Evento aborda as novas características de crescimento do mercado imobiliário corporativo
No dia 29 de maio de 2019, aconteceu, na cidade de São Paulo, o 5º encontro Exclusivo para clientes Buildings. Realizado no Berrini 500, torre que pertence à Barzel Properties – empresa responsável pelo retrofit e pelo reposicionamento do empreendimento no mercado – o evento registrou, mais uma vez, público superior à edição anterior. Como de costume, o foco principal do acontecimento – além do networking – foi apresentar os resultados e as análises do mercado imobiliário corporativo com exclusividade e em primeira mão para os clientes Buildings, bem como abrir discussões relevantes e colocar em pauta as análises dos diversos players participantes.
A apresentação dos dados atualizados e das análises foi feita pelo diretor comercial da Buildings, Fernando Didziakas, que iniciou sua fala destacando a continuidade do otimismo no mercado. Esse otimismo não tem a ver somente com os discursos sobre as boas expectativas para a retomada do crescimento do Brasil, mas também com os indicadores do setor. Contudo, logo no início da apresentação, Fernando destacou um contraponto dessa situação: a realidade macroeconômica não acompanha o otimismo do setor. A explicação para esse fato é a queda na projeção de crescimento do PIB para o fechamento de 2019, cuja previsão atual indica que o crescimento deve ser similar ao dos anos de 2017 e 2018. Fernando destacou que, embora existam mais notícias boas do que ruins para o mercado, é importante ter atenção à movimentação dos indicadores de crescimento da economia.
Outro lado utilizado para demonstrar a necessidade desse acompanhamento foi a taxa de desemprego, que afeta diretamente a ocupação das torres de escritórios, além de ser um termômetro da economia. Embora a taxa registada no primeiro trimestre de 2019 seja inferior ao mesmo período de 2018, ela segue em crescimento, sendo que está em 12,7%, um aumento de 1,1% em relação aos números registrados no final de 2018. Além desses fatos, Fernando destacou que o País vive, ainda, uma tensão em relação à aprovação Reforma da Previdência.
Depois de pontuar esses fatos, a apresentação seguiu para os indicadores específicos do mercado imobiliário corporativo, que mostram, justamente, o crescimento concreto e o otimismo do mercado. Na cidade de São Paulo, em um universo com cerca de 1.500 edifícios corporate, a taxa de vacância caiu de 17,49% no último trimestre de 2018 para 16,89% no primeiro trimestre de 2019. Quando isolamos somente os empreendimentos classe A, a queda no mesmo período foi ainda mais acentuada, de 19,01% para 17,03%, sendo que este mesmo nicho de mercado registrou absorção líquida de 92 mil metros quadrados. Embora seja um bom número, é inferior à absorção líquida registrada no mesmo período do ano anterior.
Mudanças e adaptações
Para seguir com a apresentação, Fernando relembrou alguns dados apresentados nos anos anteriores, referentes às movimentações das empresas ocupantes nos empreendimentos. Em 2017, 30% das movimentações para empreendimentos classe A na cidade de São Paulo eram de expansões das empresas, enquanto 65% era resultado de movimentações de flight to quality. Outros 5% eram de empresas que mantiveram ou reduziram a metragem ocupada. Uma das análises mais importantes sobre o período é a de que as empresas estavam mudando para empreendimentos melhores por causa da queda no preço, ou seja, não era uma fase que pode ser apontada como um mercado em ascensão, sobretudo do ponto de vista dos proprietários. Em 2018, já observamos uma alteração considerável nesses dados: 60% dessas movimentações eram de expansões, 35% de flight to quality e novas empresas e os mesmos 5% de empresas que mantiveram ou reduziram os seus espaços. Com esses números, o diretor comercial da Buildings destacou o período final da força do flight to quality. Ele apontou que movimentações do tipo sempre existiram e sempre existirão, mas que a tendência é a de que exista uma boa redução nas movimentações do tipo, rumo ao que pode ser considerado como normal para um mercado em equilíbrio.
Essa fase ficou ainda mais evidente quando foram apresentados os números do mercado corporate classe B, diretamente impactados pelo auge das movimentações do tipo nos anos anteriores. A vacância desse nicho está praticamente estagnada. Além disso, foram registrados 70 mil metros quadrados de absorção líquida nos últimos quatro trimestres, sendo 20 mil metros quadrados somente no primeiro trimestre de 2019. Ou seja, o crescimento da ocupação no mercado corporate classe A é proveniente de expansões, e não de empresas que fizeram flight to quality.
