Adaptado à crises, mercado imobiliário demonstra resiliência

Após enfrentar um período de crise entre 2015 e 2017, o mercado imobiliário corporativo vinha mostrando sinais de recuperação ao longo de 2019, trazendo boas perspectivas para 2020. Sim, o ano foi iniciado com otimismo, mas em menos de três meses, vimos a corda ruir em razão da pandemia protagonizada pelo novo coronavírus.

Entretanto, pode-se dizer que agora, ventos de calmaria começaram a surgir.

De março do ano ado para cá, após viver um período intenso de dúvidas e incertezas, o mercado de escritórios começou, a partir deste segundo semestre, a retomar suas atividades presenciais – ainda mantendo o home office como alternativa em muitos casos. O modelo híbrido já se tornou uma realidade fixa para a grande maioria das empresas. E claro, sem interferir de forma alguma na produtividade ou desempenho das equipes de trabalho e na boa entrega dos produtos e serviços.

Enquanto o mercado de escritório sofreu os efeitos negativos da pandemia em 2020 – com salas comerciais fechadas, escritórios desocupados e redução significativa de espaços – vimos na outra ponta, o mercado logístico decolar e expandir sua atuação, surfando na onda crescente do e-commerce.

Isso já demostra que o mercado, de certa forma, está enxergando e fazendo bom uso das oportunidades que toda crise pode trazer.

O mercado imobiliário residencial também foi na contramão da crise e viveu um dos melhores anos da sua história, com aumento do volume de vendas, dos preços médios, do número de lançamentos e do crédito para financiamento de compra e construção.

E o que dizer dos fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), que possuem diferentes estratégias e ativos em seu portfólio, são o maior símbolo desse movimento de crescimento. Em agosto do ano ado, o segmento atingiu a marca recorde de 1 milhão de investidores pessoas físicas.

Dados da B3 mostram que, em julho ado, o nicho dos FIIs alcançou a marca de 1,44 milhão de investidores, número bem acima do total de 1,17 milhão de cotistas em dezembro de 2020 e dos 645 mil, ao fim de 2019.

Sim, oportunidades se desenharam ou foram projetadas também nesse cenário de crise, afinal, esta não é a primeira recessão enfrentada pelo mercado imobiliário – e provavelmente não será a última.

O mercado ou por baixas

Em reportagem exclusiva ao Jornal da GloboNews, publicada em julho ado, a Buildings apresentou dados sobre o recorde de devoluções de escritórios nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Na ocasião, também analisou a diferença dos números entre o primeiro semestre de 2020 e 2021.

Por que o 1° semestre de 2021 se devolveu mais do que no 1° semestre de 2020? Na avaliação de  Fernando Didziakas, sócio diretor da Buildings, a questão pode ter sido de ordem financeira:

“Cremos que o volume de devoluções no ano ado não foi tão significativo porque é preciso ter caixa para fazer as obras necessárias à devolução do imóvel, entre outras coisas”, explicou.

Também em vídeo produzido para o canal da Buildings no Youtube, trouxemos a história do ciclo imobiliário na cidade paulista desde 2005 com o objetivo de entender como o mercado de escritórios se comportou ao longo destes anos.

Olhando para o contexto histórico é possível analisar a relação entre a baixa e a alta da taxa de vacância, entender como se deu a crise imobiliária de 2016 (e suas consequências), bem diferente da crise sanitária vivenciada neste último um ano e meio de pandemia.

Lá em 2005, a cidade de São Paulo possuía 204 empreendimentos de alto padrão. Dados do 2° trimestre de 2021 mostram que existem 249 imóveis, numa área total de 4,2 milhões de m², com cerca de 440 mil m² de atividade construtiva.

Para onde o mercado está indo a partir de agora e o que podemos esperar dos próximos trimestres?

