Fernando Didziakas Sócio da Buildings
A compra da Torre Diamond pelo BC Fund, ocorrida durante esse período de pandemia provocada pela Covid-19, é analisada detalhadamente pela Buildings. Apesar das incertezas e desafios desse momento, o que isso pode significar?
A Torre Diamond é um empreendimento de padrão AAA, que possui 37.000m² e está localizado na região da Chucri Zaidan, em São Paulo.
Ele foi entregue em setembro de 2013 e possui um histórico de vacância baixíssimo. No ato da entrega já estava 40% pré-locado e desde o começo de 2015 até o momento, permanece 100% locado.
Embora não sejam os mesmos inquilinos desde o começo – alguns saíram e outros entraram – é interessante observar que também os próprios inquilinos expandiram e absorveram os espaços vazios. Isso deixa o empreendimento com uma absorção significativa.
Essa torre possui 10 inquilinos atualmente com destaques para a Samsung, que ocupa algo em torno de 14.000m² e a Cargill, que ocupa 8.000m². A metragem restante está dividida entre os demais 8 inquilinos.
Quando olhamos para a Chucri Zaidan, geralmente não é a primeira região que vem em nossa cabeça para grandes empreendimentos de escritório.
Apesar de não ser a região mais famosa, nem a mais cara, é a que possui o maior adensamento de m² triple A da cidade, até mais do que a Faria Lima quando se compara estoque por km² de área. É uma região teoricamente nova do ponto de vista de relevância no mercado de escritórios em São Paulo.
Além disso, tem como competidores muito próximos edifícios como Rochaverá, WTorre Morumbi, EZ Towers e as Torres do Parque da Cidade.
Vale ressaltar, ainda, que esses competidores não estão listados aqui apenas por serem próximos, mas também por possuírem qualidades técnicas compatíveis.
Sobre o negócio realizado pelo BC Fund
A aquisição, que está ainda no processo formal de Duo Dilligence, foi feita por R$ 810 milhões, o que dá um valor por m² de R$ 21.900,00 aproximadamente.
De acordo com o relatório divulgado pelo BTG, o aluguel médio do empreendimento está em R$ 109/m². Quando fazemos a conta do Cap Rate anual, essa taxa é de 5,9%. Acredito que um Cap Rate de 6% nesse momento é justo.
Porém esse mesmo relatório do BTG aponta um Cap Rate estimado de 7,25%. Onde encontramos essa diferença? Na RMG – Renda Mínima Garantida, de 24 meses. Esse acréscimo faz o Cap Rate chegar nos 7,25%.
Nesse sentido e na linha de melhorar a qualidade do portfólio e aumentar a exposição para empreendimentos de alto padrão em São Paulo, o movimento do BC Fund é bem assertivo.
Ele também é certificado pelo Leed Gold (um diferencial de sustentabilidade), está muito bem construído, localizado e ocupado.
Além disso, o empreendimento tem uma arela que liga a torre direto ao Shopping Morumbi, outro diferencial que facilita o o de funcionários na hora do almoço (e evita que se molhem quando estiver chovendo).
Outro destaque é que a Torre Diamond faz parte de um complexo que possui outra, a Torre Golden, que hoje tem 13,5% de vacância e uma maior variedade de inquilinos, sendo a Deloitte – com 12.600m2 – o maior deles.
Foto: Buildings
Desafio futuro para o BC Fund
Com relação ao futuro do empreendimento, um dos desafios da gestora será manter os inquilinos da torre com upside de preços, pelo simples fato de existirem outros concorrentes na região e em seu entorno.
Isso consequentemente poderá gerar uma dificuldade nas renegociações de aluguel futuramente. Além disso, ofertas futuras também surgirão pela própria atividade construtiva.
Com isso, há se pensar que a cada renovação de aluguel, eles precisarão ter uma boa estratégia de negociação. Afinal, será inevitável que os inquilinos coloquem na balança se vai compensar sair ou permanecer no local.
A conclusão a que se chega é que essa transação é muito relevante, acertada e corajosa, sobretudo nesse momento de pandemia e tantas incertezas.
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