A atualização dos dados apresentados levou ao conhecimento do público que, no primeiro trimestre de 2019, 50% das movimentações em classes A corporate da cidade de São Paulo foram de empresas em expansão, enquanto 47% foram de novas ocupações e flight to quality. Apenas 3% foram de empresas que reduziram ou mantiveram suas metragens. Contudo, é válido destacar que os 47% do segundo grupo são compostos, em grande parte, por movimentações de empresas que expandiram dentro do mercado classe A e de novas empresas que já iniciaram as atividades ocupando espaços do tipo.
Para exemplificar, Fernando citou alguns cases que mostram essa movimentação, como o da empresa Elemídia, que expandiu a operação dentro do mesmo edifício no primeiro trimestre de 2019. A mesma coisa aconteceu com a Prevent Senior. Mas, além dessa expansão para o mesmo prédio – algo que deve acontecer cada vez mais, até mesmo com empresas que já fizeram isso no ado, como Facebook e Amazon – foram registradas muitas expansões para outros empreendimentos.
Dos 47% apontados como sendo movimentações de flight to quality e de novas ocupações, 31% são referentes ao primeiro caso e 16% ao segundo. Ainda assim, o diretor comercial da Buildings ressaltou que o mercado precisa ver essas movimentações de flight to quality de forma diferente: se no ado elas eram impulsionadas por preços, agora elas mostram que as empresas estão expandindo. Ou seja, não é mais uma mudança que tem como base os preços baixos que são aplicados para redução de vacância. Para exemplificar as duas situações, foram apresentados dois outros casos. Primeiramente, a expansão do Groupe Crédit Agricole de 1.800 m² para 2.200 m² em um classe A, mesmo por um preço mais alto, representando um flight to quality por expansão, não por preço. Como case de nova ocupação, tivemos a CNN, que não estava no Brasil e que chegou ocupando espaço em um empreendimento classe A.
Áreas nobres
Como o mercado imobiliário corporativo de escritórios da cidade de São Paulo é composto por diversas regiões de concentração, e que apresentam indicadores com diferenças consideráveis, é importante, muitas vezes, isolar algumas delas para analisar corretamente a situação. Por isso, Fernando Didziakas apresentou uma interessante análise sobre a região que vai da Av. Chucri Zaidan até Pinheiros, subindo para a Avenida Paulista, região que inclui a Faria Lima e a Vila Olímpia.
Quando falamos sobre vacância classe A na cidade de São Paulo, temos 17% de taxa de vacância, um número ainda alto. Contudo, na região analisada, o número é 11%, sendo que na Faria Lima é de 6% e na Vila Olímpia está em 7%. Com esses números em mãos, o diretor comercial da Buildings relembrou uma análise que fez em uma edição anterior do evento, quando apresentou um estudo que mostrou que quando a taxa de vacância a de 10%, os preços tendem a cair; abaixo disso, os preços sobem. Nas regiões analisadas, a situação é, então, a de retomada dos preços e de um mercado pró proprietário.
Ainda falando sobre a mesma região, Fernando fez um comparativo do ano de 2018 com o começo de 2019. Em 2018, a Buildings monitorou 373 transações em corporates classe A na região, com média de preço transacionado de R$ 91,20 e 970 metros quadrados por transação. Em 2019, até o primeiro trimestre, foram monitoradas 94 transações, com média de preço transacionado de R$ 115 e de 1.250 metros quadrados. Na média anual, 2018 teve 31 transações por mês na região, enquanto em 2019, neste ritmo, a previsão é de 18 transações ao mês. Ou seja, ainda com ritmo desacelerado, são transações que envolvem mais metragem e preços mais altos, com média real de 25% a mais nos valores transacionados. Para exemplificar essa situação, foram apresentados alguns cases, como o do Berrini One – que teve a elevação de preço de R$ 86 por metro quadrado ao mês em 2016 para R$ 115 em 2019, o do Icon Faria Lima – que de R$ 98 por metro quadrado ao mês em 2015 foi para R$ 134 em 2018 – e do Platinum – que saiu de R$ 66 por metro quadrado ao mês em 2016 para R$ 95 em 2019.
