Conheça o Plano Diretor da cidade de São Paulo

Os impactos e as mudanças provocadas no mercado imobiliário

Neste ano, completamos seis anos do Plano Diretor da cidade de São Paulo, que deve direcionar o crescimento da cidade até 2030. Fazendo um balanço desse período, constatamos que muitas implantações previstas aconteceram e a cidade não parou de crescer, mesmo com as mudanças não muito populares do Plano.

Sendo assim, é importante pontuar algumas das ferramentas, alguns dos instrumentos desenvolvidos pela Prefeitura, e mostrar alguns indicadores de como o Plano Diretor impactou na forma como a cidade cresceu.

O Plano Diretor mexeu em conceitos estruturais da urbanização e fez com que profissionais e empresas tivessem de se reinventar para conseguir trabalhar e evoluir, levando em consideração as novas regras. Foi preciso mudar a forma de olhar para a cidade e de projetar.

O crescimento ainda não foi o desejado, mas podemos notar o que vem acontecendo de maneira positiva. Em 2019, a Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP) elaborou um relatório completo sobre a evolução do Plano, no qual encontramos alguns indicadores interessantes que vou abordar aqui.

Sobre a direção de crescimento da cidade, um bom indicador é a compra de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Como já esperado, é possível observar um forte fluxo e aumento na produção de empreendimentos nos eixos de transformação (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – ZEU), onde o potencial construtivo é maior, sem limite para o gabarito e com benefícios para fachada ativa, fruição pública e para uso misto. Ainda que sejam impostas limitações de vagas, houve maior atração de investidores.

Confira no gráfico a seguir o ranking de concentração de área excedente resultante de OODC, de 2014 a 2018, na divisão por subprefeitura da capital paulista.

Outro indicador que podemos mencionar é o desenvolvimento dos Planos de Intervenção urbanas (PIU’s). Eles têm por objetivo reunir e articular os estudos técnicos necessários para subsidiar os processos de requalificação urbana em áreas subutilizadas e com potencial de transformação, em sua maioria localizada na Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM).

No site Gestão Urbana, da prefeitura de SP, é possível ar informações detalhadas dos seguintes PIU’s, que se estão em diferentes estágios de aprovação:

Em implantação: Anhembi, Pacaembu, Terminal Princesa Isabel e Nesp.
Em andamento: Setor Central, Arco Jurubatuba, Arco Pinheiros, Bairros Tamanduateí e Vila Leopoldina.
Em proposição: Arco Tiete, Nações Unidas, Minhocão, Jockey Club e Vila Olímpia.

Estes planos de intervenção promovem crescimento acelerado dassas regiões, atraindo investidores, sobretudo como resultado da oferta de benefícios específicos.

Evolução do mercado

Outro avanço que podemos observar após a implantação do Plano Diretor é a atualização do código de obras e edificações. O conceito do projeto simplificado trouxe um olhar mais urbanístico para as aprovações, além de reduzir o tempo de aprovação dos projetos. Isso gerou maior celeridade ao desenvolvimento de novos empreendimentos.

A implantação do projeto Aprova Rápido trouxe agilidade para a aprovações de alta complexidade, aumentando os números de processos aprovados. O Geosampa – ferramenta com geo referenciamento que conta com vários dados da cidade – também ofereceu transparência e rapidez na busca por informações sobre o Plano Diretor e sobre a lei de uso e ocupação do solo.

As operações urbanas que contam com legislações específicas para o desenvolvimento de áreas delimitadas continuam sendo fortes instrumentos para promover melhorias em algumas regiões da cidade.

Temos vigentes as seguintes operações urbanas: Água branca, Urbana Centro, Faria Lima, Água Espraiada e Bairros do Tamanduateí.

É possível conhecer mais detalhes sobre essas operações no site Gestão Urbana da PMSP. No momento, estão ocorrendo revisões de algumas Operações Urbanas e da lei de uso e ocupação do solo com foco em mudanças e ajustes na lei, para melhor utilização dos projetos para a cidade.

Alguns dos principais ajustes esperados são:

Aumento de gabarito em algumas zonas;
Redução de exigência do número de vagas de estacionamento em algumas zonas de uso;
Mudanças na cota solidariedade;
Mudança em áreas computáveis ou não computáveis.

Segundo o IBGE, a cidade de São Paulo possui cerca de 12,18 milhões de habitantes (2019). Por isso, realizar mudanças urbanísticas de maneira organizada e estratégica não é tarefa fácil, assim como acompanhar tais mudanças.