Notícia do Brazil Journal aponta que a Capitânia acaba de lançar seu primeiro fundo de shoppings. A princípio, isso aconteceu ao comprar participações em empreendimentos como o Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet. Para se ter ideia, a gestora tem R$ 23 bilhões sob gestão, dos quais R$ 9 bi são em fundos imobiliários. m4b4x
Em primeiro lugar, o Shoppings AAA FII (SH11) foi capitalizado em R$ 150 milhões (até agora). Isso se deu basicamente com dinheiro dos ‘fundos de fundos’ da própria Capitânia. Além dos sócios da gestora.
Nesse sentido, o objetivo é levantar mais R$ 180 milhões numa oferta restrita a investidores institucionais. Isso deve ser concluída nas próximas semanas. Na sequência, a gestora tem planos de fazer outra oferta, destinada aos investidores de varejo.
No total, o fundo deve largar com cerca de R$ 500 milhões. São os recursos necessários para fazer frente aos pagamentos das participações que o FII já comprou em cinco shoppings.
Além do Cidade Jardim e do Catarina Fashion Outlet, nos quais tem 6,1% e 10% do capital, respectivamente, o FII da Capitânia comprou participações minoritárias em outros shoppings. Entre eles, no Iguatemi Fortaleza (9%), no Vila Romana (10%), em Florianópolis, e no Ribeirão Shopping (5%), em Ribeirão Preto.
Da mesma forma, as compras foram feitas a prazo, com a última parcela dos pagamentos prevista para dois anos à frente.
A captação vem num momento complexo para o mercado de fundos imobiliários, em que está difícil levantar novos recursos dada a Selic a 13,75%.
“Este é um mercado que só está fazendo oferta hoje na base da troca de chumbo entre as gestoras: ‘compra aqui que eu compro lá’,” disse uma fonte do setor. “Não existe dinheiro novo entrando no mercado.”
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Fundos imobiliários de tijolo 656yo
O novo fundo marca a entrada da Capitânia no mercado de fundos imobiliários de tijolo. Até agora, a gestora tinha uma atuação forte no setor, mas só como alocadora de capital. Ela comprava participações em outros fundos e principalmente no mercado de crédito, dando seed money para projetos.
A decisão de entrar agora em tijolo foi oportunística, disse o gestor de FIIs da Capitânia, Caio Conca. Segundo ele, quando o mercado está líquido e os fundos conseguem emitir, as empresas listadas também estão com o a capital, o que faz com que a concorrência pelos bons ativos seja muito grande e o preço das transações exploda.
Ao mesmo tempo, os bons ativos estão concentrados nas mãos de poucas empresas ou famílias, que geralmente são pouco alavancadas.
“Nos últimos 12 meses percebemos que havia uma janela rara, com empresas e fundos vendendo ativos bons a preços atrativos e uma escassez de capital no mercado,” disse ele. “Não tinha quase ninguém concorrendo nas transações, e por isso vimos a oportunidade de entrar.”
Outros investimentos 5p3z3q
A Capitânia comprou o Cidade Jardim na venda da fatia da Gazit, que está alavancada no exterior e colocou todos os seus ativos no Brasil à venda. Já o Catarina Fashion Outlet foi comprado da XP Malls e os outros três do VISC11, um fundo de shoppings da Vinci.
Os dois FIIs venderam para reciclar capital e fazer distribuições adicionais aos cotistas.
Caio disse que os shoppings adquiridos são todos dominantes em suas regiões e têm perfil .
“Esses shoppings fazem um NOI [uma métrica de receita] de R$ 2.200 por metro quadrado por ano, bem acima da média do mercado brasileiro,” disse ele. Segundo o gestor, a média do mercado gira em torno de um NOI de R$ 900 a R$ 1.400 por m², com o melhor portfólio listado hoje — o do XP Malls — operando com um NOI de R$ 1.400 por m².
Para saber mais, leia notícia completa no Brazil Journal
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