O mercado agora
Embora pareça que o mercado está crescendo mais lentamente do que o esperado, é preciso fazer algumas análises para entender exatamente o que está acontecendo. As opiniões mais pessimistas têm como base períodos que historicamente representam um boom no setor. Hoje, o mercado Classe A de São Paulo possui mais de 500 mil metros quadrados e construção, cerca de um terço do que foi registrado, por exemplo, no final do ano de 2012 ou de 2014. Contudo, Fernando destacou que se trata de um montante considerável para a cidade.
No campo das tendências, a bola da vez é o retrofit, como o do próprio Berrini 500, empreendimento no qual o evento foi realizado. Além desse exemplo, foram citados o Henrique Schaumann, o Centenário (já 100 % pré-locado), o Oscar Freire 585 (também prélocado), o Paulo de Tarso Montenegro (antiga sede do Ibope) e o CalCenter I. Foram apontados, também, outros exemplos de empreendimentos antigos que são fortes alvos de retrofit, como o Centeco Plaza, o Nestlé Building (de monousuário para multiusuário), o WTC e o Condomínio São Luiz.
Outra análise feita foi sobre os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Segundo os dados apresentados, com base nas informações da B3, o ano de 2018 acumulou captação de R$ 11,2 bilhões, enquanto em 2019 esse valor já chega a R$ 3,4 bilhões. Ou seja, trata-se de um mercado que está atraindo, cada vez mais, o dinheiro das pessoas físicas. Com isso, é possível que a captação de 2019 ultrae a de 2018. O crescimento dessa captação de capital deve fazer com que as empresas investidoras comprem mais prédios corporativos, claro, entre outras opções de imóveis. Ou seja, teremos um mercado mais comprador, com mais aquisições, pois é preciso dar saída para os investimentos e fazer com que o dinheiro aplicado renda. Como segundo impacto, teremos um mercado mais transparente no que diz respeito aos ativos, uma vez que as gestoras de fundos precisam de informações detalhadas, claras e bem explicadas sobre cada um dos detalhes e cada uma das movimentações de cada um dos seus ativos.
Para finalizar o panorama sobre os FIIs, foi apresentado um comparativo de 2017 com 2019: em 2017, o estoque corporate em FIIs era de 644 mil metros quadrados dos 10,5 milhões de metros quadrados da cidade de São Paulo, com taxa de vacância em 23%. Em 2019, até o momento da apresentação, o estoque registrado em FIIs foi de 661 mil metros quadrados dos 10,9 milhões de metros quadrados do estoque corporate total da capital, com 18,9% de taxa de vacância.
Especificamente no mercado corporate classe A, os FII são mais relevantes. Em 2017, eram 360 mil metros quadrados dos 3,78 milhões de metros quadrados do estoque total, com 28,3% de taxa de vacância, enquanto em 2019 já temos 370 mil metros quadrados dos 3,95 milhões do estoque total, com 15,8% de taxa de vacância, embora a queda tenha a ver com uma aquisição que retirou parte do estoque do mercado de FIIs. Por fim, Fernando apresentou algumas aquisições recentes dos FIIs: o Atrium X (Kinea, 100%), o Berrini One (Credit Suisse, 9 mil metros), O Cidade Jardim (BC Fund, 50%) e o Paulista (Safra, 100%).
Rio de Janeiro
Sobre o Rio de Janeiro, Fernando apresentou uma atualização rápida, mas com dados relevantes. Segundo os resultados da pesquisa Buildings, a cidade ainda possui vacância alta, mas em processo de queda: do final de 2018 para o começo de 2019, caiu de 43,6% para 42,3%. Com absorção líquida de 26,7 mil metros quadrados, o mercado está em uma fase de queda de preços. Em relação às movimentações, foram registradas 37 transações para empreendimentos classe A, com média de 1.248 metros quadrados cada. As transações de destaque do período foram os 6.300 metros quadrados locados pela CEF no eio Corporate, os 3 mil metros quadrados locados pela OceanPact no Glória 122 e os 2.600 metros quadrados locados pela Generali Seguros no Vista Guanabara.
A aposta para o Rio de Janeiro, que deve permitir a recuperação do mercado e a queda na taxa de vacância, é o flight to quality, tal como aconteceu na cidade de São Paulo, com preços mais íveis e empresas saindo de empreendimentos antigos e de classes mais baixas para ocupar espaços em torres classe A, sem pagar muito a mais por isso e com condições comerciais diferenciadas.
