Anistia de imóveis em São Paulo

Os detalhes da legislação para regularização

No dia 27 de dezembro de 2019, foi publicado o Decreto no 59.164, que regulamenta a Lei nº 17202, de 16 de outubro de 2019, referente à anistia de obras irregulares na cidade de São Paulo. Devemos ter atenção à lei e ao decreto, pois ao contrário do que muitos pensam, a “famosa” anistia não regulariza tudo: existem muitas exceções e detalhes que devem ser conhecidos antes do protocolo do processo, evitando, assim, indeferimento e inviabilidade de regularização, bem como surpresas em relação aos valores a serem desembolsados para tal.
Por isso, é relevante a abordagem de algumas disposições gerais com foco no imóvel não residencial, conforme cito a seguir.

Quais imóveis podem ser anistiados?

A anistia é permitida para imóveis com obras concluídas até 31 de julho de 2014;
É permitida a anistia até o coeficiente de aproveitamento máximo e uso permitido nas zonas, de acordo com lei 13885/04;
Para regularização de área superior ao coeficiente básico, deve ser paga a outorga onerosa, que explicarei a seguir;
Deve ser recolhido o ISS referente às áreas construídas adicionais;
O imóvel deve atender às legislações referentes à segurança (Segur e Corpo de Bombeiros), bem como os quesitos de ibilidade, higiene e salubridade.
Há possibilidade de pedido de demolição de áreas não íveis de regularização durante o processo de anistia, desde que seja recolhido o ISS também da demolição.

Quais imóveis não podem ser anistiados?

Imóveis com área construída computável acima da área construída permitida máxima conforme a lei 13885/04;
Imóveis cuja atividade não é permitida na zona;
Áreas irregulares construídas em áreas públicas;
Imóveis que estejam em áreas de operações urbanas ou operações interligadas e tenham utilizado os benefícios de legislações específicas;
Áreas irregulares construídas em faixas não edificáveis e Áreas de Preservação Permanente (APP);
Áreas irregulares construídas em áreas atingidas por melhoramento viário posterior ao ano de 1988 ou que tenham decreto de utilidade pública. Mas se a lei de melhoramento for anterior à 1988 e não exista DUP, o imóvel pode ser anistiado;
Imóveis com sentença transitada em julgado sobre obras irregulares;
Imóveis com restrições convencionais de loteamento.

Quais imóveis dependem de anuência prévia?

Imóveis tombados ou envoltória de bens tombados por órgão de proteção ao patrimônio histórico e cultural (Condhephatt, Compresp, IPHAN);
Imóveis em APP, ainda que respeitada a faixa;
Imóveis que necessitam de aprovação específica do Comaer (aeronáutica);
Atividades NR 3, exceto centrais telefônicas;
Imóveis classificados como Polo Gerador de Tráfego (PGT);
Imóveis destinados a atividades que exigem licenciamento ambiental;
Imóveis em vila que abriguem atividades diferentes do uso residencial. Nestes casos, é preciso apresentar anuência de 100% dos proprietários dos imóveis da vila.

Para anuências municipais adicionais, a prefeitura deve fazer a emissão em até 30 dias após apresentação de todos os documentos.

Modalidades de anistia:

Anistia automática: para imóveis residenciais que eram isentos de pagamento de IPTU até 31 de julho de 2014;
Anistia declaratória simplificada: imóveis residenciais com até 500 m²;
Anistia declaratória: imóveis residenciais com até 10 metros de altura, HIS e HMP, bem como os destinados a usos não residenciais de baixo risco com até 1.500 m² de área total construída;
Anistia comum: demais imóveis e atividades não residenciais.

Para as modalidades 3 e 4, é preciso ter a participação de um(a) arquiteto(a) ou engenheiro(a) responsável pelas áreas construídas adicionais, com CREA e ART/RRT emitida pelo conselho de classe.

Para imóveis com área impermeável superior a 500 m², é preciso atender a exigência de 15% de área permeável ou construir um reservatório para a água de chuva. Na inviabilidade de atendimento deste quesito, é necessário fazer um pagamento para a prefeitura, em conjunto com a Fundurb.

O mais importante é ter ciência se é possível regularizar a área pretendida, conhecer o valor de outorga e do ISS a ser pago antes do protocolo do processo. Além disso, é preciso checar se existem exigências complementares que podem adicionar custos à regularização.