Segundo o monitoramento realizado pela Buildings, e de acordo com os dados apurados no fechamento do 2° trimestre de 2021, o estoque total aumentou com a entrega de novos empreendimentos: o crescimento do novo estoque foi de quase 80 mil m². Sobre a atividade construtiva, ela permanece com 440 mil ainda em construção (2T2021).

Houve um decréscimo na ocupação nominal de m², de 3,300 milhões m² para 3,230 milhões de m², o que gerou uma absorção líquida negativa – que é quando o mercado deixa de crescer de um trimestre a outro.

Não é nenhum novidade, dado o cenário já analisado anteriormente, que esses números estão relacionados com os efeitos destes últimos meses, com algumas devoluções de espaços em razão do home office. Com isso, claro, a taxa de vacância subiu e fechou o 2T por volta de 22%.

Para entender melhor, confira nosso vídeo abaixo:

Leia também:
– Como será o retorno gradativo aos escritórios?
– A nova era do facilities estimula que as empresas ampliem suas ofertas de soluções
– O mercado logístico ainda é a bola da vez?

Cenário mais positivo

Quem acompanha os conteúdo da Buildings também deve se lembrar que fizemos uma análise detalhada sobre a região que, acreditamos, ser o termômetro na recuperação do mercado de escritórios na cidade de São Paulo. Trata-se da região da Chucri Zaidan – que tem crescido em edifícios de alto padrão.

Historicamente, São Paulo teve o seu centro comercial localizado na Paulista. De lá para cá, ela desceu para as regiões da Faia Lima, Itaim Bibi (que hoje é a Nova Faria Lima), Vila Olímpia, Berrini e agora temos na Chucri Zaidan um grande polo comercial em desenvolvimento. Existe, também, potencial na Chácara Santo Antônio.

A cidade fez basicamente esse caminho de desenvolvimento comercial e o miolo da Chucri Zaidan ganhou grande relevância nos últimos tempos.

Como se pode ver neste vídeo, há uma variedade muito grande de serviços à disposição do público que trabalha, estuda e/ou mora na região. Além dos shoppings com restaurantes, farmácias, academia, escolas, há linhas de trem e metrô que facilitam muito o o e a locomoção.

Dos 252 empreendimentos comerciais de alto padrão que existem em São Paulo, 30 estão na região da Chucri Zaidan.

Para conhecer mais sobre os aspectos importantes de uma região como centro comercial em desenvolvimento, clique aqui.

Mudanças e oportunidades à vista para o mercado imobiliário

Na outra ponta da crise, a pandemia também proporcionou novos ares e metodologias na forma de pensar as novas relações de trabalho dentro dos escritórios e das empresas.

Como o home office precisou ser adotado às pressas, até mesmo por empresas que não tinham qualquer interesse ou propensão em fazê-lo a médio ou longo prazo, as adaptações das mais variadas tiveram de ocorrer a toque de caixa. E funcionaram bem justamente porque o mercado é resiliente e está sempre buscando inovações.

Já vimos diversas empresas do segmento de tecnologia e setor financeiro, por exemplo, declararem retorno das atividades presenciais neste segundo semestre. Outras estão se organizando para o início do ano.

Embora cada empresa tenha sua metodologia ou maneira de operacionalizar as atividades, o mercado de trabalho precisou ser remodelado – de várias formas diferentes – para atender a nova demanda trazida (ou imposta) pela crise da saúde.

Alguns tópicos relacionados que deverão ou já foram aplicados aos novos espaços de trabalho corporativos am por:

• Distanciamento controlado
• Mobiliário de fácil higienização
• Salas de reuniões menores e ampliação dos espaços abertos
• Flexibilização de horários
• Ambientes híbridos
• Biofilia terá seu lugar no mercado dos novos escritórios

Isso vai proporcionar a escolha pelo formato ideal de jornada de trabalho, seja híbrida, com revezamento ao longo da semana, dias no escritório e dias em casa, modulares com períodos alternados, como um mês no escritório e outro não, ou disruptivas com o trabalho sendo realizado 100% remoto.