Industrial
O mercado industrial do estado de São Paulo foi analisado na apresentação de forma segmentada por distância do centro da capital. Em um raio de 30 km, temos estoque total de 138 condomínios (que totalizam 4,6 milhões de metros quadrados) de galpões, com 14% de taxa de vacância e média de preço pedido de R$ 20 por metro quadrado ao mês. A absorção líquida da região no primeiro trimestre de 2019 foi de 78 mil metros quadrados. Contudo, quando consideramos o mercado do estado inteiro, a situação é diferente: com média de preço pedido de R$ 16,80 por metro quadrado ao mês, temos 24,4% de taxa de vacância.
Um ponto que é muito observado pelo mercado é a área em projeto no setor, que segue trimestre a trimestre com altos números. Contudo, no primeiro trimestre de 2019 temos uma movimentação relevante em relação a isso: em todo o Estado de São Paulo, 25 condomínios estão total ou parcialmente em construção. Trata-se de pouco mais de um milhão de metros quadrado em construção que devem ser entregues, no máximo, até 2020. Esse montante têm o potencial de elevar a taxa de vacância em 4%, mas essa não é a realidade, sendo que muitos desses espaços estão sendo construídos já com contratos fechados para ocupação, tais como os 111 mil metros quadrados do Mercado Livre no GLP Cajamar II, os 20 mil metros quadrados da Zaraplast no Condomínio Logístico Guarulhos, os 110 mil metros quadrados do Centro de Distribuição Leroy Merlin e os 13.600 mil metros quadrados da Futura Tintas no BBP Gala – Jarinu Terra. Ou seja, por mais que exista a possibilidade do aumento da vacância com a entrega do novo estoque, boa parte já vai ser entregue como estoque ocupado.
Novidades para o setor
Ao finalizar a apresentação dos dados e abrir o espaço para a rodada colaborativa, Fernando anunciou a primeira novidade do dia: a chegada da Buildings em Belo Horizonte, capital do estado de Minas Gerais. Com isso, os usuários das plataformas Buildings terão o às informações detalhadas de mais empreendimentos pelo Brasil.
Mas a maior novidade foi anunciada depois. Fernando Didziakas chamou o diretor da Buildings, Fernando Libardi, para apresentar ao público o aplicativo Buildings Mobile, a nova plataforma da empresa para consulta de dados do mercado imobiliário corporativo.
Buildings Mobile
Durante muito tempo, os clientes Buildings já esperavam um meio de o ao big data do mercado imobiliário por meio de dispositivos móveis. Agora, eles podem contar com um aplicativo de celular que permite o à ampla base de dados da pesquisa Buildings. A novidade foi apresentada com exclusividade para os presentes e, a partir deste ponto, foi disponibilizada para os profissionais, tanto pelo Google Play quanto pela App Store, para utilização dos usuários do CRE Tool.
Segundo Fernando Libardi, o projeto, que já vinha sendo desenvolvido há certo tempo, não visa apenas ser uma versão mobile do CRE Tool, mas oferecer a melhor experiência em um aplicativo de celular. A intenção, segundo ele, é levar para o usuário a possibilidade de fazer uma pesquisa enquanto ele está em uma reunião ou na rua, de forma ágil.
Por meio de um simulador no telão da apresentação, o diretor da empresa mostrou os detalhes do aplicativo. Na tela principal, o usuário tem o às últimas notícias da revista e do blog Buildings. Acima das notícias, ele a diretamente a parte de pesquisa de escritórios, industrial e de empresas. Depois de realizar a pesquisa e escolher o empreendimento na lista de retornos, o aplicativo mostra a ficha inicial, que já possui as principais informações, como endereço, região, microrregião, área locável total, área locável disponível, taxa de vacância, ocupantes, e outros detalhes, incluindo a parte técnica. Diversas informações dessa primeira página podem ser tocadas para a visualização de mais detalhes. Um dos destaques dessa primeira página é o gráfico que contém barras posicionadas uma acima da outra, representando os andares e a ocupação e a vacância, por meio de cores.
