Neste novo vídeo no canal da Buildings no Youtube, Fernando Didziakas apresenta de forma macro e também por bairros, quais foram as regiões de São Paulo mais afetadas com as devoluções de escritórios em 2020. Para entender bem esse cenário, ele está analisando os números referentes à absorção líquida do 1T de 2020 (pré-pandemia) e do 4T de 2020 (após três meses intensos de crise da saúde).
Para quem não está familiarizado com o termo, a absorção líquida mede a quantidade de metros ocupados de um trimestre a outro, sendo um claro indicador de crescimento ou retração do mercado de um trimestre a outro. Para ficar mais familiarizado com os termos do mercado imobiliário, confira este vídeo: Os 8 índices para analisar o mercado imobiliário.
Em razão disso, nesta análise não vamos abordar a taxa de vacância das regiões ou dos fundos imobiliários.
Alguns regiões sofreram mais; outras, menos. Mas também é importante enxergar o que foi ocasionado pela pandemia e quais foram os movimentos do mercado de todas a classes e também apenas a de alto padrão em São Paulo.
Como cada região sofreu com as devoluções
Dentre todos os edifícios corporativos (Classe A,B e C), a região que menos sofreu foi a Nova faria Lima.
1 Lugar – Nova faria Lima
Ela saiu de um estoque ocupado de 1.257 mil m² (fechamento do 1T de 2020) para 1.273 mil m² (fechamento do 4T de 2020). A performance da região entre o 2T ,3T e 4T foi boa; ela não perdeu espaço; pelo contrário: ganhou mais. Isso mostra a resiliência da região.
2 lugar – Chucri Zaidan
Esta região possuía 711 mil m² no 1T de 2020 e fechou o 4T de 2020 com – 14 mil ocupados, ou seja, caiu para 697 mil m².
3 lugar – Paulista
Dispunha de um estoque total ocupado de 1.574 milhões de m² no 1T de 2020 e terminou o 4T de 2020 com 1.528 mil m², com uma líquida negativa de – 46 mil m².
4 lugar – Vila Olímpia
Possuía 557 mil m² no 1T de 2020 e encerrou o 4T de 2020 com 506 mil m², perdendo 50 mil m² de ocupação.
5 lugar – Berrini
Possuía 411 mil m² no 1T de 2020 e encerrou o 4T de 2020 com 330 mil, ou seja, teve uma liquida negativa de 80.488 mil m².
Por esses números é possível perceber que a cidade, como um todo, perdeu muito, mas que a perfomance de uma região para outra muda muito.
Mesmo dentro de uma cidade pujante como São Paulo, existem discrepâncias grande por localidades e regiões.
Também é importante entender esse cenário e considerá-lo para a escolha de fundos imobiliários.
Mercado Classe A (alto padrão)
A Nova Faria Lima do 1T de 2020 para o 4T de 2020 teve uma líquida positiva de aproximadamente 6.300 metros.
A maior devolução do ano nesta região foi de 2700 metros, que foi a saída da XP investimentos do Faria Lima Square.
O que vimos também foi o comportamento de algumas empresas que sublocaram seus espaços ao invés de devolver. Provavelmente porque devem estar com contratos bem amarrados com multas altas para devolução. E como não compensaria ir por este caminho, a sublocação acaba sendo uma boa alternativa – uma saída do ponto de vista financeiro.
Como segunda região que mais devolveu foi a Chucri Zaidan, com uma líquida negativa de 8.590 metros. Aqui, o grande destaque foi a Torre C do Rochaverá, como a Nextel (case) que saiu de lá devolvendo 14 mil m². Foi uma devolução muito importante porque desde que este edifício foi entregue, ele teve ocupação muito alta, muito positiva.
Vale destacar que as torres vendidas para FIIs foram as torres A e B. A Torre D também está dentro de FII.
Em terceiro lugar das regiões que menos sofreram está a Vila Olímpia, com uma líquida negativa de 16.676 metros. A maior devolução foi no condomínio Central Vila Olímpia, com 3.300 metros.
A quarta região que aparece é a Paulista, que perdeu 26.049 m² em edifícios Classe A. Neste sentido, o Paulista Star foi o que teve mais espaço devolvido, mas é importante destacar que não teve influência da pandemia. Já estava prevista esta devolução desde dezembro de 2019.
Em quinto lugar, o maior pênalti em devoluções de espaços foi novamente a região da Berrini, com uma líquida negativa de 75.451 metros quadrados. Esta sofreu bastante com devoluções. O empreendimento que mais sofreu foi o Cenu Torre Norte que está dentro de FIIs.
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Para conferir o vídeo na íntegra, assista abaixo:
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