Para conhecer alguns dos modelos de ‘escritórios do futuro’ já adotados pelas empresas, clique aqui.

Os escritórios continuarão sendo importantes para as empresas?

Em artigo publicado em junho ado, um exemplo claro da resiliência do mercado imobiliário diz respeito ao crescimento das empresas de tecnologia em metragem quadrada ocupada durante a pandemia.

Sim, o nível de ocupação de metros quadrados de empresas de tecnologia, em especial as FAANGs (Facebook, Amazon, Apple, Netflix e Google) cresceu justamente neste cenário de crise.

Como essas empresas já estão acostumadas a lidar com as transformações digitais, e muitas delas já utilizavam o trabalho remoto muito antes da pandemia chegar, são conhecedoras das limitações e dos benefícios que esta modalidade de trabalho oferece, e talvez já tenham antecipado algumas das tendências que estão por vir no mercado corporativo imobiliário.

A Amazon, por exemplo, alugou mais de 350 mil m² de escritórios desde que a pandemia começou, localizados principalmente em Boston e Seattle; enquanto a Apple alugou 116 mil m² e o Facebook 101 mil m², dos quais 24 mil foram no Brasil (no coração da Faria Lima). A Netflix e o Google, ainda que de maneira mais tímida, também cresceram: 24 mil m² e 10 mil m², respectivamente.

Outro fator importante é como os espaços físicos aumentam a criatividade das empresas. Muito antes da pandemia (e desde a década de 1980), a IBM já era adepta do trabalho remoto. Em 2009, a companhia anunciou que economizou mais de 100 milhões de dólares com o fato de 40% da sua força de trabalho estar trabalhando de casa.

Contudo, a percepção de desequilíbrio entre home office e escritório fez com que a IBM alterasse toda sua política de trabalho remoto em 2017. Ela percebeu que a economia gerada pelo home office não deveria ser o único fator a ser considerado.

Para ler artigo na íntegra, clique aqui.

Um mundo pós-pandemia

Flexibilidade se transformou na palavra de ordem no mercado de escritórios de alto padrão. Um processo que apenas engatinhava e que seria concluído em 10 ou 15 anos, foi acelerado e se tornou realidade em menos de um ano.

E essa flexibilidade não significa apenas alternar dias de trabalho presencial com home office, mas oferecer áreas verdes e abertas onde o funcionário possam trabalhar num lounge sem necessidade de estar numa mesa interna. Além disso, mais conforto com opções de serviços, dentro e fora do prédio, transporte público próximo e apoio às alternativas de transportes, como bicicletas e patinetes, com vestiários apropriados.

Um novo conceito de edifício triple A se consolidou nos últimos meses.

“O que era um prédio triple A antes de 2015 ou 2016? Era atender especificações técnicas, como fachada com granito e pé direito alto, por exemplo. Isso é commodity. Hoje, além de atender as especificações técnicas, se não tiver outras duas bases, de serviços e transporte, não é mais um triple A”, disse o presidente da BR Properties, Martín Jaco, em matéria recente publicada no Valor Econômico.

Embora as previsões ainda sejam oscilantes, boa parte delas sinalizava na direção positiva por dias melhores para o Brasil, com a economia voltando a crescer e os negócios, prosperar. Com os funcionários retornando aos escritórios, parte da rotina do “antigo normal” volta a acontecer.

Apesar de todas as dificuldades enfrentadas com a pandemia e dos desafios frequentes, podemos dizer que estamos mais fortes agora. Na vida e nos negócios, aprendemos novas coisas e com isso, temos buscado a melhor maneira de nos adaptar às mudanças que este momento requereu de nós, além de superar obstáculos e resistir à pressão. E olha que não foram poucas.

Não podemos prever o que virá, mas com certeza aprendemos valiosas lições – e elas serão uma bússola a nos guiar daqui para a frente.

Fontes: com informações do Valor Econômico, Abecip, Infor Channel, Space Money e Select Imobiliaria