Nas abas superiores, o usuário tem o, além da ficha técnica, a informações detalhadas sobre os conjuntos, também por meio de um gráfico que mostra os andares posicionados um acima do outro, com informações sobre a vacância e sobre quais empresas estão em cada um dos conjuntos. Além de poder clicar em cada empresa para ver a página dela, o usuário pode visualizar todas as ocupações dela na torre, ainda que sejam espalhadas. Além dessas abas, estão disponíveis as abas de ocupantes, proprietários, atualizações, histórico e transações. Assim como acontece no CRE Tool, é possível fazer a pesquisa também por meio do mapa, mas com a vantagem do uso do GPS do aparelho, bem com é possível utilizar filtros por classe, perfil, região, atividade construtiva, área disponível, entre outros.
Mas as novidades não param por aí. O aplicativo permite que o usuário se mantenha atualizado sobre as transações do mercado por meio de notificações push. Ou seja, qualquer movimentação de compra, venda ou aluguel é informada ao mesmo tempo em que é inserida na base de dados da Buildings. Também por m
eio de notificações, o cliente Buildings pode escolher um ou mais prédios ou condomínios de galpões para acompanhar as movimentações específicas dele. Por exemplo: se você precisa de três mil metros quadrados em determinado empreendimento que só tem dois mil metros quadrados, pode acompanhar as movimentações dele para checar se a metragem que você precisa é desocupada. Além dessas funcionalidades,
o aplicativo possui área para anotações pessoais e a possibilidade da colaboração dos usuários para inserção de foto dos empreendimentos, entre outras funcionalidades.
O aplicativo também pode ser utilizado pelo público em geral. O módulo gratuito dá o a informações básicas dos imóveis e a possibilidade de favoritar empreendimentos.
Por fim, Fernando destacou que o aplicativo possui uma camada direcionada para os pesquisadores da Buildings. Desta forma, os profissionais saem para a rua com o celular em mãos e atualizam, em tempo real, as informações, o que vai agilizar e facilitar a inserção na base de dados.
“Para nós é muito importante participar, ficamos felizes de acompanhar o evento. O aplicativo é fantástico, o mundo está cada vez mais mobile e rápido e isso vai facilitar a vida de todos. Estamos sempre em movimento e vamos conseguir ter o às informações de forma muito mais rápida. Vejo de uma forma positiva e tenho certeza de que vai dar certo.”
Fabio Magina, Matchpoint Real Estate
“O evento é fantástico, é muito bom participar. Encontramos proprietários de alto nível e é muito importante ter esse contato e esse relacionamento para nós, que estamos na outra parte, na parte de comercialização. Essa antecipação de dados e a forma como as informações são adas é algo muito importante para os participantes.”
Mariana Menon, Binswanger
“O evento foi um sucesso. É um momento muito importante para fazermos contato com os nossos parceiros e para termos informações sobre esse mercado. Foi muito positivo.”
Thais Eliasquevitch, Elemidia
“O Fernando Didziakas sempre nos traz uma outra ótica da informação. Não vemos somente a vacância das principais regiões, mas também as tendências para elas. O Buildings Mobile é excelente. Fazemos uma parte importante do nosso trabalho no celular e, muitas vezes, não temos o aos dados no momento em que precisamos.”
Fernanda Rosalem, Pátria Investimentos
“Foi um prazer receber nossos amigos e colegas aqui no Berrini 500, para conhecerem a reforma. O evento foi muito bom para ver a pesquisa da Buildings, que a gente acompanha sempre, dessa vez com notícias muito positivas e otimistas do mercado. Sei que as coisas podem ser lentas, mas a recuperação vai vir, e contamos com as informações da Buildings para acompanhar isso. O evento foi fantástico, com todos os importantes players do mercado presentes. A novidade do Buildings Mobile é ótima, vou usar no meu dia a dia. Parabéns à Buildings!”
Nessim Sarfati, Barzel Properties
“Gostei muito do lançamento do aplicativo. Acho que é algo muito bom, porque muitas vezes não temos essa mobilidade e essa facilidade. Utilizamos muito a ferramenta da Buildings para pensar nos nossos projetos, para fazer uma avaliação 360°, e isso vai ajudar bastante quando estivermos no cliente, quando estivermos fora do escritório.”
Felipe Russo, Felipe Russo Arquitetura
“Agradeço à Buildings pelo convite e pelo carinho de sempre. Quero parabenizar a empresa pelo evento, é uma oportunidade excepcional para encontrar amigos e pessoas do mercado e debater sobre as visões e experiências.”
Maurício Geoffroy, Bresco
Deixe uma resposta