Com a pandemia do novo coronavírus e a imposição de uma nova postura nas relações de trabalho, diversas discussões surgiram em relação à utilização dos edifícios corporativos. Isso abriu espaço para alguns questionamentos sobre a resiliência do setor.
Por Bruno Condino da VBI Real Estate
A proposta deste artigo é apresentar, de forma resumida, o que vem sendo conversado nos últimos meses sobre a ocupação dos edifícios corporativos classe A em localizações estratégicas da cidade e o potencial efeito do home office sobre eles.
Ao analisarmos o mercado classe A de duas das principais regiões da cidade de São Paulo: Paulista e Faria Lima, precisamos destacar algumas informações. Ambas as regiões apresentam forte escassez de terrenos onde poderiam ser incorporados novos empreendimentos, representando uma grande barreira de entrada.
Além disso, a Faria Lima, um dos maiores e mais movimentados centros financeiros da América Latina, apresenta uma legislação específica na qual foi determinado um potencial máximo de área de escritórios a serem construídos.
Esse potencial máximo de área é, de certa forma, controlado pela prefeitura por meio da venda via leilão de CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção), uma taxa municipal que dá o direito ao detentor construir empreendimentos com área superior à área do terreno onde o projeto é desenvolvido.
Atualmente, quase todo o potencial adicional de construção disponível na Faria Lima foi consumido e, consequentemente, o volume projetado de novos empreendimentos nessa região tornou-se limitado. O resultado da escassez de novos projetos foi refletido no leilão de CEPAC que ocorreu no fim de 2019. Na ocasião cada CEPAC foi vendido com ágio de 169%, atingindo o preço unitário de R$17.601, o maior valor histórico negociado, representando quase 50% do custo total de um empreendimento, conforme pode ser observado na tabela a seguir:
Observando os dados do terceiro trimestre de 2020, disponibilizados pela Buildings, os futuros empreendimentos Classe A que serão entregues nas regiões da Faria Lima e Paulista nos próximos anos somam menos de 60.000 m², ou seja, volume abaixo da média anual dos últimos 10 anos, de aproximadamente 80.000 m².
Ainda analisando esses dados, pode-se notar que a taxa de vacância dessas regiões vinha em forte ritmo de queda até o primeiro trimestre de 2020 quando atingiu 3,8%. Enquanto inquilinos avam por dificuldades para encontrar grandes espaços contíguos disponíveis, os preços dos aluguéis cresciam mês após mês.
Não podemos esquecer que essa baixa vacância e o crescimento dos aluguéis vieram logo após a pior crise econômica e financeira enfrentada pelo Brasil, entre 2014 e 2016, período em que essas mesmas regiões chegaram a atingir quase 20% de vacância (em 2016).
Os reflexos da pandemia
Não podemos negar que com o advento da Covid-19, muito tem-se falado, mesmo que de maneira superficial, sobre o eventual impacto negativo do home office em relação ao futuro do mercado de escritórios. Com certa frequência, surgem notícias sobre empresas querendo adotar a prática do teletrabalho de forma definitiva e, consequentemente, gerando eventual redução da necessidade de ocupação de escritórios.
No auge da quarentena, empresas como Facebook anunciaram sua intenção em adotar o home office para grande parte de seus funcionários de forma permanente, assim como a XP Inc., que por diversos motivos anunciou seu interesse em desenvolver uma nova sede no interior de São Paulo.
Poucos meses depois, no entanto, essas mesmas empresas fizeram anúncios que vão contra o argumento das pessoas que interpretaram o home office de maneira negativa. O Facebook alugou parte do recém construído edifício Birmann 32 no coração da Faria Lima por valor de locação próximo ao máximo histórico da região. A própria XP, por meio de um de um dos fundos em que é gestora, anunciou a aquisição de um empreendimento classe A, o qual também será entregue na mesma região, por um preço próximo à máxima histórica.
Escritórios e salas de trabalho ficaram vazias por alguns meses.
O regime home office, mesmo que forçado, evidentemente acelerou o processo de digitalização nas organizações e facilitou a comunicação a distância, permitindo maior flexibilidade para a vida das pessoas. Porém, não podemos esquecer que o ser humano se desenvolve e evolui por meio de interações e conexões entre as pessoas.
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Ganhos na produtividade
Culturas organizacionais, ideias, criações, novos negócios, aprendizagem, promoções na carreira, networking, confiança, amizades, relacionamentos de longo prazo, entre outros, surgem de maneira mais assertiva e sustentável por meio de relações próximas, encontros, cafés e happy hours.
Para citar alguns exemplos de casos em que o home office talvez não tenha surtido o efeito desejado podemos lembrar dos casos da IBM (2009) e Yahoo (2013) que após um período no teletrabalho, optaram por chamar seus colaboradores a retornarem ao escritório devido à experiência negativa do distanciamento.
Outro caso mais recente é o do JP Morgan, maior banco dos Estados Unidos, que também afirmou que sua produtividade caiu e determinou a volta de grande parte de seus funcionários.
Mais produtividade no ambiente corporativo de equipe.
O mercado de edifícios classe A, que também dispõe de boa localização, já ou por diversas crises e em todas elas se mostrou fortemente resiliente. O home office veio para ficar e trouxe muitos benefícios para a população, e é de se esperar que algumas empresas adotem esse modelo de maneira parcial, de forma que permita uma certa flexibilidade e melhore a qualidade de vida das pessoas.
Vale lembrar que na pior crise econômica e financeira do Brasil, entre 2014 e 2016, a vacância desse segmento nas regiões da Faria Lima e Paulista chegou a quase 20%. O efeito da Covid-19 na economia fez com que a taxa de desemprego do país atingisse seu maior índice da série histórica (14,4%, Pnad Contínua – IBGE), o que poderia impactar na ocupação dos escritórios, uma vez que são menos pessoas trabalhando. Apesar disso não é o que vem sendo observado, já que a taxa de vacância nessas regiões para os escritórios classe A atingiu 7,1%, ou seja, valor ainda muito abaixo de outras crises onde essa taxa chegou próximo de 20%.
Ainda é importante destacar que um dos fatores para os edifícios classe A dessas regiões apresentarem maior resiliência é o fato das empresas terem preferência por ocupar aqueles mais eficientes e que proporcionem um ambiente mais agradável de trabalho a seus colaboradores.
O que esperar para o futuro
São cada vez mais raros a entrada de novos empreendimentos que não apresentem características como lajes corporativas amplas, ar-condicionado central, piso elevado, altura de pé direito alto, sistemas inteligentes de gerenciamento predial, certificações de sustentabilidade, bom o a transporte público, ampla rede de serviços como restaurantes, hotéis, mercados, farmácias, salão de beleza, entre outros.
Por fim, ao consideramos a escassez de terrenos, a restrição da legislação para construção de novos empreendimentos, o custo de obra, o tempo de aprovação e construção de um novo projeto, as especificações técnicas e por fim, mas não menos importante, a excelente localização dessas regiões, nos permite seguir confiantes de que o segmento de escritórios com boas especificações técnicas e em regiões consolidadas se manterão resilientes e com grande potencial de retomada de preços e aumento de ocupação no médio prazo.
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