contra 268 que devolveram escritórios.
Em metragem ocupada, foram 1200 m² de média de locação contra 980 m² de devolução. Na somatória dos quatro trimestres, foram mais de 320 mil m² de absorção líquida positiva no período.
Em 2020 – mergulhados na pandemia e diante das incertezas e dissabores advindos dela – o mercado de escritórios retraiu. Prova disso é que na somatória dos quatro trimestres, foram mais de 80 mil m² de absorção líquida negativa no período. Ou seja, o mercado estava inseguro.
A média de devoluções de espaço foi de 1150 m² contra 970 de novas ocupações.
Em 2021, o cenário já começou a mudar. O mercado de escritórios demonstrou reação, embora ainda pequena. Por isso, na somatória dos 4 trimestres do ano, a absorção líquida foi positiva em 14 mil m².
Novos ventos sopraram em 2022
Em 2022, o mercado já experimentava uma nova perspectiva, acentuada pela retomada do setor.
A absorção líquida positiva no universo Classe A foi superior a 100 mil m², ou seja, o mercado cresceu. Foram 470 empresas locando, numa média de novas locações em metragem quadrada ocupada de 850 m².
Por fim, os resultados de 2023 apontaram novamente o momento positivo do setor. Ainda não alcançou os níveis pré-pandêmicos de 2019, mas indica avanço. Foram mais de 180 mil m² de absorção líquida positiva. A quantidade de empresas que locaram espaços corresponde a 506 contra 300 companhias que devolveram.
Já os dados consolidados do 1T de 2024 apontam mais de 38 mil m² de absorção líquida positiva (Classe A). Embora menor que o 4T de 2023, segue em linha com esse momento de retomada do setor.
Nesse sentido, a expectativa é de que, se continuarmos nesse ritmo pelos próximos três trimestres, ultraaremos novamente os 100 mil m² na somatória do ano de 2024.
Para se ter ideia, o 1T de 2024 já apresentou outras locações volumosas, de 18 mil m² no Auri Plaza Faria Lima (localizado na Vila Olímpia), recém-entregue, e de 8 mil m² no edifício Birmann 32, na Faria Lima.
Outro destaque é que os ocupantes querem aumentar a frequência dos funcionários nos escritórios e estão buscando prédios de maior qualidade e com boa ibilidade. Há ainda um aumento dos metros quadrados por funcionário, que tem subido de 5 ou 6 por metros quadrados por pessoa para até 12, em alguns casos.
Em resumo, mais empresas alugaram nos últimos dois anos; mais empresas alugaram espaços maiores para suas equipes; e mais empresas alugaram do que devolveram espaços comerciais em São Paulo.
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Vacância cai na Vila Olímpia, Nova Faria Lima e Paulista no 1T de 2024
Os dados da Buildings apontam, ainda, que no 1T de 2024 a cidade de São Paulo possui hoje 12,028 milhões de m² locáveis de escritórios em edifícios Corporate (lajes corporativas). Um dos destaques dos resultados do trimestre foi justamente o aumento do estoque total de imóveis.
Do 4T de 2023 para cá, houve um acréscimo de 18.548 m² de novo estoque na cidade de São Paulo (Corporate, todas as classes). Esse resultado se deve à entrega de dois empreendimentos: Estaiada Corporate, na região do Panamby Morumbi, e PVN Corporate Boutique, em Pinheiros.
A área locável de cada imóvel é de 13.757 m² e 4.790 m², respectivamente.
Em relação ao mercado de escritórios Corporate da cidade de São Paulo, são 294 edifícios de alto padrão (Classe A). Isso representa 5,010 milhões de m² de estoque total.
Como reflexo da ocupação dos prédios de escritórios em São Paulo, em três regiões da cidade, a taxa de vacância caiu.
Vila Olímpia teve maior expressão
A região da Vila Olímpia foi o maior destaque no 1T de 2024. No 4T de 2023, a região possuía 15,19%. Com a locação de 14 mil m² pelo Banco Master no edifício Auri Plaza, a taxa de vacância no 1T de 2024 caiu para 11,08%, uma redução de 4,11%.
Para as empresas que ambicionam uma localização (mais) estratégica para seu negócio, a região da Nova Faria Lima continua com o metro quadrado mais valorizado de São Paulo. Muitas empresas de tecnologia e do setor financeiro estão lá e não abrem mão dessa localização.
Contudo, a taxa de vacância estava crescendo na região nos últimos trimestres. No 1T/2024, no entanto, caiu para 7% no universo Corporate de alto padrão (ante de 7,45% do 4T de 2023).
Já na região da Paulista, a taxa de vacância caiu no 1T/2024, chegando a 18,18% (Corporate, Classe A). A Paulista possui 42 mil m² de atividade construtiva referente a 5 empreendimentos que serão entregues futuramente.
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