Neste novo vídeo no canal da Buildings no Youtube, Fernando Didziakas traz uma análise detalhada sobre a região que será termômetro na recuperação do mercado de escritórios na cidade de São Paulo. Trata-se da região da Chucri Zaidan – que tem crescido em edifícios de alto padrão.
Historicamente, São Paulo teve o seu centro comercial localizado na Paulista. De lá para cá, ela desceu para as regiões da Faia Lima, Itaim Bibi (que hoje é a Nova Faria Lima), Vila Olímpia, Berrini e agora temos na Chucri Zaidan um grande polo comercial em desenvolvimento. Ainda existe potencial na Chácara Santo Antônio, é valido mencionar.
A cidade fez basicamente esse caminho de desenvolvimento comercial e o miolo da Chucri Zaidan ganhou grande relevância nos últimos tempos.
Edifícios da Chucri Zaidan
Olhando do escritório da Buildings que está localizado – no 18º andar da Rua Henry Dunant na Chácara Santo Antônio – em direção à Berrini, podemos ver empreendimentos como a Torre Z, a ponta do RiverView, que ou por retrofit recentemente e se tornou multi-inquilino.
Também enxergamos as duas torres do shopping MarketPlace. As torres do Rochaverá, o WT Morumbi, o Morumbi Corporate e atrás dele, o Parque da Cidade. E logo na frente há a construção do Esther Towers, o EZ Towers que nasceu como característica de propriedade privada e hoje está na estrutura de fundos imobiliários.
Aqui já temos um conglomerado de prédios, além do novo shopping do Parque da Cidade.
Região da Chucri Zaidan. Foto: Jean Santos
Região importante
Como se pode ver, há uma variedade muito grande de serviços à disposição do público que trabalha, estuda e/ou mora na região. Além dos shoppings com restaurantes, farmácias, academia, escolas, há linhas de trem e metrô que facilitam muito o o e a locomoção.
O perfil corporativo na cidade de São Paulo aponta 252 imóveis de escritórios de alto padrão, numa área de mais de 4 milhões de m². Quando olhamos para os espaços ofertados são cerca de 70 mil m² – que serão devolvidas pelos inquilinos nos próximos meses. A taxa de vacância atual corresponde a 20%, o que é considerada alta.
Destes 252 empreendimentos comerciais de alto padrão, 30 deles estão na região da Chucri Zaidan.
histórico
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Quando olhamos o nosso histórico, os empreendimentos classe A da Nova Faria Lima são 48 edifícios e quase 1 milhão de m² de alto padrão:
Se considerarmos apenas o universo A+ da Nova Faria Lima são 677 mil m² existentes, um volume bem grande.
Porém, quando olhamos para o classe A+ da Chucri Zaidan temos 735 mil m² de altíssimo padrão nessa região, ou seja, é a região de São Paulo que tem a maior quantidade de m², por isso sua grande relevância.
Os 30 edifícios classe A e A+ existentes, apresentam 30% de taxa de vacância. É alta, claro. Se comparada com São Paulo como um todo, a vacância é de 20% neste universo.
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Aspectos importantes de uma região como centro comercial
Primeiro: a região possui diversos empreendimentos de alto padrão, variedade de serviços e transporte público de qualidade, com linhas próximas de trem e metrô.
Segundo: tem a maior quantidade de empreendimentos de alto padrão, o que valoriza muito as relações comerciais.
Terceiro: com 30% de taxa de vacância, bem alta, naturalmente haverá queda nos preços de locação. Essa região vai atrair inquilinos de outras regiões e haverá melhores condições de negociação de preço. Um exemplo é a Enel, que está saindo do outro lado da cidade (Alphaville/Barueri) para se realocar por aqui. Está vindo para um prédio do Parque da Cidade.
É válido destacar que houve grandes devoluções, como no Morumbi Corporate e no Rochaverá, e que cidade sofreu com isso. Mas a região também recebeu novas entregas, com as três torres do Parque da Cidade, e vai precisar de algum tempo para absorver esta entrega.
Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia praticam preços diferentes. Isso é normal. Mas a Chucri Zaidan será sempre um balizador para o restante da cidade em relação ao preço do m². Com o ar do tempo será normal que a taxa de vacância reduza e que a região consiga praticar preços melhores. Será sempre um comparativo na hora de renovação de contrato.
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Fundos imobiliários e novos projetos
Essa região também ganha relevância em relação ao FIIs. Por aqui existem o BRCR11, o JSRE11, o KNRI11 e o SARE11. Há uma porção de fundos imobiliários que estão ativos nos empreendimentos desta região e isso torna esta análise ainda mais interessante.
Além de tudo isso, há ainda o que está em construção, tanto para retrofits quanto empreendimentos primários.
Esta região ainda tem uma expectativa de crescimento de novo estoque para ser entregue nos próximos trimestres. Como é o caso das torres A e B do Esther Towes. Com isso, a Chucri Zaidan vai ter de enfrentar estas entregas em um futuro próximo.
Como vocês devem ter notado, de fato, a região possui um potencial gigantesco. Os próprios números já têm mostrado isso. Em condições normais, ela terá grandes atrativos para muitas empresas.
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